화성 송산면 저가양도 양도세 세무사, 5% 기준과 중과 여부를 함께 보세요

화성 송산면 저가양도 양도세, 세무사가 먼저 보는 것

만세구 송산면은 화성 서부 생활권의 중심 시장인 사강시장과 고정리 공룡알 화석지가 있는 곳으로 송산포도가 특산물이고, 북쪽 간척지에서는 송산그린시티 개발이 이어지고 있습니다.

• 여기서 시가는 양도일 전후 각 3개월 안의 매매사례가액·감정가액 등이고, 아파트는 같은 단지 비슷한 집의 거래가가 기준이 되기 쉽습니다.
• 부당행위계산이 적용돼도 1세대1주택 비과세는 그대로 따지므로, 시가가 12억원 이하면 양도세가 없습니다.
• 시가가 12억원을 넘는 1주택은 넘는 비율만큼만 과세하고, 보유·거주 기간에 따라 장기보유특별공제를 최대 80%까지 받습니다.

지역

화성 만세구

규제지역

화성 만세구 조정대상지역·투기과열지구 아님

토지거래허가

토지거래허가구역 아님 (외국인의 주택 매수만 2027년 8월 25일까지 허가 대상)

관할 세무서

화성세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준)

취득세 신고

부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)

가까운 지역

화성 새솔동, 화성 남양읍, 화성 서신면, 화성 만세구

계산 사례: 2주택 부모님의 2억 6,000만원 아파트

2주택 부모님이 화성 송산면 아파트(시가 2억 6,000만원)를 자녀에게 넘기는 경우입니다. 파는 쪽 양도세가 큰 사례라 5% 기준이 중요합니다.

표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.

만원 단위 반올림이라 합계가 1만원쯤 다를 수 있습니다. 계산을 위한 가상 사례이며, 실제 세액은 시가 산정과 보유·거주 기간, 다른 재산에 따라 달라집니다. 양도세는 지방소득세 10%를, 취득세는 지방교육세와 농어촌특별세(전용 85㎡ 초과 기준)를 포함했고, 사는 분은 다른 집이 없다고 보았습니다. 부모님은 6년 전 1억 7,000만원에 산 이 집 말고 집이 한 채 더 있는 2주택자로 보았습니다. 조정대상지역이 아니어서 기본세율과 장기보유특별공제를 적용했습니다.

2억 5,000만원에 팔면 차이가 5% 미만이라 거래가로 양도세를 계산해 1,159만원이고, 2억 1,000만원에 팔면 시가로 다시 계산해 1,391만원입니다. 파는 쪽 세금은 싸게 판다고 줄지 않고, 사는 자녀의 취득세 과세표준도 시가인정액으로 바뀝니다.

화성 송산면은 조정대상지역이 아니어서 증여 취득세는 3.5%이고 다주택 양도세 중과도 없습니다.

다주택 부모님 확인 순서

1. 주택 수 확인: 부모님 세대 전체의 주택·분양권·입주권·주거용 오피스텔 수를 셉니다.
2. 중과 여부: 넘길 집이 조정대상지역인지, 중과 제외 주택(장기임대 등)인지 봅니다.
3. 매도 순서: 남는 집을 1세대1주택으로 비과세받을 수 있게 순서를 정합니다.
4. 거래가: 5% 선 안쪽인지 바깥인지에 따라 양도세 계산 방법이 달라집니다.
5. 예정신고: 잔금일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 신고합니다.

저가양도 양도세에서 자주 놓치는 것

• 주거용 오피스텔과 분양권도 주택 수에 들어갈 수 있으니 빠짐없이 세세요.
• 나중에 남는 집을 팔 때 1세대1주택 비과세 요건(2년 보유 등)을 다시 확인하세요.
• 양도세 예정신고는 양도일(보통 잔금일)이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 합니다.
• 시가로 계산될 것을 전제로 처음 산 가격과 필요경비 영수증(중개수수료, 취득세, 확장·샷시 공사비)을 모아 두세요.

세무사에게 맡기면 하는 일

• 계약서 문구(대금 일정, 보증금 승계)와 실거래가 신고, 자금조달계획서를 함께 봅니다.
• 양도세 예정신고, 증여세 신고, 취득세 신고를 기한 안에 대신 합니다.
• 신고 뒤 세무서 해명 요청이 오면 시가와 대금 자료로 소명합니다.
• 같은 단지 거래와 감정가로 시가를 정하고, 5%·30% 기준선을 계산합니다.

위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 화성 송산면에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 부모님 세대 주택 보유 현황, 처음 산 계약서, 필요경비 영수증을 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.

자주 묻는 질문