화성 송산면 부모 자녀 매매 세무사 증여와 매수 비교

핵심 요약

1주택 부모님의 2억 4,000만원 아파트를 자녀가 1억 9,000만원에 사면 세금은 취득세 312만원뿐입니다(가상 사례).
자녀가 내는 대금은 자녀 소득, 대출, 부모님께 빌린 돈으로 마련할 수 있고, 빌린 돈은 차용증과 이자 지급 기록이 있어야 합니다.
화성 만세구에서 2022년 11월 14일 이후 산 집은 1세대1주택 비과세에 2년 거주 요건이 없지만, 조정대상지역이던 때(2020년 6월 19일~2022년 11월 13일) 산 집은 2년 거주가 필요합니다.
화성 송산면 부모 자녀 매매 세무사는 광교 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담으로 진행합니다.

화성 송산면 부모 자녀 매매, 세무사가 먼저 보는 것

만세구 송산면은 화성 서부 생활권의 중심 시장인 사강시장과 고정리 공룡알 화석지가 있는 곳으로 송산포도가 특산물이고, 북쪽 간척지에서는 송산그린시티 개발이 이어지고 있습니다.

부모님께 빌린 돈은 적정이자율 연 4.6%로 계산한 이자와 실제 낸 이자의 차이가 1년에 1,000만원 미만이면 증여세가 없습니다.
성년 자녀는 부모님께 10년 동안 5,000만원(미성년 2,000만원)까지 증여세 없이 받을 수 있고, 혼인·출산 때는 1억원을 더 받을 수 있습니다.
저가로 사서 증여세를 낸 부분은 자녀가 나중에 팔 때 취득가액에 더해 양도차익을 줄여 줍니다.

지역: 화성 만세구
규제지역: 화성 만세구 조정대상지역·투기과열지구 아님
토지거래허가: 토지거래허가구역 아님 (외국인의 주택 매수만 2027년 8월 25일까지 허가 대상)
관할 세무서: 화성세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준)
취득세 신고: 부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)
가까운 지역: 화성 새솔동, 화성 남양읍, 화성 서신면, 화성 만세구

계산 사례: 1주택 부모님의 2억 4,000만원 아파트

화성 송산면의 아파트 한 채(시가 2억 4,000만원)에 12년째 사는 부모님이 자녀에게 집을 넘기려 합니다. 자녀가 1억 9,000만원을 내고 사는 방법과 증여받는 방법의 세금을 나란히 봅니다.

표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.

항목	자녀가 1억 9,000만원에 매수	그냥 증여
파는 분 양도세	비과세 (시가 12억원 이하)	없음
증여재산가액	0원	2억 4,000만원
사는 분 증여세	0원	2,716만원
취득세 구분	유상취득(시가인정액)	증여 취득
취득세 과세표준 (합계 세율)	2억 4,000만원 (1.3%)	2억 4,000만원 (4%)
사는 분 취득세	312만원	960만원
가족 전체 세금	312만원	3,676만원
자녀가 낼 대금	1억 9,000만원	0원

만원 단위 반올림이라 합계가 1만원쯤 다를 수 있습니다. 계산을 위한 가상 사례이며, 실제 세액은 시가 산정과 보유·거주 기간, 다른 재산에 따라 달라집니다. 양도세는 지방소득세 10%를, 취득세는 지방교육세와 농어촌특별세(전용 85㎡ 초과 기준)를 포함했고, 사는 분은 다른 집이 없다고 보았습니다. 부모님은 12년 전 8,000만원에 사서 계속 살아온 1세대1주택(비과세 요건 충족)으로 보았고, 증여에는 성년 자녀 공제 5,000만원을 넣었습니다.

부모님은 1세대1주택 비과세 요건을 갖춰, 거래가가 시가보다 5% 넘게 낮아 양도가액을 시가 2억 4,000만원으로 바꿔 계산해도 12억원 이하라 양도세가 없습니다. 자녀는 차이가 21%라 증여세가 없고 취득세만 312만원을 냅니다. 그냥 증여받으면 증여세 2,716만원과 증여 취득세 960만원이 나옵니다.

