수원 화서동 저가양수도 세무사 증여와 매수 비교

핵심 요약

1주택 부모님의 6억 1,000만원 아파트를 자녀가 4억 6,000만원에 사면 세금은 취득세 840만원뿐입니다(가상 사례).
증여세는 시가와 거래가의 차이가 시가의 30% 이상이거나 3억원 이상일 때 계산 대상이 되고, 차이에서 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액을 뺀 만큼만 증여재산가액이 됩니다.
수원 팔달구 주택을 증여로 취득하면 공시가격 3억원 이상일 때 취득세가 12%로 중과됩니다(1세대1주택자가 준 경우 3.5%).
수원 화서동 저가양수도 세무사는 광교 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담으로 진행합니다.

저가양수도 전에 챙길 것

화서역이 있는 팔달구 화서동은 수원화성 서쪽으로 이어지는 주거지로, 오래된 아파트·다세대주택이 많고 화서역 건너편 장안구 정자동에는 대단지 신축이 들어섰습니다.

2026년 1월 1일부터 배우자·직계존비속에게서 시가인정액보다 3억원 이상 또는 30% 이상 낮게 사면, 대가를 냈더라도 취득세는 증여 취득으로 계산합니다.
시가는 양도세는 양도일 전후 각 3개월, 증여세는 거래일 전 6개월부터 거래일 후 3개월까지의 매매사례가액·감정가액으로 봅니다.
배우자·직계존비속 사이의 매매는 증여로 추정되므로, 대금이 실제로 오간 계좌 기록과 사는 분의 자금 출처를 남겨야 합니다.

지역: 수원 팔달구
규제지역: 수원 팔달구 조정대상지역·투기과열지구 (2025년 10월 16일부터)
토지거래허가: 아파트 토지거래허가구역 (2025년 10월 20일 ~ 2026년 12월 31일)
관할 세무서: 수원세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준)
취득세 신고: 부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)
가까운 지역: 수원 정자동, 수원 행궁동, 수원 서둔동, 수원 팔달구

계산 사례: 1주택 부모님의 6억 1,000만원 아파트

부모님이 수원 화서동에서 15년째 살고 있는 아파트(시가 6억 1,000만원) 한 채가 재산의 전부입니다. 자녀가 이 집을 4억 6,000만원에 사들이는 경우와 그냥 증여받는 경우를 비교했습니다.

표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.

항목	자녀가 4억 6,000만원에 매수	그냥 증여
파는 분 양도세	비과세 (시가 12억원 이하)	없음
증여재산가액	0원	6억 1,000만원
사는 분 증여세	0원	1억 476만원
취득세 구분	유상취득(시가인정액)	증여 취득
취득세 과세표준 (합계 세율)	6억 1,000만원 (1.38%)	6억 1,000만원 (4%)
사는 분 취득세	840만원	2,440만원
가족 전체 세금	840만원	1억 2,916만원
자녀가 낼 대금	4억 6,000만원	0원

만원 단위 반올림이라 합계가 1만원쯤 다를 수 있습니다. 계산을 위한 가상 사례이며, 실제 세액은 시가 산정과 보유·거주 기간, 다른 재산에 따라 달라집니다. 양도세는 지방소득세 10%를, 취득세는 지방교육세와 농어촌특별세(전용 85㎡ 초과 기준)를 포함했고, 사는 분은 다른 집이 없다고 보았습니다. 부모님은 15년 전 2억 4,000만원에 사서 계속 살아온 1세대1주택(비과세 요건 충족)으로 보았고, 증여에는 성년 자녀 공제 5,000만원을 넣었습니다.

부모님은 1세대1주택 비과세 요건을 갖춰, 거래가가 시가보다 5% 넘게 낮아 양도가액을 시가 6억 1,000만원으로 바꿔 계산해도 12억원 이하라 양도세가 없습니다. 자녀는 차이가 25%라 증여세가 없고 취득세만 840만원을 냅니다. 그냥 증여받으면 증여세 1억 476만원과 증여 취득세 2,440만원이 나옵니다.

다만 매수는 자녀가 대금을 실제로 내야 하므로, 대금을 어디서 마련하는지가 이 방법의 전제입니다. 부모님이 받은 대금은 부모님 재산으로 남아 나중에 상속재산에 들어갑니다.

