수원 인계동 저가양수 증여세 세금상담 거래가별 세금 비교

핵심 요약

시가 6억 8,000만원 아파트를 5억 1,000만원에 사면 증여세는 없고, 4억 4,000만원에 사면 가족 전체 세금이 7,832만원 늘어납니다(가상 사례).
증여세는 받은 날이 속한 달의 말일부터 3개월 안에 신고하면 산출세액의 3%를 공제받습니다.
수원 팔달구 주택을 증여로 취득하면 공시가격 3억원 이상일 때 취득세가 12%로 중과됩니다(1세대1주택자가 준 경우 3.5%).
수원 인계동 저가양수 증여세 세금상담은 광교 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담으로 진행합니다.

수원 인계동 저가양수 증여세 세금상담에서 많이 묻는 질문

수원시청이 있는 팔달구 인계동은 나혜석거리 주변으로 상가건물과 오피스텔이 밀집한 수원의 대표 업무·상업지역입니다.

딱 30% 싸게 사면 증여세가 있나요?: 증여재산가액이 0원이라 증여세는 없지만 취득세는 증여 취득이 됩니다.
10억원 넘는 집은 기준이 다른가요?: 네. 3억원이 기준이라 15억원 집은 12억원 아래로 사면 증여재산가액이 생기고, 공제(성년 자녀 5,000만원)를 넘는 부분에 증여세가 붙습니다.
예전에 받은 증여도 합치나요?: 같은 분(아버지와 어머니는 한 분으로 봄)에게 10년 안에 받은 증여는 합산합니다.
증여세는 언제 내나요?: 증여일이 속한 달의 말일부터 3개월 안에 신고·납부합니다.

계산 사례: 시가 6억 8,000만원 아파트를 자녀에게 팔 때

수원 인계동에 있는 시가 6억 8,000만원의 아파트를 아버지가 성년 자녀에게 넘기려는 경우입니다. 아버지는 8년 전 이 아파트를 3억 8,000만원에 샀습니다. 아버지는 다른 집에 살고 있어 이 집은 두 번째 집입니다.

거래가를 시가의 75%인 5억 1,000만원으로 할 때와 65%인 4억 4,000만원으로 할 때 세 가지 세금을 나란히 계산했습니다.

표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.

항목	거래가 5억 1,000만원	거래가 4억 4,000만원
거래가(대가)	5억 1,000만원	4억 4,000만원
시가와의 차이	1억 7,000만원 (25%)	2억 4,000만원 (35.3%)
양도세 계산 기준	시가 6억 8,000만원	시가 6억 8,000만원
파는 분 양도세	1억 6,787만원	1억 6,787만원
증여재산가액	0원	3,600만원
사는 분 증여세	0원	0원
취득세 구분	유상취득(시가인정액)	증여 취득으로 봄
취득세 과세표준 (합계 세율)	6억 8,000만원 (1.88%)	6억 8,000만원 (13.4%)
사는 분 취득세	1,280만원	9,112만원
가족 전체 세금	1억 8,067만원	2억 5,899만원

만원 단위 반올림이라 합계가 1만원쯤 다를 수 있습니다. 계산을 위한 가상 사례이며, 실제 세액은 시가 산정과 보유·거주 기간, 다른 재산에 따라 달라집니다. 양도세는 지방소득세 10%를, 취득세는 지방교육세와 농어촌특별세(전용 85㎡ 초과 기준)를 포함했고, 사는 분은 다른 집이 없다고 보았습니다. 파는 분은 8년 전 3억 8,000만원에 산 아파트를 가진 2주택자로 보았고, 조정대상지역 다주택 중과를 넣었습니다.

두 경우 모두 시가와의 차이가 5%를 넘어 아버지의 양도세는 거래가가 아니라 시가 6억 8,000만원으로 계산되어 똑같이 1억 6,787만원입니다. 차이가 25%인 5억 1,000만원에는 증여세가 없고 취득세도 유상취득 세율이지만, 과세표준은 거래가가 아니라 시가인정액 6억 8,000만원입니다. 35% 싸게 사면 기준을 넘은 3,600만원이 증여재산가액이 되고, 2026년부터는 취득세도 증여 취득(지방교육세·농특세 포함 13.4%)으로 계산해 가족 전체 세금이 7,832만원 더 많습니다.