다만 매수는 자녀가 대금을 실제로 내야 하므로, 대금을 어디서 마련하는지가 이 방법의 전제입니다. 부모님이 받은 대금은 부모님 재산으로 남아 나중에 상속재산에 들어갑니다.

1주택 부모님은 매수가 유리할 수 있습니다

비과세 대상인 부모님은 양도세 걱정이 없어, 자녀가 시가의 70%를 넘는 가격으로 사면 증여보다 세금이 크게 줄어드는 경우가 많습니다.

확인 순서

비과세 확인: 부모님 세대가 집 한 채만 가졌는지, 2년 보유(취득 당시 조정대상지역이던 집은 2년 거주)를 채웠는지 봅니다.
시가 확인: 시가가 12억원을 넘으면 넘는 비율만큼 양도세가 생기므로 시가부터 정합니다.
자녀 자금: 대출·예금·차용으로 낼 금액을 정하고 차용증을 준비합니다.
부모님 거주: 매매 뒤에도 부모님이 사신다면 임대차계약을 맺고 차임을 주고받습니다.
신고: 실거래가 신고와 취득세를 기한 안에 하고, 비과세 양도세 자료는 보관합니다.

놓치기 쉬운 것

부모님이 매매 뒤 다른 집을 사실 계획이면 그때의 취득세와 비과세 요건도 미리 따져 보세요.
부모님이 받은 대금을 다시 자녀에게 보내면 매매가 아니라 증여로 볼 수 있습니다.
부모님 비과세 요건(2년 보유, 취득 당시 조정대상지역이던 집은 2년 거주)을 먼저 확인하세요.
부모님께 빌리는 돈은 차용증에 금액·이자율·갚는 날짜를 적고, 이자는 매달 계좌로 보내세요.

세무사에게 맡기면 하는 일

사는 분의 소득·대출·차용으로 대금표를 만들고 증여추정에 대비한 자료를 정리합니다.
계약서 문구(대금 일정, 보증금 승계)와 실거래가 신고, 자금조달계획서를 함께 봅니다.
양도세 예정신고, 증여세 신고, 취득세 신고를 기한 안에 대신 합니다.
신고 뒤 세무서 해명 요청이 오면 시가와 대금 자료로 소명합니다.

위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 화성 송산면에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 부모님 세대 주민등록초본, 처음 산 계약서, 자녀 자금 자료를 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.

자주 묻는 질문

부모님이 1주택이면 자녀에게 싸게 팔아도 양도세가 없나요?

비과세 요건(2년 보유, 취득 당시 조정대상지역이던 집은 2년 거주)을 갖추고 시가가 12억원 이하면 없습니다. 싸게 팔아 시가로 다시 계산해도 같은 결과입니다.

부모님 집을 자녀가 싸게 사면 부모님 양도세는요?

시가와의 차이가 시가의 5% 이상이거나 3억원 이상이면 시가로 양도세를 계산합니다. 다만 부모님이 1세대1주택 비과세 요건을 갖추고 시가가 12억원 이하면 양도세는 없습니다.

부모님께 돈을 빌려 집값을 내도 되나요?

네. 차용증을 쓰고 이자를 실제로 주고받으면 됩니다. 연 4.6%로 계산한 이자와 실제 이자의 차이가 1년에 1,000만원 미만이면 증여세가 없어, 무이자라면 약 2억 1,700만원까지가 그 범위입니다.

자녀가 무주택이면 취득세가 낮나요?

유상취득이면 주택 가격에 따라 1~3%이고, 생애최초 주택 구입 감면 요건을 갖추면 감면도 받을 수 있습니다. 다만 3억원·30% 이상 싸게 사면 증여 취득으로 보아 3.5%(조정대상지역 시가표준액(공시가격) 3억원 이상 주택을 1세대1주택자가 아닌 분이 주면 12%)가 될 수 있습니다.

화성 송산면 부모 자녀 매매 세무사, 나중에 팔 때까지 계산해 두세요