수지 저가양도 양도세 세무사, 고가 1주택도 5% 기준이 중요합니다

수지 저가양도 양도세 세무 포인트

수지구는 풍덕천·신봉·죽전·동천·고기·상현·성복동으로 이루어진 용인의 구로, 신분당선 수지구청역·동천역·성복역·상현역과 수인분당선 죽전역이 있습니다. 관할은 용인세무서입니다.

• 정부는 2026년 세제개편안에서 다주택 중과를 2027~2028년 한시로 낮추고 2026년 5월 10일 이후 중과분도 소급하는 안을 냈고, 국회 심의 중입니다.
• 특수관계인에게 시가보다 낮게 팔면서 차이가 3억원 이상이거나 시가의 5% 이상이면, 양도가액을 시가로 바꿔 양도세를 계산합니다.
• 여기서 시가는 양도일 전후 각 3개월 안의 매매사례가액·감정가액 등이고, 아파트는 같은 단지 비슷한 집의 거래가가 기준이 되기 쉽습니다.

지역

용인 수지구

규제지역

용인 수지구 조정대상지역·투기과열지구 (2025년 10월 16일부터)

토지거래허가

아파트 토지거래허가구역 (2025년 10월 20일 ~ 2026년 12월 31일)

관할 세무서

용인세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준)

취득세 신고

부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)

가까운 지역

수지 풍덕천동, 수지 죽전동, 수지 상현동, 수지 성복동

계산 사례: 시가 13억 6,000만원 1주택 부모님 집

부모님이 수지에서 오래 산 집 한 채의 시가가 13억 6,000만원입니다. 1세대1주택이라도 12억원을 넘는 부분은 양도세가 붙는데, 자녀에게 싸게 팔면 그 계산이 시가 기준으로 바뀝니다.

표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.

만원 단위 반올림이라 합계가 1만원쯤 다를 수 있습니다. 계산을 위한 가상 사례이며, 실제 세액은 시가 산정과 보유·거주 기간, 다른 재산에 따라 달라집니다. 양도세는 지방소득세 10%를, 취득세는 지방교육세와 농어촌특별세(전용 85㎡ 초과 기준)를 포함했고, 사는 분은 다른 집이 없다고 보았습니다. 부모님은 13년 전 4억 8,000만원에 사서 6년 거주한 1세대1주택(비과세 요건 충족)으로 보았습니다.

10억 7,000만원에 팔면 차이가 5%를 넘어 양도가액이 시가 13억 6,000만원으로 바뀌고, 12억원 넘는 비율도 시가 기준으로 계산해 양도세가 435만원입니다. 차이를 5% 안쪽으로 줄인 13억 1,000만원에 팔면 거래가 그대로 계산해 234만원입니다. 세금만 보면 5% 안쪽 가격이 양도세와 취득세 모두 적지만, 자녀가 낼 대금이 2억 4,000만원 더 많아 대금 마련 계획과 함께 정해야 합니다.

수지는 2025년 10월 16일부터 조정대상지역이라, 시가표준액 3억원 이상 주택의 증여 취득세 12%(1세대1주택자가 준 경우 3.5%)와 다주택 양도세 중과를 함께 따져야 합니다.

확인 순서

1. 보유·거주 기간: 장기보유특별공제 표2(보유 연 4% + 거주 연 4%)를 받으려면 보유 3년·거주 2년 이상이어야 합니다.
2. 시가 확인: 12억원 넘는 비율이 시가로 바뀔 수 있어 시가 근거를 먼저 정합니다.
3. 거래가 두 안 비교: 5% 안쪽 가격과 30%·3억원 선 가격을 가족 전체 세금으로 비교합니다.
4. 자녀 자금: 거래가가 클수록 자금 출처 증빙이 중요합니다.
5. 양도세 신고: 비과세 요건을 갖춰도 12억원 넘는 부분은 과세되어, 잔금일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고합니다.

저가양도 양도세에서 자주 놓치는 것

• 부모님이 매매 뒤 새집을 사실 계획이면 그 집의 취득세와 다음 비과세 요건도 함께 계산해 두세요.
• 2026년 세제개편안에는 2028년부터 1주택 장기보유특별공제를 거주 중심으로 바꾸는 내용이 있어(국회 심의 중) 매도 시기를 함께 보세요.
• 다주택자는 어느 집을 먼저 팔지에 따라 중과 여부와 다음 집의 비과세가 달라지니 순서를 먼저 정하세요.
• 양도세 예정신고는 양도일(보통 잔금일)이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 합니다.

세무사에게 맡기면 하는 일

• 신고 뒤 세무서 해명 요청이 오면 시가와 대금 자료로 소명합니다.
• 같은 단지 거래와 감정가로 시가를 정하고, 5%·30% 기준선을 계산합니다.
• 파는 분 양도세, 사는 분 증여세·취득세를 한 표로 계산해 거래가를 정합니다.
• 사는 분의 소득·대출·차용으로 대금표를 만들고 증여추정에 대비한 자료를 정리합니다.

위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 수지에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 부모님 세대 주민등록초본, 처음 산 계약서, 필요경비 영수증, 시가 자료를 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.

자주 묻는 질문