수원 행궁동 토지거래허가 가족 매매 전문세무사, 세입자가 있으면 실거주를 미룰 수 있습니다

토지거래허가 가족 매매 전문세무사가 따지는 쟁점

수원화성과 화성행궁을 품은 팔달구 행궁동은 한옥·단독주택을 고친 카페와 공방이 늘어난 행리단길로 알려진 구도심입니다.

표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.

계산 사례: 전세 낀 수원 행궁동 아파트를 무주택 자녀가 살 때

부모님이 전세를 준 수원 행궁동 아파트(시가 6억 5,000만원, 보증금 3억 2,000만원)를 무주택 자녀가 사려 합니다. 허가구역에서는 원래 바로 들어가 살아야 하지만, 세입자가 있는 집에는 예외가 있습니다.

• 2026년 5월 12일부터 계속 무주택인 분이 2026년 10월 1일 현재 세입자가 있는 집을 사면, 2027년 12월 31일까지 신청해 임대차가 끝날 때까지 실거주를 미룰 수 있습니다.
• 입주는 늦어도 2028년 9월 30일까지이고, 유예 신청 전에 맺은 갱신 계약 1회(최대 2년)를 넣으면 2029년 말까지 늦출 수 있습니다(2026년 10월 1일 시행 개정 기준).
• 실거주 의무 기간 2년은 줄지 않고, 들어간 날부터 2년을 채워야 합니다.

만원 단위 반올림이라 합계가 1만원쯤 다를 수 있습니다. 계산을 위한 가상 사례이며, 실제 세액은 시가 산정과 보유·거주 기간, 다른 재산에 따라 달라집니다. 양도세는 지방소득세 10%를, 취득세는 지방교육세와 농어촌특별세(전용 85㎡ 초과 기준)를 포함했고, 사는 분은 다른 집이 없다고 보았습니다. 부모님은 10년 전 3억 2,000만원에 산 이 집을 세 준 2주택자(조정대상지역 중과 포함)로 보았습니다.

보증금 3억 2,000만원 승계와 현금 2억원을 합친 5억 2,000만원이 대가입니다. 증여세는 없지만 양도세는 시가로, 취득세는 시가인정액으로 계산합니다. 부모님이 2주택이라 조정대상지역 중과가 붙어 양도세가 가장 큰 세금입니다.

조정대상지역 주택을 2주택 이상인 분이 2026년 5월 10일 이후 팔면 기본세율에 20%p(3주택 이상 30%p)가 더해지고 장기보유특별공제가 없습니다. 정부의 2026년 세제개편안은 이 중과를 2027~2028년 한시로 낮추고 2026년 5월 10일 이후 중과분에도 소급하는 내용이지만, 아직 국회 심의 중입니다.

세무서 해명 요청과 조사에 대비하는 법

• 신고 전에 시가 근거(매매사례, 감정평가)와 대금 흐름을 한 묶음으로 정리해 둡니다.
• 세무서 해명 요청에는 계약서·이체 내역·소득 자료를 시간 순서대로 맞춰 제출합니다.
• 국세청이 감정평가로 시가를 다시 정하면 그 감정의 평가기간·비교 대상이 맞는지 검토합니다.
• 증여로 추정되면 대가 지급 사실(소득, 대출, 처분대금)을 하나씩 입증해 다툽니다.

수원 행궁동 지역 확인 사항

지역

수원 팔달구

규제지역

수원 팔달구 조정대상지역·투기과열지구 (2025년 10월 16일부터)

토지거래허가

아파트 토지거래허가구역 (2025년 10월 20일 ~ 2026년 12월 31일)

관할 세무서

수원세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준)

취득세 신고

부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)

가까운 지역

수원 인계동, 수원 화서동, 수원 매교동, 수원 우만동

• 전세 만기에 보증금을 자녀가 돌려줘야 하므로 입주 시점의 자금 계획을 미리 세우세요.
• 부모님이 보증금을 대신 돌려주면 그 금액은 증여가 됩니다.
• 허가구역 주택 매수는 자금조달계획서와 증빙 서류를 함께 내야 해, 가족 간 대금 흐름이 그대로 드러납니다.

전문세무사 상담 안내

위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 수원 행궁동에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 임대차계약서, 자녀 세대 무주택 확인 자료, 매매 조건을 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.

자주 묻는 질문