수원 정자동 저가양도 양도세 전문세무사 거래가별 기준선 정리

핵심 요약

시가 8억 1,000만원이면 7억 6,950만원을 넘는 거래가는 양도세·취득세를 거래가로 계산하고 증여세는 없습니다(가상 사례).
여기서 시가는 양도일 전후 각 3개월 안의 매매사례가액·감정가액 등이고, 아파트는 같은 단지 비슷한 집의 거래가가 기준이 되기 쉽습니다.
수원 장안구 아파트는 2026년 12월 31일까지 토지거래허가구역이라 가족 간 매매도 허가를 받고 2년 동안 직접 살아야 합니다.
수원 정자동 저가양도 양도세 전문세무사는 광교 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담으로 진행합니다.

저가양도 양도세 쟁점 정리

장안구 정자동은 북수원에 속한 동네로 1990년대 대단지 아파트가 넓게 자리하고, 화서역 가까이에는 2024년 문을 연 스타필드 수원과 신축 단지가 들어섰습니다.

표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.

쟁점	판단 기준	확인 자료
특수관계인 범위	4촌 이내 혈족, 3촌 이내 인척, 배우자 등	가족관계증명서
부당행위 판정	시가 - 거래가 3억원 이상 또는 시가의 5% 이상	시가 산정 자료
시가 평가기간	양도일 전후 각 3개월	실거래가 조회, 감정평가서
비과세	시가 기준 12억원, 보유·거주 요건	주민등록초본
다주택 중과	조정대상지역, 2026년 5월 10일 이후 양도	주택 보유 현황

계산 사례: 시가 8억 1,000만원 아파트의 거래가별 기준

시가 8억 1,000만원인 수원 정자동 아파트를 자녀에게 넘기면서 거래가를 여러 단계로 바꿔 보았습니다. 같은 집이라도 기준선 하나를 넘을 때마다 계산 방법이 달라집니다.

거래가	시가와 차이	양도세 기준	증여재산가액	취득세 구분
7억 9,000만원	2.5%	거래가	0원	유상(거래가)
7억 7,000만원	4.9%	거래가	0원	유상(거래가)
6억 9,000만원	14.8%	시가	0원	유상(시가인정액)
5억 7,700만원	28.8%	시가	0원	유상(시가인정액)
5억 6,700만원	30%	시가	0원	증여 취득(시가인정액)
4억 9,000만원	39.5%	시가	7,700만원	증여 취득(시가인정액)

시가 8억 1,000만원 기준. 증여재산가액은 시가와 거래가의 차이에서 시가의 30%를 뺀 금액이고, 취득세 구분은 배우자·직계존비속 사이 거래(2026년 개정 기준)입니다. 계산을 위한 가상 사례입니다.

거래가가 7억 6,950만원을 넘으면(차이 5% 미만) 양도세와 취득세는 거래가 그대로 계산하고 증여세도 없습니다. 7억 6,950만원 이하부터는 파는 분 양도세가 시가 기준이 되고, 취득세 과세표준도 시가인정액으로 바뀝니다. 거래가가 5억 6,700만원 이하가 되면 2026년 개정으로 취득세가 증여 취득으로 바뀌고, 그보다 더 낮추면 낮춘 만큼 증여재산가액이 생깁니다.

수원 정자동은 2025년 10월 16일부터 조정대상지역이라, 시가표준액 3억원 이상 주택의 증여 취득세 12%(1세대1주택자가 준 경우 3.5%)와 다주택 양도세 중과를 함께 따져야 합니다.

딱 30%는 증여세 0원, 취득세는 증여

차이가 기준금액과 같으면 증여재산가액은 0원이지만, 취득세는 “30% 이상”이라 증여 취득이 됩니다. 차이가 기준금액보다 작게 거래가를 정하면 취득세는 유상 취득 세율로 돌아오지만, 평가기간 안에 더 높은 거래가 나와 시가가 바뀌면 기준을 넘을 수 있어 여유를 두는 편이 안전합니다.

세무서 해명 요청과 조사에 대비하는 법

신고 전에 시가 근거(매매사례, 감정평가)와 대금 흐름을 한 묶음으로 정리해 둡니다.
세무서 해명 요청에는 계약서·이체 내역·소득 자료를 시간 순서대로 맞춰 제출합니다.
국세청이 감정평가로 시가를 다시 정하면 그 감정의 평가기간·비교 대상이 맞는지 검토합니다.
증여로 추정되면 대가 지급 사실(소득, 대출, 처분대금)을 하나씩 입증해 다툽니다.

수원 정자동 지역 확인 사항

지역: 수원 장안구
규제지역: 수원 장안구 조정대상지역·투기과열지구 (2025년 10월 16일부터)
토지거래허가: 아파트 토지거래허가구역 (2025년 10월 20일 ~ 2026년 12월 31일)
관할 세무서: 수원세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준)
취득세 신고: 부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)
가까운 지역: 북수원, 수원 천천동, 수원 조원동, 수원 화서동

아파트 유사매매사례가액은 같은 단지에서 전용면적과 공시가격 차이가 5% 안인 집 가운데 공시가격 차이가 가장 작은 집의 거래를 먼저 보고, 차이가 같으면 평가기준일에 가까운 거래를 봅니다.
거래가는 한 번 신고하면 바꾸기 어려우니 계약 전에 기준선을 계산하세요.
부당행위계산이 적용돼도 1세대1주택 비과세는 그대로 따지므로, 시가가 12억원 이하면 양도세가 없습니다.

수원 정자동 저가양도 양도세 전문세무사 상담

위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 수원 정자동에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 같은 단지 최근 실거래가, 공시가격, 처음 산 계약서를 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.

자주 묻는 질문

시가 8억 1,000만원 아파트는 얼마까지 낮춰 팔 수 있나요?

증여세만 보면 5억 6,700만원까지는 없지만, 그 가격이면 취득세가 증여 취득으로 바뀝니다. 5억 6,700만원보다 높게 정하면 증여세 없이 유상 취득세가 되고 양도세는 시가 기준입니다. 시가가 나중에 다르게 정해질 수 있어 기준선에서 여유를 두세요.

다주택자가 자녀에게 팔면 중과되나요?

조정대상지역 주택을 2주택 이상인 분이 팔면 2026년 5월 10일 이후 양도분부터 중과됩니다. 가족에게 판다고 달라지지 않고, 양도가액도 시가로 계산될 수 있습니다.

양도세 신고는 누가 어디에 하나요?

파는 분이 자기 주소지 관할 세무서에 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고합니다. 홈택스로도 신고할 수 있습니다.

가족에게 싸게 팔면 양도세가 줄어드나요?

차이가 시가의 5% 이상(또는 3억원 이상)이면 시가로 다시 계산하므로 줄어들지 않습니다. 그보다 차이가 작으면 거래가로 계산합니다.

수원 정자동 저가양도 양도세 전문세무사, 5% 기준부터 확인하세요