용인 김량장동 가족 간 매매 세금상담 전세 낀 집 세 가지 방법 비교

핵심 요약

시가 3억 9,000만원 전세 낀 집은 이 사례에서 부담부증여가 가족 전체 세금이 가장 적습니다(가상 사례).
부모님이 받은 대금을 자녀에게 다시 돌려주거나 생활비 명목으로 되돌려 주면 매매가 아니라 증여로 볼 수 있습니다.
용인 처인구는 토지거래허가구역이 아니어서 가족 간 매매에 허가가 필요 없고, 자금조달계획서는 거래가 6억원 이상일 때 냅니다.
용인 김량장동 가족 간 매매 세금상담은 광교 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담으로 진행합니다.

가족 간 매매 상담 때 먼저 묻는 것

처인구 김량장동은 용인중앙시장이 있는 동네로, 관할은 용인세무서입니다.

형제에게 팔 때도 같은가요?: 증여 추정은 없지만 저가양수 증여세와 양도세 시가 계산은 똑같이 적용됩니다.
부모님께 대금을 현금으로 드려도 되나요?: 권하지 않습니다. 계좌 기록이 없으면 대가 지급을 입증하기 어렵습니다.
자녀 소득이 적으면 매매가 안 되나요?: 대출, 보증금 승계, 부모님 차용을 섞어 낼 수 있지만 갚을 수 있는 계획이 필요합니다.

계산 사례: 전세 낀 집을 넘기는 세 가지 방법

부모님이 세를 준 용인 김량장동 아파트(시가 3억 9,000만원)에 전세보증금 2억 1,000만원이 있습니다. 이 집을 자녀에게 넘기는 세 가지 방법을 나란히 계산했습니다.

표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.

항목	부담부증여	저가 매매(2억 9,000만원)	그냥 증여
부모님 양도세	1,461만원	4,057만원	없음
자녀 증여세	1,552만원	0원	5,626만원
자녀 취득세	993만원	507만원	1,560만원
가족 전체 세금	4,006만원	4,564만원	7,186만원
자녀가 낼 현금	0원	8,000만원	0원
자녀가 떠안는 전세보증금	2억 1,000만원	2억 1,000만원	0원

시가 3억 9,000만원, 전세보증금 2억 1,000만원, 부모님은 10년 전 2억원에 취득. 부모님은 2주택(비조정대상지역, 기본세율)으로 보았습니다. 부담부증여 취득세는 전세보증금 부분을 유상(자녀의 상환 능력 입증 전제, 세율 구간은 집 전체 가액 기준), 나머지를 증여 취득(합계 4%)으로 계산했습니다. 저가 매매(2억 9,000만원)의 취득세는 차이가 5%를 넘어 시가인정액 3억 9,000만원 기준이고, 그냥 증여는 부모님이 전세보증금을 먼저 정리(보증금 반환)한다고 보았습니다. 취득세는 지방교육세·농특세(전용 85㎡ 초과)를 포함했고, 자녀는 다른 집이 없다고 보았습니다. 만원 단위 반올림, 계산을 위한 가상 사례입니다.

가족 전체 세금만 보면 이 사례에서는 부담부증여가 가장 적습니다. 채무 부분에 양도세가 붙어도, 넘기는 채무만큼 증여세가 줄어드는 효과가 더 크기 때문입니다. 저가 매매는 자녀가 현금 8,000만원을 더 내야 하는 대신 증여세가 없습니다.

배우자·직계존비속에게 한 부담부증여는 채무를 넘긴 사실이 확인되지 않으면 그 채무도 증여로 추정되고, 취득세는 받는 분 본인의 소득·재산으로 채무를 갚을 능력이 있어야 채무 부분을 유상취득으로 인정합니다(대법원 2025. 10. 16. 선고 2024두67238 판결).

용인 김량장동은 조정대상지역이 아니어서 증여 취득세는 3.5%이고 다주택 양도세 중과도 없습니다.

넘긴 채무는 끝까지 자녀가 갚아야 합니다

부담부증여나 승계로 넘긴 보증금·대출을 부모님이 대신 갚으면 그때 다시 증여가 됩니다. 세무서는 넘긴 채무가 실제로 갚아지는지 사후 관리합니다.

준비 서류와 상담 순서

전세를 낀 집이면 임대차계약서
매매계약서 초안과 대금 지급 계획
사는 분의 최근 3년 소득금액증명과 예금 잔액
대출을 받을 계획이면 대출 상담 내용

상담은 이렇게 진행합니다.

전화·카카오톡: 집 주소, 시가로 보는 가격, 생각하는 거래가, 가족 관계를 알려 주세요.
1차 계산: 세 가지 세금과 기준선을 계산해 상담 전에 보내 드립니다.
상담(30분): 거래가·대금 마련·신고 일정을 정합니다.
진행: 신고를 맡기시면 계약서 검토부터 신고까지 이어서 진행합니다.

용인 김량장동 지역 확인 사항

지역: 용인 처인구
규제지역: 용인 처인구 조정대상지역·투기과열지구 아님
토지거래허가: 토지거래허가구역 아님 (외국인의 주택 매수만 2027년 8월 25일까지 허가 대상)
관할 세무서: 용인세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준)
취득세 신고: 부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)
가까운 지역: 용인 포곡읍, 용인 처인구, 용인 이동읍, 용인 남사읍

용인 처인구는 조정대상지역·투기과열지구가 아니어서 증여 취득세는 3.5%이고 다주택 양도세 중과도 없습니다.
용인 처인구에서 2022년 11월 14일 이후 산 집은 1세대1주택 비과세에 2년 거주 요건이 없지만, 조정대상지역이던 때(2020년 6월 19일~2022년 11월 13일) 산 집은 (포곡읍·모현읍·백암면·양지면과 원삼면 일부 제외) 2년 거주가 필요합니다.

상담 안내

위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 용인 김량장동에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 등기사항증명서, 임대차계약서 또는 대출 잔액증명, 부모님 취득 자료, 자녀 소득 자료를 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.

자주 묻는 질문

부담부증여와 저가 매매 중 무엇이 유리한가요?

이 사례에서는 부담부증여가 가족 전체 세금이 가장 적습니다. 부모님의 비과세 여부, 채무 크기, 자녀가 낼 수 있는 현금에 따라 결론이 바뀌니 같은 집으로 세 가지를 모두 계산해 보세요.

형제에게 집을 팔면 어떻게 되나요?

형제자매는 증여 추정 대상이 아니지만 특수관계인입니다. 시가보다 많이 낮으면 사는 형제에게 저가양수 증여세가, 파는 쪽에는 시가 기준 양도세가 생길 수 있습니다.

전세 낀 집을 자녀에게 팔면 보증금도 대가가 되나요?

네. 자녀가 넘겨받는 전세보증금은 대가에 들어갑니다. 다만 나중에 보증금을 부모님이 대신 돌려주면 그 금액은 증여가 될 수 있습니다.

가족 간 매매 계약서는 어떻게 쓰나요?

일반 매매와 같이 매매대금, 계약금·중도금·잔금 날짜, 보증금 승계 여부를 적습니다. 대금은 계좌로 주고받고 실거래가 신고를 합니다.

용인 김량장동 가족 간 매매 세금상담, 세 가지 방법을 나란히 계산했습니다