수원 행궁동 저가양수도 세무사, 30%와 5% 기준부터 확인하세요

수원 행궁동 저가양수도, 세무사가 먼저 보는 것

수원화성과 화성행궁을 품은 팔달구 행궁동은 한옥·단독주택을 고친 카페와 공방이 늘어난 행리단길로 알려진 구도심입니다.

• 양도세는 시가와 거래가의 차이가 3억원 이상이거나 시가의 5% 이상이면 거래가 대신 시가로 계산합니다(소득세법 101조).
• 증여세는 시가와 거래가의 차이가 시가의 30% 이상이거나 3억원 이상일 때 계산 대상이 되고, 차이에서 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액을 뺀 만큼만 증여재산가액이 됩니다.
• 2026년 1월 1일부터 배우자·직계존비속에게서 시가인정액보다 3억원 이상 또는 30% 이상 낮게 사면, 대가를 냈더라도 취득세는 증여 취득으로 계산합니다.

지역

수원 팔달구

규제지역

수원 팔달구 조정대상지역·투기과열지구 (2025년 10월 16일부터)

토지거래허가

아파트 토지거래허가구역 (2025년 10월 20일 ~ 2026년 12월 31일)

관할 세무서

수원세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준)

취득세 신고

부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)

가까운 지역

수원 인계동, 수원 화서동, 수원 매교동, 수원 우만동

계산 사례: 1주택 부모님의 7억 7,000만원 아파트

수원 행궁동의 아파트 한 채(시가 7억 7,000만원)에 12년째 사는 부모님이 자녀에게 집을 넘기려 합니다. 자녀가 5억 5,000만원을 내고 사는 방법과 증여받는 방법의 세금을 나란히 봅니다.

표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.

만원 단위 반올림이라 합계가 1만원쯤 다를 수 있습니다. 계산을 위한 가상 사례이며, 실제 세액은 시가 산정과 보유·거주 기간, 다른 재산에 따라 달라집니다. 양도세는 지방소득세 10%를, 취득세는 지방교육세와 농어촌특별세(전용 85㎡ 초과 기준)를 포함했고, 사는 분은 다른 집이 없다고 보았습니다. 부모님은 12년 전 3억 5,000만원에 사서 계속 살아온 1세대1주택(비과세 요건 충족)으로 보았고, 증여에는 성년 자녀 공제 5,000만원을 넣었습니다.

부모님은 1세대1주택 비과세 요건을 갖춰, 거래가가 시가보다 5% 넘게 낮아 양도가액을 시가 7억 7,000만원으로 바꿔 계산해도 12억원 이하라 양도세가 없습니다. 자녀는 차이가 29%라 증여세가 없고 취득세만 1,958만원을 냅니다. 그냥 증여받으면 증여세 1억 5,132만원과 증여 취득세 3,080만원이 나옵니다.

다만 매수는 자녀가 대금을 실제로 내야 하므로, 대금을 어디서 마련하는지가 이 방법의 전제입니다. 부모님이 받은 대금은 부모님 재산으로 남아 나중에 상속재산에 들어갑니다.

이 집은 아파트 토지거래허가구역이라 자녀가 사려면 계약 전에 허가를 받고, 취득일부터 2년 동안 직접 살아야 합니다.

확인 순서

1. 비과세 확인: 부모님 세대가 집 한 채만 가졌는지, 2년 보유(취득 당시 조정대상지역이던 집은 2년 거주)를 채웠는지 봅니다.
2. 시가 확인: 시가가 12억원을 넘으면 넘는 비율만큼 양도세가 생기므로 시가부터 정합니다.
3. 자녀 자금: 대출·예금·차용으로 낼 금액을 정하고 차용증을 준비합니다.
4. 실거주 확인: 토지거래허가구역 아파트라 사는 자녀가 허가를 받고 2년 동안 직접 살아야 해, 매매 뒤 부모님이 계속 사시는 방식은 맞지 않습니다.
5. 신고: 실거래가 신고와 취득세를 기한 안에 하고, 비과세 양도세 자료는 보관합니다.

함께 확인해 둘 것

• 부모님이 매매 뒤 다른 집을 사실 계획이면 그때의 취득세와 비과세 요건도 미리 따져 보세요.
• 부모님이 받은 대금을 다시 자녀에게 보내면 매매가 아니라 증여로 볼 수 있습니다.
• 계약서에는 가족 간 거래라도 실제 대금과 지급 일정을 적고, 계약금·잔금을 사는 분 계좌에서 파는 분 계좌로 보내세요.
• 거래가를 시가의 70%보다 조금 높게 잡으면 증여세는 없지만 양도세는 시가로 계산되고, 취득세도 시가인정액이 과세표준이 될 수 있습니다.

수원 행궁동 저가양수도, 세무사가 하는 일

• 사는 분의 소득·대출·차용으로 대금표를 만들고 증여추정에 대비한 자료를 정리합니다.
• 계약서 문구(대금 일정, 보증금 승계)와 실거래가 신고, 자금조달계획서를 함께 봅니다.
• 양도세 예정신고, 증여세 신고, 취득세 신고를 기한 안에 대신 합니다.
• 신고 뒤 세무서 해명 요청이 오면 시가와 대금 자료로 소명합니다.

위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 수원 행궁동에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 부모님 세대 주민등록초본, 처음 산 계약서, 자녀 자금 자료를 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.

자주 묻는 질문