- 시가 6억 5,000만원 단독주택을 4억 9,000만원에 사면 증여세는 없고, 4억 2,000만원에 사면 가족 전체 세금이 7,629만원 늘어납니다(가상 사례).
- 증여세는 받은 날이 속한 달의 말일부터 3개월 안에 신고하면 산출세액의 3%를 공제받습니다.
- 수원 팔달구는 2025년 10월 16일부터 조정대상지역·투기과열지구라, 주택을 사면 금액과 관계없이 자금조달계획서와 증빙 서류를 냅니다.
- 수원 행궁동 저가양수 증여세 전문세무사는 광교 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담으로 진행합니다.
수원 행궁동 저가양수 증여세의 쟁점과 판단 기준
수원화성과 화성행궁을 품은 팔달구 행궁동은 한옥·단독주택을 고친 카페와 공방이 늘어난 행리단길로 알려진 구도심입니다.
표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.
| 쟁점 | 판단 기준 | 확인 자료 |
|---|---|---|
| 기준금액 | min(시가 × 30%, 3억원) | 시가 산정 자료 |
| 증여재산가액 | 시가 - 대가 - 기준금액 | 매매계약서 |
| 평가기간 | 거래일 전 6개월 ~ 후 3개월 | 실거래가, 감정평가서 |
| 합산 | 10년 안 같은 분 증여 합산 | 과거 증여세 신고서 |
| 추정과의 관계 | 대가를 입증 못 하면 시가 전체 증여 추정 | 대금 이체 내역 |
계산 사례: 시가 6억 5,000만원 단독주택을 자녀에게 팔 때
아버지가 수원 행궁동에 11년 전 3억 6,000만원에 산 단독주택을 가지고 있고, 성년 자녀에게 팔려고 합니다. 감정평가액(비교할 거래가 드문 단독주택이라)으로 본 시가는 6억 5,000만원입니다. 부모님은 이 집 말고 사는 집이 따로 있는 2주택입니다.
거래가를 시가의 75%인 4억 9,000만원으로 할 때와 65%인 4억 2,000만원으로 할 때 세 가지 세금을 나란히 계산했습니다.
| 항목 | 거래가 4억 9,000만원 | 거래가 4억 2,000만원 |
|---|---|---|
| 거래가(대가) | 4억 9,000만원 | 4억 2,000만원 |
| 시가와의 차이 | 1억 6,000만원 (24.6%) | 2억 3,000만원 (35.4%) |
| 양도세 계산 기준 | 시가 6억 5,000만원 | 시가 6억 5,000만원 |
| 파는 분 양도세 | 1억 6,149만원 | 1억 6,149만원 |
| 증여재산가액 | 0원 | 3,500만원 |
| 사는 분 증여세 | 0원 | 0원 |
| 취득세 구분 | 유상취득(시가인정액) | 증여 취득으로 봄 |
| 취득세 과세표준 (합계 세율) | 6억 5,000만원 (1.66%) | 6억 5,000만원 (13.4%) |
| 사는 분 취득세 | 1,081만원 | 8,710만원 |
| 가족 전체 세금 | 1억 7,230만원 | 2억 4,859만원 |
만원 단위 반올림이라 합계가 1만원쯤 다를 수 있습니다. 계산을 위한 가상 사례이며, 실제 세액은 시가 산정과 보유·거주 기간, 다른 재산에 따라 달라집니다. 양도세는 지방소득세 10%를, 취득세는 지방교육세와 농어촌특별세(전용 85㎡ 초과 기준)를 포함했고, 사는 분은 다른 집이 없다고 보았습니다. 파는 분은 11년 전 3억 6,000만원에 산 단독주택을 가진 2주택자로 보았고, 조정대상지역 다주택 중과를 넣었습니다.
두 경우 모두 시가와의 차이가 5%를 넘어 아버지의 양도세는 거래가가 아니라 시가 6억 5,000만원으로 계산되어 똑같이 1억 6,149만원입니다. 차이가 25%인 4억 9,000만원에는 증여세가 없고 취득세도 유상취득 세율이지만, 과세표준은 거래가가 아니라 시가인정액 6억 5,000만원입니다. 35% 싸게 사면 기준을 넘은 3,500만원이 증여재산가액이 되고, 2026년부터는 취득세도 증여 취득(지방교육세·농특세 포함 13.4%)으로 계산해 가족 전체 세금이 7,629만원 더 많습니다.
