수원 화서동 저가양도 양도세 세무사, 거래가를 정하기 전에 기준선부터 보세요

수원 화서동 저가양도 양도세 세무 포인트

화서역이 있는 팔달구 화서동은 수원화성 서쪽으로 이어지는 주거지로, 오래된 아파트·다세대주택이 많고 화서역 건너편 장안구 정자동에는 대단지 신축이 들어섰습니다.

• 여기서 시가는 양도일 전후 각 3개월 안의 매매사례가액·감정가액 등이고, 아파트는 같은 단지 비슷한 집의 거래가가 기준이 되기 쉽습니다.
• 부당행위계산이 적용돼도 1세대1주택 비과세는 그대로 따지므로, 시가가 12억원 이하면 양도세가 없습니다.
• 시가가 12억원을 넘는 1주택은 넘는 비율만큼만 과세하고, 보유·거주 기간에 따라 장기보유특별공제를 최대 80%까지 받습니다.

지역

수원 팔달구

규제지역

수원 팔달구 조정대상지역·투기과열지구 (2025년 10월 16일부터)

토지거래허가

아파트 토지거래허가구역 (2025년 10월 20일 ~ 2026년 12월 31일)

관할 세무서

수원세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준)

취득세 신고

부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)

가까운 지역

수원 정자동, 수원 행궁동, 수원 서둔동, 수원 팔달구

계산 사례: 시가 6억 6,000만원 아파트의 거래가별 기준

시가 6억 6,000만원인 수원 화서동 아파트를 자녀에게 넘기면서 거래가를 여러 단계로 바꿔 보았습니다. 같은 집이라도 기준선 하나를 넘을 때마다 계산 방법이 달라집니다.

표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.

시가 6억 6,000만원 기준. 증여재산가액은 시가와 거래가의 차이에서 시가의 30%를 뺀 금액이고, 취득세 구분은 배우자·직계존비속 사이 거래(2026년 개정 기준)입니다. 계산을 위한 가상 사례입니다.

거래가가 6억 2,700만원을 넘으면(차이 5% 미만) 양도세와 취득세는 거래가 그대로 계산하고 증여세도 없습니다. 6억 2,700만원 이하부터는 파는 분 양도세가 시가 기준이 되고, 취득세 과세표준도 시가인정액으로 바뀝니다. 거래가가 4억 6,200만원 이하가 되면 2026년 개정으로 취득세가 증여 취득으로 바뀌고, 그보다 더 낮추면 낮춘 만큼 증여재산가액이 생깁니다.

수원 화서동은 2025년 10월 16일부터 조정대상지역이라, 시가표준액 3억원 이상 주택의 증여 취득세 12%(1세대1주택자가 준 경우 3.5%)와 다주택 양도세 중과를 함께 따져야 합니다.

거래가를 정하는 순서

1. 시가 후보 모으기: 거래일 전 6개월부터 같은 단지·비슷한 면적 거래를 모읍니다.
2. 감정평가 검토: 비교할 거래가 없거나 들쭉날쭉하면 감정평가로 시가를 정합니다.
3. 기준선 계산: 5% 선(6억 2,700만원)과 30%·3억원 선(4억 6,200만원)을 구합니다.
4. 대금 마련 확인: 정한 거래가를 사는 분이 실제로 낼 수 있는지 자금표를 만듭니다.
5. 계약·신고: 실거래가 신고, 취득세, 양도세 예정신고를 기한 안에 합니다.

저가양도 양도세에서 자주 놓치는 것

• 아파트 유사매매사례가액은 같은 단지에서 전용면적과 공시가격 차이가 5% 안인 집 가운데 공시가격 차이가 가장 작은 집의 거래를 먼저 보고, 차이가 같으면 평가기준일에 가까운 거래를 봅니다.
• 거래가는 한 번 신고하면 바꾸기 어려우니 계약 전에 기준선을 계산하세요.
• 시가로 계산될 것을 전제로 처음 산 가격과 필요경비 영수증(중개수수료, 취득세, 확장·샷시 공사비)을 모아 두세요.
• 거래가를 시가의 95%를 넘게 잡으면 거래가 그대로 양도세를 계산하므로, 파는 분 세금이 큰 경우 이 선을 함께 검토하세요.

세무사에게 맡기면 하는 일

• 신고 뒤 세무서 해명 요청이 오면 시가와 대금 자료로 소명합니다.
• 같은 단지 거래와 감정가로 시가를 정하고, 5%·30% 기준선을 계산합니다.
• 파는 분 양도세, 사는 분 증여세·취득세를 한 표로 계산해 거래가를 정합니다.
• 사는 분의 소득·대출·차용으로 대금표를 만들고 증여추정에 대비한 자료를 정리합니다.

위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 수원 화서동에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 같은 단지 최근 실거래가, 공시가격, 처음 산 계약서를 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.

자주 묻는 질문