- 시가 6억 9,000만원 아파트를 5억 2,000만원에 사면 증여세는 없고, 4억 4,000만원에 사면 가족 전체 세금이 7,894만원 늘어납니다(가상 사례).
- 여기서 시가는 양도일 전후 각 3개월 안의 매매사례가액·감정가액 등이고, 아파트는 같은 단지 비슷한 집의 거래가가 기준이 되기 쉽습니다.
- 수원 장안구는 2025년 10월 16일부터 조정대상지역·투기과열지구라, 주택을 사면 금액과 관계없이 자금조달계획서와 증빙 서류를 냅니다.
- 수원 장안구 저가양도 양도세 전문세무사는 광교 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담으로 진행합니다.
저가양도 양도세 전문세무사가 따지는 쟁점
장안구는 수원 북쪽 구로 정자동·천천동·율전동·조원동·송죽동·파장동·연무동·영화동 등이 있습니다. 성균관대 자연과학캠퍼스와 수원 KT위즈파크, 만석공원이 장안구에 있습니다. 구 이름은 수원화성 북문인 장안문에서 따왔지만 장안문 자체는 팔달구에 있습니다.
표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.
| 쟁점 | 판단 기준 | 확인 자료 |
|---|---|---|
| 특수관계인 범위 | 4촌 이내 혈족, 3촌 이내 인척, 배우자 등 | 가족관계증명서 |
| 부당행위 판정 | 시가 - 거래가 3억원 이상 또는 시가의 5% 이상 | 시가 산정 자료 |
| 시가 평가기간 | 양도일 전후 각 3개월 | 실거래가 조회, 감정평가서 |
| 비과세 | 시가 기준 12억원, 보유·거주 요건 | 주민등록초본 |
| 다주택 중과 | 조정대상지역, 2026년 5월 10일 이후 양도 | 주택 보유 현황 |
계산 사례: 시가 6억 9,000만원 아파트를 자녀에게 팔 때
어머니가 수원 장안구에 16년 전 3억 3,000만원에 산 아파트를 가지고 있고, 성년 자녀에게 팔려고 합니다. 같은 단지 비슷한 면적 아파트의 최근 거래가로 본 시가는 6억 9,000만원입니다. 부모님은 이 집 말고 사는 집이 따로 있는 2주택입니다.
거래가를 시가의 75%인 5억 2,000만원으로 할 때와 64%인 4억 4,000만원으로 할 때 세 가지 세금을 나란히 계산했습니다.
| 항목 | 거래가 5억 2,000만원 | 거래가 4억 4,000만원 |
|---|---|---|
| 거래가(대가) | 5억 2,000만원 | 4억 4,000만원 |
| 시가와의 차이 | 1억 7,000만원 (24.6%) | 2억 5,000만원 (36.2%) |
| 양도세 계산 기준 | 시가 6억 9,000만원 | 시가 6억 9,000만원 |
| 파는 분 양도세 | 2억 742만원 | 2억 742만원 |
| 증여재산가액 | 0원 | 4,300만원 |
| 사는 분 증여세 | 0원 | 0원 |
| 취득세 구분 | 유상취득(시가인정액) | 증여 취득으로 봄 |
| 취득세 과세표준 (합계 세율) | 6억 9,000만원 (1.96%) | 6억 9,000만원 (13.4%) |
| 사는 분 취득세 | 1,352만원 | 9,246만원 |
| 가족 전체 세금 | 2억 2,094만원 | 2억 9,988만원 |
만원 단위 반올림이라 합계가 1만원쯤 다를 수 있습니다. 계산을 위한 가상 사례이며, 실제 세액은 시가 산정과 보유·거주 기간, 다른 재산에 따라 달라집니다. 양도세는 지방소득세 10%를, 취득세는 지방교육세와 농어촌특별세(전용 85㎡ 초과 기준)를 포함했고, 사는 분은 다른 집이 없다고 보았습니다. 파는 분은 16년 전 3억 3,000만원에 산 아파트를 가진 2주택자로 보았고, 조정대상지역 다주택 중과를 넣었습니다.