수원 행궁동은 2025년 10월 16일부터 조정대상지역이라, 시가표준액 3억원 이상 주택의 증여 취득세 12%(1세대1주택자가 준 경우 3.5%)와 다주택 양도세 중과를 함께 따져야 합니다.
조정대상지역 주택을 2주택 이상인 분이 2026년 5월 10일 이후 팔면 기본세율에 20%p(3주택 이상 30%p)가 더해지고 장기보유특별공제가 없습니다. 정부의 2026년 세제개편안은 이 중과를 2027~2028년 한시로 낮추고 2026년 5월 10일 이후 중과분에도 소급하는 내용이지만, 아직 국회 심의 중입니다.
배우자·직계존비속 사이에서 차이가 시가의 30%(또는 3억원) 이상이면 2026년부터 취득세는 시가 전체가 증여 취득으로 바뀌고, 증여세는 그 기준을 넘는 금액부터 붙습니다.
신고 뒤 소명과 경정청구
- 국세청이 감정평가로 시가를 다시 정하면 그 감정의 평가기간·비교 대상이 맞는지 검토합니다.
- 증여로 추정되면 대가 지급 사실(소득, 대출, 처분대금)을 하나씩 입증해 다툽니다.
- 이미 낸 세금이 많다고 판단되면 법정신고기한부터 5년 안에 경정청구를 검토합니다.
- 가산세는 과소신고 10%, 납부지연 하루 0.022%라 늦게 알수록 커지니 수정신고 시점을 정합니다.
수원 행궁동 지역 확인 사항
- 지역
- 수원 팔달구
- 규제지역
- 수원 팔달구 조정대상지역·투기과열지구 (2025년 10월 16일부터)
- 토지거래허가
- 아파트 토지거래허가구역 (2025년 10월 20일 ~ 2026년 12월 31일)
- 관할 세무서
- 수원세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준)
- 취득세 신고
- 부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)
- 거래가를 시가의 70%보다 높게 정하면 증여세는 없지만, 양도세와 취득세는 시가 기준이 될 수 있습니다. 시가가 나중에 다르게 정해질 수 있어 기준선에 딱 붙이지 말고 여유를 두세요.
- 파는 분이 다주택자라면 양도세가 가장 큰 세금이 되는 경우가 많아 매도 순서를 먼저 정하세요.
- 특수관계인에게서 시가보다 낮게 사고 그 차이가 시가의 30% 이상이거나 3억원 이상이면 저가양수 규정으로 증여재산가액을 계산합니다(상증법 35조).
수원 행궁동 저가양수 증여세 전문세무사 상담
위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 수원 행궁동에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 처음 산 계약서, 같은 단지 최근 실거래가, 자녀 소득·대출 자료를 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.
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시가 6억 5,000만원 단독주택을 자녀에게 4억 9,000만원에 팔면 증여세가 있나요?
차이가 25%로 기준(시가 30%와 3억원 중 적은 금액)보다 작아 증여세는 없습니다. 다만 양도세는 시가로, 취득세는 시가인정액을 과세표준으로 계산합니다.
시가가 15억원인 집을 10억원에 사면요?
차이 5억원에서 3억원(시가 30%인 4억 5천만원보다 적은 금액)을 뺀 2억원이 증여재산가액입니다. 성년 자녀는 5,000만원을 공제한 1억 5천만원에 증여세를 계산합니다.
30% 기준은 이상인가요, 초과인가요?
차이가 시가의 30% 이상이거나 3억원 이상이면 대상입니다. 다만 대상이 되어도 증여재산가액은 기준금액을 넘는 부분만이라, 딱 30%면 증여재산가액은 0원입니다.
증여세 신고는 누가 하나요?
사는 분(수증자)이 자기 주소지 관할 세무서에 신고합니다. 증여일이 속한 달의 말일부터 3개월 안에 신고하면 3% 신고세액공제를 받습니다.