- 2억 5,000만원을 부모님께 무이자로 빌리면 적정이자(연 4.6%)와의 1년 차이가 1,150만원입니다(가상 사례).
- 자금조달계획서는 규제지역 주택이면 금액과 관계없이(그 밖의 지역은 6억원 이상) 내고, 투기과열지구 주택은 예금 잔액·대출·증여세 신고서 같은 증빙도 함께 냅니다.
- 수원 장안구 주택을 증여로 취득하면 공시가격 3억원 이상일 때 취득세가 12%로 중과됩니다(1세대1주택자가 준 경우 3.5%).
- 수원 장안구 증여추정 자금출처 전문세무사는 광교 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담으로 진행합니다.
증여추정 자금출처 전문세무사가 따지는 쟁점
장안구는 수원 북쪽 구로 정자동·천천동·율전동·조원동·송죽동·파장동·연무동·영화동 등이 있습니다. 성균관대 자연과학캠퍼스와 수원 KT위즈파크, 만석공원이 장안구에 있습니다. 구 이름은 수원화성 북문인 장안문에서 따왔지만 장안문 자체는 팔달구에 있습니다.
표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.
| 쟁점 | 판단 기준 | 확인 자료 |
|---|---|---|
| 추정 범위 | 배우자·직계존비속 양도, 3년 안 우회 양도 | 등기사항증명서 |
| 소득 입증 | 이미 신고한 소득으로 냈는지 | 소득금액증명, 원천징수영수증 |
| 차용 인정 | 차용증, 이자·원금 지급 | 이체 내역 |
| 자금조달계획서 | 규제지역은 금액 무관, 그 밖은 6억원 이상, 투기과열지구는 증빙 첨부 | 예금 잔액증명, 대출약정서 |
| 상환 능력 | 보증금·대출을 갚을 소득·재산 | 재직증명, 재산 내역 |
계산 사례: 대금 중 2억 5,000만원을 부모님께 빌릴 때
수원 장안구 아파트(시가 7억원)를 5억 6,000만원에 사려는 자녀가 예금 1억 2,000만원, 대출 1억 9,000만원으로 모자란 2억 5,000만원을 부모님께 빌리는 경우입니다.
| 이자 조건 | 1년 이자 | 적정이자(연 4.6%)와 차이 | 증여재산가액(1년) |
|---|---|---|---|
| 무이자 | 0원 | 1,150만원 | 1,150만원 |
| 연 2% | 500만원 | 650만원 | 없음 (1,000만원 미만) |
| 연 4.6% | 1,150만원 | 0원 | 없음 (1,000만원 미만) |
빌린 돈 2억 5,000만원 기준. 적정이자율 연 4.6%로 계산한 이자와 실제 이자의 차이가 1년에 1,000만원 이상이면 그 차이가 증여재산가액이 됩니다(1년마다 다시 계산). 계산을 위한 가상 사례입니다.
무이자로 빌릴 때 차이가 1,000만원 미만이 되는 원금은 약 2억 1,739만원까지입니다. 2억 5,000만원을 무이자로 빌리면 1년 차이가 1,150만원이 되어 그 금액이 매년 증여재산가액이 되므로, 연 2% 정도의 이자를 실제로 내는 편이 낫습니다.
이 거래 자체는 차이가 20%라 증여세가 없고, 부모님은 1세대1주택 비과세(시가 12억원 이하)라 양도세도 없습니다. 자녀의 취득세는 시가인정액 7억원 기준 1,426만원입니다.
부모님께 빌린 돈으로 부모님께 대금을 내는 구조는 돈이 한 바퀴 돌아 부모님께 다시 가는 셈이라 세무서가 더 꼼꼼히 봅니다. 차용증만으로는 부족하고, 정한 날에 이자와 원금을 실제로 갚은 계좌 기록이 이어져야 빌린 돈으로 인정받을 수 있습니다.
차용증을 써도 이자를 안 내고 원금도 갚지 않으면 빌린 돈으로 보기 어렵습니다. 매달 같은 날 이자를, 해마다 원금 일부를 계좌로 보내세요.
세무서 해명 요청과 조사에 대비하는 법
- 가산세는 과소신고 10%, 납부지연 하루 0.022%라 늦게 알수록 커지니 수정신고 시점을 정합니다.
- 신고 전에 시가 근거(매매사례, 감정평가)와 대금 흐름을 한 묶음으로 정리해 둡니다.
- 세무서 해명 요청에는 계약서·이체 내역·소득 자료를 시간 순서대로 맞춰 제출합니다.
- 국세청이 감정평가로 시가를 다시 정하면 그 감정의 평가기간·비교 대상이 맞는지 검토합니다.
수원 장안구 지역 확인 사항
- 지역
- 수원 장안구
- 규제지역
- 수원 장안구 조정대상지역·투기과열지구 (2025년 10월 16일부터)
- 토지거래허가
- 아파트 토지거래허가구역 (2025년 10월 20일 ~ 2026년 12월 31일)
- 관할 세무서
- 수원세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준)
- 취득세 신고
- 부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)
- 차용 기간을 정하지 않으면 1년마다 새로 빌린 것으로 보아 이자 차이를 다시 계산합니다.
- 부모님이 받은 이자는 부모님의 이자소득(비영업대금 이익)이라 원칙적으로 신고 대상입니다.
- 대출이나 전세보증금으로 대금을 낼 때도 사는 분이 그 돈을 갚을 수 있는 소득이나 재산이 있는지가 함께 검토됩니다.
수원 장안구 증여추정 자금출처 전문세무사 상담
위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 수원 장안구에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 자녀 소득금액증명, 대출 가능 금액, 차용증 초안(금액·이자율·상환 일정)을 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.
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부모님께 무이자로 얼마까지 빌릴 수 있나요?
적정이자율 연 4.6% 기준 이자가 1년 1,000만원 미만인 원금, 약 2억 1,739만원까지는 무이자여도 이자 차이로 증여세가 생기지 않습니다. 다만 원금을 갚는 기록은 따로 있어야 합니다.
부모님께 빌린 돈도 자금 출처가 되나요?
빌린 돈이라는 것이 확인되면 됩니다. 차용증만으로는 부족하고 이자와 원금을 실제로 갚은 기록이 있어야 합니다. 이자를 덜 내도 연 4.6% 기준 이자와의 차이가 1년에 1,000만원 미만이면 증여세가 없습니다.
자금출처 조사는 언제 나오나요?
실거래가 신고와 자금조달계획서 내용, 소득·재산 신고 자료를 비교해 설명이 안 되는 부분이 있으면 해명 요청이나 조사가 나올 수 있습니다.
미리 증여받은 돈을 대금에 써도 되나요?
네. 증여세를 신고한 돈은 자금 출처로 쓸 수 있습니다. 성년 자녀는 10년 동안 5,000만원(혼인·출산 때 1억원 추가)까지 증여세 없이 받을 수 있습니다.