이 집은 아파트 토지거래허가구역이라 자녀가 사려면 계약 전에 허가를 받고, 취득일부터 2년 동안 직접 살아야 합니다.

1주택 부모님은 매수가 유리할 수 있습니다

비과세 대상인 부모님은 양도세 걱정이 없어, 자녀가 시가의 70%를 넘는 가격으로 사면 증여보다 세금이 크게 줄어드는 경우가 많습니다.

매수 전에 할 일

비과세 확인: 부모님 세대가 집 한 채만 가졌는지, 2년 보유(취득 당시 조정대상지역이던 집은 2년 거주)를 채웠는지 봅니다.
시가 확인: 시가가 12억원을 넘으면 넘는 비율만큼 양도세가 생기므로 시가부터 정합니다.
자녀 자금: 대출·예금·차용으로 낼 금액을 정하고 차용증을 준비합니다.
실거주 확인: 토지거래허가구역 아파트라 사는 자녀가 허가를 받고 2년 동안 직접 살아야 해, 매매 뒤 부모님이 계속 사시는 방식은 맞지 않습니다.
신고: 실거래가 신고와 취득세를 기한 안에 하고, 비과세 양도세 자료는 보관합니다.

함께 확인해 둘 것

부모님이 매매 뒤 다른 집을 사실 계획이면 그때의 취득세와 비과세 요건도 미리 따져 보세요.
부모님이 받은 대금을 다시 자녀에게 보내면 매매가 아니라 증여로 볼 수 있습니다.
계약서에는 가족 간 거래라도 실제 대금과 지급 일정을 적고, 계약금·잔금을 사는 분 계좌에서 파는 분 계좌로 보내세요.
거래가를 시가의 70%보다 조금 높게 잡으면 증여세는 없지만 양도세는 시가로 계산되고, 취득세도 시가인정액이 과세표준이 될 수 있습니다.

수원 화서동 저가양수도, 세무사가 하는 일

같은 단지 거래와 감정가로 시가를 정하고, 5%·30% 기준선을 계산합니다.
파는 분 양도세, 사는 분 증여세·취득세를 한 표로 계산해 거래가를 정합니다.
사는 분의 소득·대출·차용으로 대금표를 만들고 증여추정에 대비한 자료를 정리합니다.
계약서 문구(대금 일정, 보증금 승계)와 실거래가 신고, 자금조달계획서를 함께 봅니다.

위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 수원 화서동에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 부모님 세대 주민등록초본, 처음 산 계약서, 자녀 자금 자료를 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.

자주 묻는 질문

부모님이 1주택이면 자녀에게 싸게 팔아도 양도세가 없나요?

비과세 요건(2년 보유, 취득 당시 조정대상지역이던 집은 2년 거주)을 갖추고 시가가 12억원 이하면 없습니다. 싸게 팔아 시가로 다시 계산해도 같은 결과입니다.

가족 간 매매도 실거래가 신고를 하나요?

네. 부동산 매매계약을 맺으면 가족 간이라도 계약일부터 30일 안에 실거래가 신고를 하고, 주택이면 조정대상지역·투기과열지구는 금액과 관계없이, 그 밖의 지역은 거래가 6억원 이상일 때 자금조달계획서도 함께 냅니다.

저가양수도 세금은 누가 내나요?

양도세는 파는 분, 증여세와 취득세는 사는 분이 냅니다. 양도세는 파는 분 주소지 세무서, 증여세는 사는 분 주소지 세무서, 취득세는 집이 있는 시·군·구에 신고합니다.

가족에게 시가보다 얼마나 싸게 팔 수 있나요?

증여세만 보면 시가의 30%(시가가 10억원을 넘으면 3억원)까지 낮춰도 증여세가 없습니다. 하지만 양도세는 차이가 시가의 5% 이상이면 시가로 계산하고, 2026년부터 취득세는 차이가 30%·3억원 이상이면 증여로 계산하므로 세 가지를 함께 따져야 합니다.

수원 화서동 저가양수도 세무사, 부모님이 1주택이면 매수가 유리할 수 있습니다