화성 새솔동 부모 자녀 매매 세무사, 자금 마련 방법을 먼저 정하세요

화성 새솔동 부모 자녀 매매 세무 포인트

새솔동은 2018년 1월 송산그린시티 동측지구에 새로 생긴 동으로 만세구의 유일한 동이며, 같은 달 첫 아파트 입주가 시작됐습니다.

• 저가로 사서 증여세를 낸 부분은 자녀가 나중에 팔 때 취득가액에 더해 양도차익을 줄여 줍니다.
• 자녀가 이미 집이 있으면 이번 취득으로 2주택이 되어 취득세 중과나 나중의 양도세 비과세 요건이 달라질 수 있습니다.
• 부모님이 1세대1주택 비과세 요건을 갖췄다면, 낮은 가격 때문에 양도가액을 시가로 바꿔 계산해도 12억원 이하면 양도세가 없습니다.

지역

화성 만세구

규제지역

화성 만세구 조정대상지역·투기과열지구 아님

토지거래허가

토지거래허가구역 아님 (외국인의 주택 매수만 2027년 8월 25일까지 허가 대상)

관할 세무서

화성세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준)

취득세 신고

부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)

가까운 지역

화성 송산면, 화성 남양읍, 화성 만세구, 화성 서신면

계산 사례: 1억 9,000만원에 산 집을 4억 1,000만원에 팔 때

5년 전 부모님께 시가 3억 8,000만원인 화성 새솔동 아파트를 1억 9,000만원에 사고 증여세(증여재산가액 7,600만원)를 신고한 자녀가, 그 집을 4억 1,000만원에 팔 때의 양도세입니다.

표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.

자녀가 5년 전 시가 3억 8,000만원인 집을 1억 9,000만원에 사면서 증여재산가액 7,600만원에 증여세 252만원을 신고·납부했다고 보았습니다. 1세대1주택 비과세가 안 되는 경우(다른 집이 있는 경우 등)로 보고 기본세율을 적용했습니다. 만원 단위 반올림, 계산을 위한 가상 사례입니다.

저가양수로 증여세를 과세받은 금액은 나중에 팔 때 취득가액에 더합니다(소득세법 시행령 163조 10항). 이 금액을 빼먹고 신고하면 양도세를 2,784만원 더 내게 됩니다. 증여받은 집과 달리 매매로 산 집이라, 10년 안에 팔아도 증여자의 취득가액으로 계산하는 이월과세는 적용되지 않습니다.

화성 새솔동은 조정대상지역이 아니어서 증여 취득세는 3.5%이고 다주택 양도세 중과도 없습니다.

팔기 전에 확인할 것

1. 취득 자료 모으기: 매매계약서, 대금 이체 내역, 취득세 영수증을 모읍니다.
2. 증여세 신고서 확인: 저가양수 증여재산가액과 세무서 결정 내용을 확인합니다.
3. 비과세 검토: 1세대1주택 비과세(2년 보유, 조정대상지역 취득분은 2년 거주)가 되는지 봅니다.
4. 필요경비: 취득세, 중개수수료, 확장·샷시 공사비 영수증을 정리합니다.
5. 예정신고: 잔금일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 신고합니다.

부모 자녀 매매에서 자주 놓치는 것

• 증여재산가액이 없는 저가 매수(차이가 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액 미만)는 실제 낸 대금이 취득가액입니다.
• 팔기 전에 1세대1주택 비과세 요건을 채울 수 있는지 먼저 보세요. 비과세면 취득가액 계산이 필요 없습니다.
• 부모님 비과세 요건(2년 보유, 취득 당시 조정대상지역이던 집은 2년 거주)을 먼저 확인하세요.
• 부모님께 빌리는 돈은 차용증에 금액·이자율·갚는 날짜를 적고, 이자는 매달 계좌로 보내세요.

세무사에게 맡기면 하는 일

• 신고 뒤 세무서 해명 요청이 오면 시가와 대금 자료로 소명합니다.
• 같은 단지 거래와 감정가로 시가를 정하고, 5%·30% 기준선을 계산합니다.
• 파는 분 양도세, 사는 분 증여세·취득세를 한 표로 계산해 거래가를 정합니다.
• 사는 분의 소득·대출·차용으로 대금표를 만들고 증여추정에 대비한 자료를 정리합니다.

위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 화성 새솔동에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 매매계약서, 증여세 신고서, 취득세 영수증, 필요경비 영수증을 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.

자주 묻는 질문