수원 정자동 저가양도 양도세 세금상담 증여와 매수 비교

핵심 요약

1주택 부모님의 8억 2,000만원 아파트를 자녀가 6억 4,000만원에 사면 세금은 취득세 2,392만원뿐입니다(가상 사례).
여기서 시가는 양도일 전후 각 3개월 안의 매매사례가액·감정가액 등이고, 아파트는 같은 단지 비슷한 집의 거래가가 기준이 되기 쉽습니다.
수원 장안구 주택을 증여로 취득하면 공시가격 3억원 이상일 때 취득세가 12%로 중과됩니다(1세대1주택자가 준 경우 3.5%).
수원 정자동 저가양도 양도세 세금상담은 광교 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담으로 진행합니다.

수원 정자동 저가양도 양도세 상담 질문 정리

장안구 정자동은 북수원에 속한 동네로 1990년대 대단지 아파트가 넓게 자리하고, 화서역 가까이에는 2024년 문을 연 스타필드 수원과 신축 단지가 들어섰습니다.

5% 아래로만 낮추면 되나요?: 양도세는 거래가로 계산되지만, 사는 쪽 증여세·취득세 기준은 따로 봅니다.
시가가 애매하면 어떻게 하나요?: 감정평가를 받아 시가를 정해 두면 다툼을 줄일 수 있습니다.
비과세 집이면 신고가 필요 없나요?: 12억원 이하 비과세는 신고하지 않아도 되지만, 시가 산정 자료는 보관하세요.
중과 완화는 확정됐나요?: 아직 정부안이고 국회 심의 중입니다.

계산 사례: 1주택 부모님의 8억 2,000만원 아파트

부모님이 수원 정자동에서 20년째 살고 있는 아파트(시가 8억 2,000만원) 한 채가 재산의 전부입니다. 자녀가 이 집을 6억 4,000만원에 사들이는 경우와 그냥 증여받는 경우를 비교했습니다.

표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.

항목	자녀가 6억 4,000만원에 매수	그냥 증여
파는 분 양도세	비과세 (시가 12억원 이하)	없음
증여재산가액	0원	8억 2,000만원
사는 분 증여세	0원	1억 6,587만원
취득세 구분	유상취득(시가인정액)	증여 취득
취득세 과세표준 (합계 세율)	8억 2,000만원 (2.92%)	8억 2,000만원 (4%)
사는 분 취득세	2,392만원	3,280만원
가족 전체 세금	2,392만원	1억 9,867만원
자녀가 낼 대금	6억 4,000만원	0원

만원 단위 반올림이라 합계가 1만원쯤 다를 수 있습니다. 계산을 위한 가상 사례이며, 실제 세액은 시가 산정과 보유·거주 기간, 다른 재산에 따라 달라집니다. 양도세는 지방소득세 10%를, 취득세는 지방교육세와 농어촌특별세(전용 85㎡ 초과 기준)를 포함했고, 사는 분은 다른 집이 없다고 보았습니다. 부모님은 20년 전 3억 7,000만원에 사서 계속 살아온 1세대1주택(비과세 요건 충족)으로 보았고, 증여에는 성년 자녀 공제 5,000만원을 넣었습니다.

부모님은 1세대1주택 비과세 요건을 갖춰, 거래가가 시가보다 5% 넘게 낮아 양도가액을 시가 8억 2,000만원으로 바꿔 계산해도 12억원 이하라 양도세가 없습니다. 자녀는 차이가 22%라 증여세가 없고 취득세만 2,392만원을 냅니다. 그냥 증여받으면 증여세 1억 6,587만원과 증여 취득세 3,280만원이 나옵니다.

다만 매수는 자녀가 대금을 실제로 내야 하므로, 대금을 어디서 마련하는지가 이 방법의 전제입니다. 부모님이 받은 대금은 부모님 재산으로 남아 나중에 상속재산에 들어갑니다.

이 집은 아파트 토지거래허가구역이라 자녀가 사려면 계약 전에 허가를 받고, 취득일부터 2년 동안 직접 살아야 합니다.

조정대상지역이라도 1주택 부모님 증여는 3.5%

1세대1주택자가 배우자·직계존비속에게 주는 집은 조정대상지역 증여 12% 중과에서 빠집니다.

준비 서류와 상담 순서

세대원 전체의 주택 보유 현황
같은 단지 최근 실거래가
처음 산 매매계약서와 취득세 영수증
필요경비 영수증(중개수수료, 확장·샷시 공사비)

상담은 이렇게 진행합니다.

전화·카카오톡: 집 주소, 시가로 보는 가격, 생각하는 거래가, 가족 관계를 알려 주세요.
1차 계산: 세 가지 세금과 기준선을 계산해 상담 전에 보내 드립니다.
상담(30분): 거래가·대금 마련·신고 일정을 정합니다.
진행: 신고를 맡기시면 계약서 검토부터 신고까지 이어서 진행합니다.

수원 정자동 지역 확인 사항

지역: 수원 장안구
규제지역: 수원 장안구 조정대상지역·투기과열지구 (2025년 10월 16일부터)
토지거래허가: 아파트 토지거래허가구역 (2025년 10월 20일 ~ 2026년 12월 31일)
관할 세무서: 수원세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준)
취득세 신고: 부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)
가까운 지역: 북수원, 수원 천천동, 수원 조원동, 수원 화서동

수원 장안구는 2025년 10월 16일부터 조정대상지역·투기과열지구라, 주택을 사면 금액과 관계없이 자금조달계획서와 증빙 서류를 냅니다.
수원 장안구 아파트는 2026년 12월 31일까지 토지거래허가구역이라 가족 간 매매도 허가를 받고 2년 동안 직접 살아야 합니다.

상담 안내

위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 수원 정자동에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 부모님 세대 주민등록초본, 처음 산 계약서, 자녀 자금 자료를 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.

자주 묻는 질문

부모님이 1주택이면 자녀에게 싸게 팔아도 양도세가 없나요?

비과세 요건(2년 보유, 취득 당시 조정대상지역이던 집은 2년 거주)을 갖추고 시가가 12억원 이하면 없습니다. 싸게 팔아 시가로 다시 계산해도 같은 결과입니다.

부당행위계산의 시가는 언제 기준인가요?

양도일 전후 각 3개월 안의 매매사례가액, 감정가액 등을 시가로 봅니다. 증여세의 평가기간(전 6개월~후 3개월)과는 다릅니다.

1세대1주택이면 싸게 팔아도 괜찮나요?

양도세는 시가 기준으로 비과세 여부를 봅니다. 시가가 12억원 이하면 비과세이고, 12억원을 넘으면 넘는 부분만 과세됩니다. 사는 쪽 증여세와 취득세는 따로 따져야 합니다.

다주택자가 자녀에게 팔면 중과되나요?

조정대상지역 주택을 2주택 이상인 분이 팔면 2026년 5월 10일 이후 양도분부터 중과됩니다. 가족에게 판다고 달라지지 않고, 양도가액도 시가로 계산될 수 있습니다.

수원 정자동 저가양도 양도세 세금상담, 파는 분 양도세는 시가로 계산될 수 있습니다