- 증여재산가액 7,000만원을 취득가액에 더하면 양도세가 2,750만원 줄어듭니다(가상 사례).
- 특수관계인에게서 시가보다 낮게 사고 그 차이가 시가의 30% 이상이거나 3억원 이상이면 저가양수 규정으로 증여재산가액을 계산합니다(상증법 35조).
- 화성 효행구는 토지거래허가구역이 아니어서 가족 간 매매에 허가가 필요 없고, 자금조달계획서는 거래가 6억원 이상일 때 냅니다.
- 화성 기배동 저가양수 증여세 전문세무사는 광교 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담으로 진행합니다.
저가양수 증여세 전문세무사가 따지는 쟁점
기배동은 법정동 기안동과 배양동을 맡는 효행구의 유일한 행정동으로, 효행구에 속하지만 세무서는 동화성세무서 관할입니다.
표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.
| 쟁점 | 판단 기준 | 확인 자료 |
|---|---|---|
| 기준금액 | min(시가 × 30%, 3억원) | 시가 산정 자료 |
| 증여재산가액 | 시가 - 대가 - 기준금액 | 매매계약서 |
| 평가기간 | 거래일 전 6개월 ~ 후 3개월 | 실거래가, 감정평가서 |
| 합산 | 10년 안 같은 분 증여 합산 | 과거 증여세 신고서 |
| 추정과의 관계 | 대가를 입증 못 하면 시가 전체 증여 추정 | 대금 이체 내역 |
계산 사례: 2억 1,000만원에 산 집을 4억 7,000만원에 팔 때
자녀가 3년 전 화성 기배동의 부모님 집(당시 시가 4억원)을 2억 1,000만원에 사면서, 기준을 넘은 7,000만원에 대해 증여세 194만원을 신고·납부했습니다. 이제 이 집을 4억 7,000만원에 팔려고 합니다.
| 항목 | 증여재산가액을 빼먹은 경우 | 취득가액에 더한 경우 |
|---|---|---|
| 파는 가격 | 4억 7,000만원 | 4억 7,000만원 |
| 취득가액 | 2억 1,000만원 (대금만) | 2억 8,000만원 (대금 + 증여재산가액) |
| 양도차익 | 2억 6,000만원 | 1억 9,000만원 |
| 장기보유특별공제 | 1,560만원 | 1,140만원 |
| 양도세 (지방소득세 포함) | 7,918만원 | 5,168만원 |
자녀가 3년 전 시가 4억원인 집을 2억 1,000만원에 사면서 증여재산가액 7,000만원에 증여세 194만원을 신고·납부했다고 보았습니다. 1세대1주택 비과세가 안 되는 경우(다른 집이 있는 경우 등)로 보고 기본세율을 적용했습니다. 만원 단위 반올림, 계산을 위한 가상 사례입니다.
저가양수로 증여세를 과세받은 금액은 나중에 팔 때 취득가액에 더합니다(소득세법 시행령 163조 10항). 이 금액을 빼먹고 신고하면 양도세를 2,750만원 더 내게 됩니다. 증여받은 집과 달리 매매로 산 집이라, 10년 안에 팔아도 증여자의 취득가액으로 계산하는 이월과세는 적용되지 않습니다.
화성 기배동은 조정대상지역이 아니어서 증여 취득세는 3.5%이고 다주택 양도세 중과도 없습니다.
몇 년 뒤 집을 팔 때 취득가액에 더할 증여재산가액을 증명하는 자료가 증여세 신고서와 결정 내용입니다. 세무서 결정으로 금액이 바뀌었다면 바뀐 금액을 씁니다.
세무서 해명 요청과 조사에 대비하는 법
- 신고 전에 시가 근거(매매사례, 감정평가)와 대금 흐름을 한 묶음으로 정리해 둡니다.
- 세무서 해명 요청에는 계약서·이체 내역·소득 자료를 시간 순서대로 맞춰 제출합니다.
- 국세청이 감정평가로 시가를 다시 정하면 그 감정의 평가기간·비교 대상이 맞는지 검토합니다.
- 증여로 추정되면 대가 지급 사실(소득, 대출, 처분대금)을 하나씩 입증해 다툽니다.
화성 기배동 지역 확인 사항
- 지역
- 화성 효행구
- 규제지역
- 화성 효행구 조정대상지역·투기과열지구 아님
- 토지거래허가
- 토지거래허가구역 아님 (외국인의 주택 매수만 2027년 8월 25일까지 허가 대상)
- 관할 세무서
- 동화성세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준) · 동·리별 관할은 홈택스 조회로 확인
- 취득세 신고
- 부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)
- 증여재산가액이 없는 저가 매수(차이가 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액 미만)는 실제 낸 대금이 취득가액입니다.
- 팔기 전에 1세대1주택 비과세 요건을 채울 수 있는지 먼저 보세요. 비과세면 취득가액 계산이 필요 없습니다.
- 시가가 10억원 이하면 30%가, 10억원을 넘으면 3억원이 기준이 되어, 비싼 집일수록 낮출 수 있는 비율이 작아집니다.
전문세무사 상담 안내
위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 화성 기배동에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 매매계약서, 증여세 신고서, 취득세 영수증, 필요경비 영수증을 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.
함께 보면 좋은 안내
저가양수 증여세 전체 안내저가양수 증여세화성 기배동의 다른 주제화성 기배동 가족 간 저가양수도같은 주제 세무사 안내화성 기배동 저가양수 증여세 세무사자주 묻는 질문
부모님께 싸게 산 집을 팔면 취득가액은 얼마인가요?
실제로 낸 대금이 기본이고, 저가양수로 증여세를 과세받았다면 그 증여재산가액을 더합니다.
30% 기준은 이상인가요, 초과인가요?
차이가 시가의 30% 이상이거나 3억원 이상이면 대상입니다. 다만 대상이 되어도 증여재산가액은 기준금액을 넘는 부분만이라, 딱 30%면 증여재산가액은 0원입니다.
증여세 신고는 누가 하나요?
사는 분(수증자)이 자기 주소지 관할 세무서에 신고합니다. 증여일이 속한 달의 말일부터 3개월 안에 신고하면 3% 신고세액공제를 받습니다.
증여세를 냈는데 취득세도 내나요?
네. 증여세와 취득세는 별개입니다. 2026년부터는 배우자·직계존비속에게서 30%·3억원 이상 싸게 사면 취득세도 증여 취득으로 계산합니다.