두 경우 모두 시가와의 차이가 5%를 넘어 어머니의 양도세는 거래가가 아니라 시가 6억 9,000만원으로 계산되어 똑같이 2억 742만원입니다. 차이가 25%인 5억 2,000만원에는 증여세가 없고 취득세도 유상취득 세율이지만, 과세표준은 거래가가 아니라 시가인정액 6억 9,000만원입니다. 36% 싸게 사면 기준을 넘은 4,300만원이 증여재산가액이 되고, 2026년부터는 취득세도 증여 취득(지방교육세·농특세 포함 13.4%)으로 계산해 가족 전체 세금이 7,894만원 더 많습니다.
수원 장안구는 2025년 10월 16일부터 조정대상지역이라, 시가표준액 3억원 이상 주택의 증여 취득세 12%(1세대1주택자가 준 경우 3.5%)와 다주택 양도세 중과를 함께 따져야 합니다.
조정대상지역 주택을 2주택 이상인 분이 2026년 5월 10일 이후 팔면 기본세율에 20%p(3주택 이상 30%p)가 더해지고 장기보유특별공제가 없습니다. 정부의 2026년 세제개편안은 이 중과를 2027~2028년 한시로 낮추고 2026년 5월 10일 이후 중과분에도 소급하는 내용이지만, 아직 국회 심의 중입니다.
배우자·직계존비속 사이에서 차이가 시가의 30%(또는 3억원) 이상이면 2026년부터 취득세는 시가 전체가 증여 취득으로 바뀌고, 증여세는 그 기준을 넘는 금액부터 붙습니다.
세무서 해명 요청과 조사에 대비하는 법
- 가산세는 과소신고 10%, 납부지연 하루 0.022%라 늦게 알수록 커지니 수정신고 시점을 정합니다.
- 신고 전에 시가 근거(매매사례, 감정평가)와 대금 흐름을 한 묶음으로 정리해 둡니다.
- 세무서 해명 요청에는 계약서·이체 내역·소득 자료를 시간 순서대로 맞춰 제출합니다.
- 국세청이 감정평가로 시가를 다시 정하면 그 감정의 평가기간·비교 대상이 맞는지 검토합니다.
수원 장안구 지역 확인 사항
- 지역
- 수원 장안구
- 규제지역
- 수원 장안구 조정대상지역·투기과열지구 (2025년 10월 16일부터)
- 토지거래허가
- 아파트 토지거래허가구역 (2025년 10월 20일 ~ 2026년 12월 31일)
- 관할 세무서
- 수원세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준)
- 취득세 신고
- 부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)
- 거래가를 시가의 70%보다 높게 정하면 증여세는 없지만, 양도세와 취득세는 시가 기준이 될 수 있습니다. 시가가 나중에 다르게 정해질 수 있어 기준선에 딱 붙이지 말고 여유를 두세요.
- 파는 분이 다주택자라면 양도세가 가장 큰 세금이 되는 경우가 많아 매도 순서를 먼저 정하세요.
- 부당행위계산이 적용돼도 1세대1주택 비과세는 그대로 따지므로, 시가가 12억원 이하면 양도세가 없습니다.
전문세무사 상담 안내
위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 수원 장안구에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 처음 산 계약서, 같은 단지 최근 실거래가, 자녀 소득·대출 자료를 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.
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시가 6억 9,000만원 아파트를 자녀에게 5억 2,000만원에 팔면 증여세가 있나요?
차이가 25%로 기준(시가 30%와 3억원 중 적은 금액)보다 작아 증여세는 없습니다. 다만 양도세는 시가로, 취득세는 시가인정액을 과세표준으로 계산합니다.
1세대1주택이면 싸게 팔아도 괜찮나요?
양도세는 시가 기준으로 비과세 여부를 봅니다. 시가가 12억원 이하면 비과세이고, 12억원을 넘으면 넘는 부분만 과세됩니다. 사는 쪽 증여세와 취득세는 따로 따져야 합니다.
다주택자가 자녀에게 팔면 중과되나요?
조정대상지역 주택을 2주택 이상인 분이 팔면 2026년 5월 10일 이후 양도분부터 중과됩니다. 가족에게 판다고 달라지지 않고, 양도가액도 시가로 계산될 수 있습니다.
양도세 신고는 누가 어디에 하나요?
파는 분이 자기 주소지 관할 세무서에 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고합니다. 홈택스로도 신고할 수 있습니다.