수원 행궁동 부부 간 매매 세무사, 6억원 공제와 취득세를 같이 보세요

부부 간 매매 전에 챙길 것

수원화성과 화성행궁을 품은 팔달구 행궁동은 한옥·단독주택을 고친 카페와 공방이 늘어난 행리단길로 알려진 구도심입니다.

• 배우자 사이의 매매도 증여로 추정되므로 대가를 받은 사실이 명백해야 매매로 인정됩니다.
• 매매로 넘기면 파는 배우자가 양도세를 내고, 차이가 5% 이상 낮으면 시가로 계산합니다.
• 지분 일부만 증여하거나 파는 경우도 같은 기준이고, 공동명의가 되면 나중에 양도차익이 두 사람에게 나뉩니다.

지역

수원 팔달구

규제지역

수원 팔달구 조정대상지역·투기과열지구 (2025년 10월 16일부터)

토지거래허가

아파트 토지거래허가구역 (2025년 10월 20일 ~ 2026년 12월 31일)

관할 세무서

수원세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준)

취득세 신고

부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)

가까운 지역

수원 인계동, 수원 화서동, 수원 매교동, 수원 우만동

계산 사례: 8억 2,000만원 아파트 지분 절반을 배우자에게

수원 행궁동의 시가 8억 2,000만원 아파트를 공동명의로 바꾸면서 지분 2분의 1(4억 1,000만원)을 배우자에게 증여합니다. 증여세보다 취득세가 관건인 사례입니다.

표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.

시가 8억 2,000만원 아파트의 지분 2분의 1을 증여한다고 보았습니다. 취득세는 지분 가액(시가인정액 × 1/2)에 증여 세율을 적용했고, 전용 85㎡ 초과 기준입니다. 만원 단위 반올림, 계산을 위한 가상 사례입니다.

이 집은 조정대상지역에 있어, 시가표준액(공시가격) 3억원 이상인 집을 1세대1주택자가 아닌 분이 증여하면 취득세가 12%로 중과됩니다. 이 집 한 채만 가진 1세대1주택자가 배우자에게 주는 경우는 중과에서 빠져 합계 4%입니다.

수원 행궁동은 2025년 10월 16일부터 조정대상지역이라, 시가표준액 3억원 이상 주택의 증여 취득세 12%(1세대1주택자가 준 경우 3.5%)와 다주택 양도세 중과를 함께 따져야 합니다.

공동명의가 되면 나중에 팔 때 양도차익이 두 사람에게 나뉘어 세율 구간이 낮아질 수 있지만, 증여 뒤 10년 안에 팔면 증여한 지분은 남편의 취득가액으로 계산합니다(이월과세, 그렇게 계산해 1세대1주택 비과세가 되면 적용하지 않음).

공동명의 전환 순서

1. 주택 수 확인: 부부 세대가 가진 주택·분양권·주거용 오피스텔을 셉니다.
2. 지분 크기: 증여할 지분 가액이 6억원 공제 안인지(10년 합산) 확인합니다.
3. 취득세 계산: 조정대상지역·공시가격 3억원 이상·다주택 여부로 세율을 정합니다.
4. 증여계약서와 등기: 증여계약서를 쓰고 지분 이전 등기를 합니다.
5. 신고: 증여세와 취득세를 증여일이 속한 달의 말일부터 3개월 안에 신고합니다.

함께 확인해 둘 것

• 1세대1주택 부부는 공동명의라도 종합부동산세에서 1주택자 특례를 신청할 수 있습니다.
• 대출이 있는 집은 지분 증여 전에 은행 동의가 필요한지 확인하세요.
• 배우자 증여는 6억원 공제 안이라도 취득세가 나오니 증여할 지분 크기를 먼저 정하세요.
• 증여 뒤 10년 안에 팔 계획이 있으면 이월과세로 세금이 다시 커질 수 있습니다.

수원 행궁동 부부 간 매매, 세무사가 하는 일

• 양도세 예정신고, 증여세 신고, 취득세 신고를 기한 안에 대신 합니다.
• 신고 뒤 세무서 해명 요청이 오면 시가와 대금 자료로 소명합니다.
• 같은 단지 거래와 감정가로 시가를 정하고, 5%·30% 기준선을 계산합니다.
• 파는 분 양도세, 사는 분 증여세·취득세를 한 표로 계산해 거래가를 정합니다.

위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 수원 행궁동에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 등기사항증명서, 공시가격 열람, 부부 세대 주택 보유 현황을 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.

자주 묻는 질문