수원 인계동은 2025년 10월 16일부터 조정대상지역이라, 시가표준액 3억원 이상 주택의 증여 취득세 12%(1세대1주택자가 준 경우 3.5%)와 다주택 양도세 중과를 함께 따져야 합니다.

조정대상지역 주택을 2주택 이상인 분이 2026년 5월 10일 이후 팔면 기본세율에 20%p(3주택 이상 30%p)가 더해지고 장기보유특별공제가 없습니다. 정부의 2026년 세제개편안은 이 중과를 2027~2028년 한시로 낮추고 2026년 5월 10일 이후 중과분에도 소급하는 내용이지만, 아직 국회 심의 중입니다.

30% 선은 증여세와 취득세의 갈림길입니다

배우자·직계존비속 사이에서 차이가 시가의 30%(또는 3억원) 이상이면 2026년부터 취득세는 시가 전체가 증여 취득으로 바뀌고, 증여세는 그 기준을 넘는 금액부터 붙습니다.

상담 전에 준비할 서류

매매계약서와 대금 이체 내역
시가 자료(실거래가, 감정평가서)
10년 안에 같은 분에게 받은 증여 내역
사는 분 가족관계증명서

상담은 이렇게 진행합니다.

전화·카카오톡: 집 주소, 시가로 보는 가격, 생각하는 거래가, 가족 관계를 알려 주세요.
1차 계산: 세 가지 세금과 기준선을 계산해 상담 전에 보내 드립니다.
상담(30분): 거래가·대금 마련·신고 일정을 정합니다.
진행: 신고를 맡기시면 계약서 검토부터 신고까지 이어서 진행합니다.

수원 인계동 지역 확인 사항

지역: 수원 팔달구
규제지역: 수원 팔달구 조정대상지역·투기과열지구 (2025년 10월 16일부터)
토지거래허가: 아파트 토지거래허가구역 (2025년 10월 20일 ~ 2026년 12월 31일)
관할 세무서: 수원세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준)
취득세 신고: 부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)
가까운 지역: 수원 우만동, 수원 매교동, 수원 행궁동, 수원 팔달구

수원 팔달구는 2025년 10월 16일부터 조정대상지역·투기과열지구라, 주택을 사면 금액과 관계없이 자금조달계획서와 증빙 서류를 냅니다.
수원 팔달구 아파트는 2026년 12월 31일까지 토지거래허가구역이라 가족 간 매매도 허가를 받고 2년 동안 직접 살아야 합니다.

상담 안내

위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있어 수원 인계동에서 방문 상담이 편하고, 전화·화상 상담도 할 수 있습니다. 처음 산 계약서, 같은 단지 최근 실거래가, 자녀 소득·대출 자료를 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.

자주 묻는 질문

시가 6억 8,000만원 아파트를 자녀에게 5억 1,000만원에 팔면 증여세가 있나요?

차이가 25%로 기준(시가 30%와 3억원 중 적은 금액)보다 작아 증여세는 없습니다. 다만 양도세는 시가로, 취득세는 시가인정액을 과세표준으로 계산합니다.

시가가 15억원인 집을 10억원에 사면요?

차이 5억원에서 3억원(시가 30%인 4억 5천만원보다 적은 금액)을 뺀 2억원이 증여재산가액입니다. 성년 자녀는 5,000만원을 공제한 1억 5천만원에 증여세를 계산합니다.

30% 기준은 이상인가요, 초과인가요?

차이가 시가의 30% 이상이거나 3억원 이상이면 대상입니다. 다만 대상이 되어도 증여재산가액은 기준금액을 넘는 부분만이라, 딱 30%면 증여재산가액은 0원입니다.

증여세 신고는 누가 하나요?

사는 분(수증자)이 자기 주소지 관할 세무서에 신고합니다. 증여일이 속한 달의 말일부터 3개월 안에 신고하면 3% 신고세액공제를 받습니다.

수원 인계동 저가양수 증여세 세금상담, 증여재산가액부터 계산하세요