화성 남양읍 저가양도 양도세 세무사, 5% 기준부터 확인하세요

저가양도 양도세 전에 챙길 것

만세구 남양읍은 화성시청이 있는 곳으로, 시청과 기존 시가지 사이에 남양뉴타운이 조성돼 2016년부터 아파트 입주가 이어지고 있습니다. 현대자동차그룹 남양연구소도 남양읍에 있습니다.

• 부당행위계산이 적용돼도 1세대1주택 비과세는 그대로 따지므로, 시가가 12억원 이하면 양도세가 없습니다.
• 시가가 12억원을 넘는 1주택은 넘는 비율만큼만 과세하고, 보유·거주 기간에 따라 장기보유특별공제를 최대 80%까지 받습니다.
• 정부는 2026년 세제개편안에서 다주택 중과를 2027~2028년 한시로 낮추고 2026년 5월 10일 이후 중과분도 소급하는 안을 냈고, 국회 심의 중입니다.

지역

화성 만세구

규제지역

화성 만세구 조정대상지역·투기과열지구 아님

토지거래허가

토지거래허가구역 아님 (외국인의 주택 매수만 2027년 8월 25일까지 허가 대상)

관할 세무서

화성세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준)

취득세 신고

부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)

가까운 지역

화성 향남읍, 화성 송산면, 화성 비봉면, 화성 새솔동

계산 사례: 2주택 부모님의 3억 8,000만원 아파트

부모님이 집 두 채 가운데 화성 남양읍에 있는 아파트(시가 3억 8,000만원)를 자녀에게 팔려고 합니다. 시가의 96%와 80% 두 가격으로 계산했습니다.

표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.

만원 단위 반올림이라 합계가 1만원쯤 다를 수 있습니다. 계산을 위한 가상 사례이며, 실제 세액은 시가 산정과 보유·거주 기간, 다른 재산에 따라 달라집니다. 양도세는 지방소득세 10%를, 취득세는 지방교육세와 농어촌특별세(전용 85㎡ 초과 기준)를 포함했고, 사는 분은 다른 집이 없다고 보았습니다. 부모님은 6년 전 2억 5,000만원에 산 이 집 말고 집이 한 채 더 있는 2주택자로 보았습니다. 조정대상지역이 아니어서 기본세율과 장기보유특별공제를 적용했습니다.

3억 6,000만원에 팔면 차이가 5% 미만이라 거래가로 양도세를 계산해 2,610만원이고, 3억원에 팔면 시가로 다시 계산해 2,610만원입니다. 파는 쪽 세금은 싸게 판다고 줄지 않고, 사는 자녀의 취득세 과세표준도 시가인정액으로 바뀝니다.

화성 남양읍은 조정대상지역이 아니어서 증여 취득세는 3.5%이고 다주택 양도세 중과도 없습니다.

다주택 부모님 확인 순서

1. 주택 수 확인: 부모님 세대 전체의 주택·분양권·입주권·주거용 오피스텔 수를 셉니다.
2. 중과 여부: 넘길 집이 조정대상지역인지, 중과 제외 주택(장기임대 등)인지 봅니다.
3. 매도 순서: 남는 집을 1세대1주택으로 비과세받을 수 있게 순서를 정합니다.
4. 거래가: 5% 선 안쪽인지 바깥인지에 따라 양도세 계산 방법이 달라집니다.
5. 예정신고: 잔금일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 신고합니다.

함께 확인해 둘 것

• 주거용 오피스텔과 분양권도 주택 수에 들어갈 수 있으니 빠짐없이 세세요.
• 나중에 남는 집을 팔 때 1세대1주택 비과세 요건(2년 보유 등)을 다시 확인하세요.
• 시가로 계산될 것을 전제로 처음 산 가격과 필요경비 영수증(중개수수료, 취득세, 확장·샷시 공사비)을 모아 두세요.
• 거래가를 시가의 95%를 넘게 잡으면 거래가 그대로 양도세를 계산하므로, 파는 분 세금이 큰 경우 이 선을 함께 검토하세요.

화성 남양읍 저가양도 양도세, 세무사가 하는 일

• 계약서 문구(대금 일정, 보증금 승계)와 실거래가 신고, 자금조달계획서를 함께 봅니다.
• 양도세 예정신고, 증여세 신고, 취득세 신고를 기한 안에 대신 합니다.
• 신고 뒤 세무서 해명 요청이 오면 시가와 대금 자료로 소명합니다.
• 같은 단지 거래와 감정가로 시가를 정하고, 5%·30% 기준선을 계산합니다.

위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 화성 남양읍에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 부모님 세대 주택 보유 현황, 처음 산 계약서, 필요경비 영수증을 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.

자주 묻는 질문