용인 남사읍 저가양도 양도세 세금상담, 거래가에 따라 세금이 이렇게 달라집니다

저가양도 양도세 상담 때 먼저 묻는 것

처인구 남사읍은 이동읍과 함께 첨단시스템반도체 국가산업단지(약 777만㎡) 예정지가 있는 곳으로, LH가 2025년 12월 22일 손실보상 협의를 시작했습니다.

5% 아래로만 낮추면 되나요?

양도세는 거래가로 계산되지만, 사는 쪽 증여세·취득세 기준은 따로 봅니다.

시가가 애매하면 어떻게 하나요?

감정평가를 받아 시가를 정해 두면 다툼을 줄일 수 있습니다.

비과세 집이면 신고가 필요 없나요?

12억원 이하 비과세는 신고하지 않아도 되지만, 시가 산정 자료는 보관하세요.

중과 완화는 확정됐나요?

아직 정부안이고 국회 심의 중입니다.

계산 사례: 시가 3억 7,000만원 토지를 자녀에게 팔 때

부모님이 용인 남사읍에 14년 전 1억 6,000만원에 산 토지를 가지고 있고, 성년 자녀에게 팔려고 합니다. 감정평가액(주변 거래가 드문 토지라)으로 본 시가는 3억 7,000만원입니다.

거래가를 시가의 76%인 2억 8,000만원으로 할 때와 65%인 2억 4,000만원으로 할 때 세 가지 세금을 나란히 계산했습니다.

표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.

만원 단위 반올림이라 합계가 1만원쯤 다를 수 있습니다. 계산을 위한 가상 사례이며, 실제 세액은 시가 산정과 보유·거주 기간, 다른 재산에 따라 달라집니다. 양도세는 지방소득세 10%를, 취득세는 지방교육세와 농어촌특별세(전용 85㎡ 초과 기준)를 포함했고, 사는 분은 다른 집이 없다고 보았습니다. 파는 분은 14년 전 1억 6,000만원에 산 토지로 보았고, 증여재산공제는 성년 자녀 5,000만원입니다.

두 경우 모두 시가와의 차이가 5%를 넘어 부모님의 양도세는 거래가가 아니라 시가 3억 7,000만원으로 계산되어 똑같이 4,027만원입니다. 차이가 24%인 2억 8,000만원에는 증여세가 없고 취득세도 유상취득 세율이지만, 과세표준은 거래가가 아니라 시가인정액 3억 7,000만원입니다. 35% 싸게 사면 기준을 넘은 1,900만원이 증여재산가액이 되고, 2026년부터는 취득세도 증여 취득(지방교육세·농특세 포함 4%)으로 계산해 가족 전체 세금이 -222만원 더 많습니다.

준비 서류와 상담 순서

• 처음 산 매매계약서와 취득세 영수증
• 필요경비 영수증(중개수수료, 확장·샷시 공사비)
• 같은 단지 최근 실거래가

상담은 이렇게 진행합니다.

1. 전화·카카오톡: 집 주소, 시가로 보는 가격, 생각하는 거래가, 가족 관계를 알려 주세요.
2. 1차 계산: 세 가지 세금과 기준선을 계산해 상담 전에 보내 드립니다.
3. 상담(30분): 거래가·대금 마련·신고 일정을 정합니다.
4. 진행: 신고를 맡기시면 계약서 검토부터 신고까지 이어서 진행합니다.

용인 남사읍 지역 확인 사항

지역

용인 처인구

규제지역

용인 처인구 조정대상지역·투기과열지구 아님

토지거래허가

토지거래허가구역 아님 (외국인의 주택 매수만 2027년 8월 25일까지 허가 대상)

관할 세무서

용인세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준)

취득세 신고

부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)

가까운 지역

용인 이동읍, 용인 처인구, 용인 김량장동, 용인 원삼면

상담 안내

위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 용인 남사읍에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 처음 산 계약서, 감정평가서(또는 공시지가), 자녀 소득·대출 자료를 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.

자주 묻는 질문