수원 화서동 저가양수도 전문세무사 시가 대비 거래가 기준

핵심 요약

시가 7억 9,000만원이면 7억 5,050만원을 넘는 거래가는 양도세·취득세를 거래가로 계산하고 증여세는 없습니다(가상 사례).
증여세는 시가와 거래가의 차이가 시가의 30% 이상이거나 3억원 이상일 때 계산 대상이 되고, 차이에서 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액을 뺀 만큼만 증여재산가액이 됩니다.
수원 팔달구는 2025년 10월 16일부터 조정대상지역·투기과열지구라, 주택을 사면 금액과 관계없이 자금조달계획서와 증빙 서류를 냅니다.
수원 화서동 저가양수도 전문세무사는 광교 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담으로 진행합니다.

수원 화서동 저가양수도의 쟁점과 판단 기준

화서역이 있는 팔달구 화서동은 수원화성 서쪽으로 이어지는 주거지로, 오래된 아파트·다세대주택이 많고 화서역 건너편 장안구 정자동에는 대단지 신축이 들어섰습니다.

표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.

쟁점	판단 기준	확인 자료
시가	거래일 전후의 같은 단지 매매사례가액, 감정가액	실거래가 조회, 감정평가서
양도세 부당행위	시가 - 거래가가 3억원 이상 또는 시가의 5% 이상	계약서, 시가 산정 자료
저가양수 증여	시가 - 대가가 시가의 30% 이상 또는 3억원 이상	대금 이체 내역
취득세 증여 간주	배우자·직계존비속에게서 3억원 이상 또는 30% 이상 낮게 취득	시가인정액, 취득세 신고서
대가 지급	사는 분의 소득·대출·처분대금으로 냈는지	소득금액증명, 대출약정서, 통장

계산 사례: 시가 7억 9,000만원 아파트의 거래가별 기준

수원 화서동 아파트의 시가가 7억 9,000만원이라고 할 때, 자녀에게 파는 가격을 시가의 몇 %로 정하느냐에 따라 세 가지 세금의 기준이 어떻게 바뀌는지 표로 정리했습니다.

거래가	시가와 차이	양도세 기준	증여재산가액	취득세 구분
7억 7,000만원	2.5%	거래가	0원	유상(거래가)
7억 5,000만원	5.1%	시가	0원	유상(시가인정액)
6억 7,000만원	15.2%	시가	0원	유상(시가인정액)
5억 6,300만원	28.7%	시가	0원	유상(시가인정액)
5억 5,300만원	30%	시가	0원	증여 취득(시가인정액)
4억 7,000만원	40.5%	시가	8,300만원	증여 취득(시가인정액)

시가 7억 9,000만원 기준. 증여재산가액은 시가와 거래가의 차이에서 시가의 30%를 뺀 금액이고, 취득세 구분은 배우자·직계존비속 사이 거래(2026년 개정 기준)입니다. 계산을 위한 가상 사례입니다.

거래가가 7억 5,050만원을 넘으면(차이 5% 미만) 양도세와 취득세는 거래가 그대로 계산하고 증여세도 없습니다. 7억 5,050만원 이하부터는 파는 분 양도세가 시가 기준이 되고, 취득세 과세표준도 시가인정액으로 바뀝니다. 거래가가 5억 5,300만원 이하가 되면 2026년 개정으로 취득세가 증여 취득으로 바뀌고, 그보다 더 낮추면 낮춘 만큼 증여재산가액이 생깁니다.

수원 화서동은 2025년 10월 16일부터 조정대상지역이라, 시가표준액 3억원 이상 주택의 증여 취득세 12%(1세대1주택자가 준 경우 3.5%)와 다주택 양도세 중과를 함께 따져야 합니다.

시가는 하나로 정해 두세요

양도세는 양도일 전후 각 3개월, 증여세는 거래일 전 6개월부터 거래일 후 3개월까지의 거래로 시가를 봅니다. 그 사이에 같은 단지 거래가 새로 나오면 기준이 바뀔 수 있어 감정평가로 시가를 정해 두기도 합니다.

신고 뒤 소명과 경정청구

가산세는 과소신고 10%, 납부지연 하루 0.022%라 늦게 알수록 커지니 수정신고 시점을 정합니다.
신고 전에 시가 근거(매매사례, 감정평가)와 대금 흐름을 한 묶음으로 정리해 둡니다.
세무서 해명 요청에는 계약서·이체 내역·소득 자료를 시간 순서대로 맞춰 제출합니다.
국세청이 감정평가로 시가를 다시 정하면 그 감정의 평가기간·비교 대상이 맞는지 검토합니다.

수원 화서동 지역 확인 사항

지역: 수원 팔달구
규제지역: 수원 팔달구 조정대상지역·투기과열지구 (2025년 10월 16일부터)
토지거래허가: 아파트 토지거래허가구역 (2025년 10월 20일 ~ 2026년 12월 31일)
관할 세무서: 수원세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준)
취득세 신고: 부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)
가까운 지역: 수원 정자동, 수원 행궁동, 수원 서둔동, 수원 팔달구

아파트 유사매매사례가액은 같은 단지에서 전용면적과 공시가격 차이가 5% 안인 집 가운데 공시가격 차이가 가장 작은 집의 거래를 먼저 보고, 차이가 같으면 평가기준일에 가까운 거래를 봅니다.
거래가는 한 번 신고하면 바꾸기 어려우니 계약 전에 기준선을 계산하세요.
2026년 1월 1일부터 배우자·직계존비속에게서 시가인정액보다 3억원 이상 또는 30% 이상 낮게 사면, 대가를 냈더라도 취득세는 증여 취득으로 계산합니다.

수원 화서동 저가양수도 전문세무사 상담

위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 수원 화서동에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 같은 단지 최근 실거래가, 공시가격, 처음 산 계약서를 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.

자주 묻는 질문

시가 7억 9,000만원 아파트는 얼마까지 낮춰 팔 수 있나요?

증여세만 보면 5억 5,300만원까지는 없지만, 그 가격이면 취득세가 증여 취득으로 바뀝니다. 5억 5,300만원보다 높게 정하면 증여세 없이 유상 취득세가 되고 양도세는 시가 기준입니다. 시가가 나중에 다르게 정해질 수 있어 기준선에서 여유를 두세요.

저가양수도에도 증여재산공제가 되나요?

네. 저가양수로 생긴 증여재산가액에서 증여재산공제를 뺍니다. 공제는 10년 동안 받은 증여를 합쳐 직계존속(부모님·조부모님 전체)에게서 성년 자녀 5,000만원, 배우자에게서 6억원까지이고, 같은 분(아버지와 어머니는 한 분으로 봄)에게 10년 안에 받은 증여는 합산해 세율을 정합니다.

가족 간 매매도 실거래가 신고를 하나요?

네. 부동산 매매계약을 맺으면 가족 간이라도 계약일부터 30일 안에 실거래가 신고를 하고, 주택이면 조정대상지역·투기과열지구는 금액과 관계없이, 그 밖의 지역은 거래가 6억원 이상일 때 자금조달계획서도 함께 냅니다.

저가양수도 세금은 누가 내나요?

양도세는 파는 분, 증여세와 취득세는 사는 분이 냅니다. 양도세는 파는 분 주소지 세무서, 증여세는 사는 분 주소지 세무서, 취득세는 집이 있는 시·군·구에 신고합니다.

수원 화서동 저가양수도 전문세무사, 거래가를 정하기 전에 기준선부터 보세요