용인 김량장동 저가양수도 세금상담 거래가별 세금 비교

핵심 요약

시가 6억 5,000만원 상가 건물을 4억 9,000만원에 사면 증여세는 없고, 4억 2,000만원에 사면 가족 전체 세금이 -390만원 늘어납니다(가상 사례).
양도세는 시가와 거래가의 차이가 3억원 이상이거나 시가의 5% 이상이면 거래가 대신 시가로 계산합니다(소득세법 101조).
용인 처인구는 규제지역이 아니고, 상가·토지는 주택 수와 관계없이 일반 기준으로 계산합니다.
용인 김량장동 저가양수도 세금상담은 광교 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담으로 진행합니다.

용인 김량장동 저가양수도 상담 질문 정리

처인구 김량장동은 용인중앙시장이 있는 동네로, 관할은 용인세무서입니다.

신고는 언제 하나요?: 양도세는 양도일이 속한 달 말일부터 2개월, 증여세는 3개월, 유상 취득세는 잔금일부터 60일 안입니다.
시가보다 얼마나 낮추면 문제가 되나요?: 양도세는 5%(또는 3억원), 증여세와 취득세는 30%(또는 3억원)가 기준선입니다.
파는 분 양도세도 줄어드나요?: 차이가 5% 이상(또는 3억원 이상)이면 거래가가 아니라 시가로 계산하므로 양도세가 줄지 않습니다.
증여세가 0원이면 끝인가요?: 취득세와 양도세는 따로 계산되고, 대금 지급 기록이 없으면 전체가 증여로 추정될 수 있습니다.

계산 사례: 시가 6억 5,000만원 상가 건물을 자녀에게 팔 때

용인 김량장동에 있는 시가 6억 5,000만원의 상가 건물을 부모님이 성년 자녀에게 넘기려는 경우입니다. 부모님은 12년 전 이 상가 건물을 2억 7,000만원에 샀습니다.

거래가를 시가의 75%인 4억 9,000만원으로 할 때와 65%인 4억 2,000만원으로 할 때 세 가지 세금을 나란히 계산했습니다.

표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.

항목	거래가 4억 9,000만원	거래가 4억 2,000만원
거래가(대가)	4억 9,000만원	4억 2,000만원
시가와의 차이	1억 6,000만원 (24.6%)	2억 3,000만원 (35.4%)
양도세 계산 기준	시가 6억 5,000만원	시가 6억 5,000만원
파는 분 양도세	9,774만원	9,774만원
증여재산가액	0원	3,500만원
사는 분 증여세	0원	0원
취득세 구분	유상취득(시가인정액)	증여 취득으로 봄
취득세 과세표준 (합계 세율)	6억 5,000만원 (4.6%)	6억 5,000만원 (4%)
사는 분 취득세	2,990만원	2,600만원
가족 전체 세금	1억 2,764만원	1억 2,374만원

만원 단위 반올림이라 합계가 1만원쯤 다를 수 있습니다. 계산을 위한 가상 사례이며, 실제 세액은 시가 산정과 보유·거주 기간, 다른 재산에 따라 달라집니다. 양도세는 지방소득세 10%를, 취득세는 지방교육세와 농어촌특별세(전용 85㎡ 초과 기준)를 포함했고, 사는 분은 다른 집이 없다고 보았습니다. 파는 분은 12년 전 2억 7,000만원에 산 상가 건물로 보았고, 증여재산공제는 성년 자녀 5,000만원입니다.

두 경우 모두 시가와의 차이가 5%를 넘어 부모님의 양도세는 거래가가 아니라 시가 6억 5,000만원으로 계산되어 똑같이 9,774만원입니다. 차이가 25%인 4억 9,000만원에는 증여세가 없고 취득세도 유상취득 세율이지만, 과세표준은 거래가가 아니라 시가인정액 6억 5,000만원입니다. 35% 싸게 사면 기준을 넘은 3,500만원이 증여재산가액이 되고, 2026년부터는 취득세도 증여 취득(지방교육세·농특세 포함 4%)으로 계산해 가족 전체 세금이 -390만원 더 많습니다.

양도세는 싸게 판다고 줄지 않습니다

가족에게 판 가격이 시가보다 5% 이상(또는 3억원 이상) 낮으면 시가로 다시 계산합니다. 거래가를 낮춰 줄일 수 있는 것은 사는 쪽이 낼 돈뿐입니다.

준비 서류와 상담 순서

가족관계증명서
파는 분이 처음 산 때의 매매계약서와 취득 비용 영수증
같은 단지 최근 실거래가(국토교통부 실거래가 조회 화면)
사는 분의 소득금액증명·예금 잔액·대출 가능 금액

상담은 이렇게 진행합니다.

전화·카카오톡: 집 주소, 시가로 보는 가격, 생각하는 거래가, 가족 관계를 알려 주세요.
1차 계산: 세 가지 세금과 기준선을 계산해 상담 전에 보내 드립니다.
상담(30분): 거래가·대금 마련·신고 일정을 정합니다.
진행: 신고를 맡기시면 계약서 검토부터 신고까지 이어서 진행합니다.

용인 김량장동 지역 확인 사항

지역: 용인 처인구
규제지역: 용인 처인구 조정대상지역·투기과열지구 아님
토지거래허가: 토지거래허가구역 아님 (외국인의 주택 매수만 2027년 8월 25일까지 허가 대상)
관할 세무서: 용인세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준)
취득세 신고: 부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)
가까운 지역: 용인 포곡읍, 용인 처인구, 용인 이동읍, 용인 남사읍

상담 안내

위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 용인 김량장동에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 처음 산 계약서, 감정평가서(또는 공시지가), 자녀 소득·대출 자료를 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.

자주 묻는 질문

시가 6억 5,000만원 상가 건물을 자녀에게 4억 9,000만원에 팔면 증여세가 있나요?

차이가 25%로 기준(시가 30%와 3억원 중 적은 금액)보다 작아 증여세는 없습니다. 다만 양도세는 시가로, 취득세는 시가인정액을 과세표준으로 계산합니다.

저가양수도에도 증여재산공제가 되나요?

네. 저가양수로 생긴 증여재산가액에서 증여재산공제를 뺍니다. 공제는 10년 동안 받은 증여를 합쳐 직계존속(부모님·조부모님 전체)에게서 성년 자녀 5,000만원, 배우자에게서 6억원까지이고, 같은 분(아버지와 어머니는 한 분으로 봄)에게 10년 안에 받은 증여는 합산해 세율을 정합니다.

가족 간 매매도 실거래가 신고를 하나요?

네. 부동산 매매계약을 맺으면 가족 간이라도 계약일부터 30일 안에 실거래가 신고를 하고, 주택이면 조정대상지역·투기과열지구는 금액과 관계없이, 그 밖의 지역은 거래가 6억원 이상일 때 자금조달계획서도 함께 냅니다.

저가양수도 세금은 누가 내나요?

양도세는 파는 분, 증여세와 취득세는 사는 분이 냅니다. 양도세는 파는 분 주소지 세무서, 증여세는 사는 분 주소지 세무서, 취득세는 집이 있는 시·군·구에 신고합니다.

용인 김량장동 저가양수도 세금상담, 거래가에 따라 세금이 이렇게 달라집니다