- 시가 4억 3,000만원 아파트를 3억 7,000만원에 사면서 대금을 입증하지 못하면 세금이 7,563만원 늘어납니다(가상 사례).
- 부모님께 빌린 돈은 차용증, 적정이자(연 4.6%) 기준의 이자 지급, 원금 상환 기록이 있어야 빌린 돈으로 인정받기 쉽습니다.
- 화성 만세구는 조정대상지역·투기과열지구가 아니어서 증여 취득세는 3.5%이고 다주택 양도세 중과도 없습니다.
- 화성 새솔동 증여추정 자금출처 세금상담은 광교 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담으로 진행합니다.
증여추정 자금출처 상담 때 먼저 묻는 것
새솔동은 2018년 1월 송산그린시티 동측지구에 새로 생긴 동으로 만세구의 유일한 동이며, 같은 달 첫 아파트 입주가 시작됐습니다.
- 예전에 받은 돈도 소명하나요?
- 증여세를 신고했으면 그 신고서가 자금 출처가 됩니다.
- 자녀 연봉이 낮아도 되나요?
- 대출·보증금 승계·차용을 합쳐 낼 수 있지만 갚을 능력이 함께 검토됩니다.
- 차용증은 공증이 필요한가요?
- 필수는 아니지만 작성일을 확인할 수 있게 하고 이자 지급 기록을 남기세요.
- 자금조달계획서는 누가 보나요?
- 실거래가 신고와 함께 내고, 세무서에도 자료로 넘어갑니다.
계산 사례: 3억 7,000만원 대금을 입증할 때와 못 할 때
자녀가 화성 새솔동에 있는 부모님 아파트를 시가 4억 3,000만원보다 낮은 3억 7,000만원에 사기로 했습니다. 대금은 아래처럼 마련합니다.
| 대금 마련 | 금액 | 입증 자료 |
|---|---|---|
| 자녀 예금 | 1억 1,000만원 | 예금 거래내역, 원천징수영수증 |
| 자녀 명의 대출 | 1억 8,000만원 | 대출약정서 |
| 부모님께 빌린 돈 | 8,000만원 | 차용증, 이자·원금 이체 내역 |
| 합계(거래가) | 3억 7,000만원 | 매매계약서, 대금 이체 내역 |
이 대금이 실제로 자녀 계좌에서 부모님 계좌로 넘어가고, 그 돈이 자녀의 예금·대출·차용이라는 것이 확인되면 매매로 인정받을 수 있습니다. 반대로 대금을 주고받은 기록이 없거나, 부모님이 준 돈으로 대금을 냈거나, 낸 대금을 다시 돌려받았다면 배우자·직계존비속 사이 양도라 증여로 추정됩니다(상증법 44조).
표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.
| 항목 | 대가 지급을 입증한 경우 | 입증하지 못한 경우 |
|---|---|---|
| 거래가(대가) | 3억 7,000만원 | 3억 7,000만원 |
| 시가와의 차이 | 6,000만원 (14%) | 6,000만원 (14%) |
| 양도세 계산 기준 | 시가 4억 3,000만원 | - |
| 파는 분 양도세 | 비과세 | 없음(증여로 봄) |
| 증여재산가액 | 0원 | 4억 3,000만원 |
| 사는 분 증여세 | 0원 | 6,402만원 |
| 취득세 구분 | 유상취득(시가인정액) | 증여 취득 |
| 취득세 과세표준 (합계 세율) | 4억 3,000만원 (1.3%) | 4억 3,000만원 (4%) |
| 사는 분 취득세 | 559만원 | 1,720만원 |
| 가족 전체 세금 | 559만원 | 8,122만원 |
만원 단위 반올림이라 합계가 1만원쯤 다를 수 있습니다. 계산을 위한 가상 사례이며, 실제 세액은 시가 산정과 보유·거주 기간, 다른 재산에 따라 달라집니다. 양도세는 지방소득세 10%를, 취득세는 지방교육세와 농어촌특별세(전용 85㎡ 초과 기준)를 포함했고, 사는 분은 다른 집이 없다고 보았습니다. 부모님은 7년 전 2억 6,000만원에 사서 계속 산 1세대1주택(비과세 요건 충족)으로 보았습니다. 증여로 추정되면 매매가 아니라 증여이므로 양도세 대신 증여세와 증여 취득세를 계산합니다.
입증하면 증여세 없이 취득세 559만원으로 끝나지만, 입증하지 못하면 시가 4억 3,000만원 전체가 증여재산이 되어 증여세 6,402만원과 증여 취득세 1,720만원을 냅니다. 가족 전체 세금 차이는 7,563만원입니다.
화성 새솔동은 조정대상지역이 아니어서 증여 취득세는 3.5%이고 다주택 양도세 중과도 없습니다.
부모님이 받은 대금을 생활비나 용돈 명목으로 자녀에게 다시 보내면 실제로 대가를 낸 것이 아니라고 볼 수 있습니다. 잔금 뒤 계좌 흐름까지 관리하세요.
준비 서류와 상담 순서
- 과거 증여세 신고서
- 사는 분 소득금액증명(최근 3년)과 예금 잔액
- 대출약정서 또는 대출 가능 금액
- 부모님께 빌린다면 차용증 초안
상담은 이렇게 진행합니다.
- 전화·카카오톡: 집 주소, 시가로 보는 가격, 생각하는 거래가, 가족 관계를 알려 주세요.
- 1차 계산: 세 가지 세금과 기준선을 계산해 상담 전에 보내 드립니다.
- 상담(30분): 거래가·대금 마련·신고 일정을 정합니다.
- 진행: 신고를 맡기시면 계약서 검토부터 신고까지 이어서 진행합니다.
화성 새솔동 지역 확인 사항
- 지역
- 화성 만세구
- 규제지역
- 화성 만세구 조정대상지역·투기과열지구 아님
- 토지거래허가
- 토지거래허가구역 아님 (외국인의 주택 매수만 2027년 8월 25일까지 허가 대상)
- 관할 세무서
- 화성세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준)
- 취득세 신고
- 부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)
- 화성 만세구는 토지거래허가구역이 아니어서 가족 간 매매에 허가가 필요 없고, 자금조달계획서는 거래가 6억원 이상일 때 냅니다.
- 화성 만세구에서 2022년 11월 14일 이후 산 집은 1세대1주택 비과세에 2년 거주 요건이 없지만, 조정대상지역이던 때(2020년 6월 19일~2022년 11월 13일) 산 집은 2년 거주가 필요합니다.
상담 안내
위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 화성 새솔동에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 자녀 예금 거래내역, 대출약정서, 차용증 초안, 대금 이체 계획을 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.
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대금을 현금으로 드렸는데 괜찮을까요?
현금은 주고받은 사실을 입증하기 어려워 증여로 추정될 위험이 큽니다. 지금이라도 계좌 기록이 남는 방식으로 정리하고, 남은 대금은 계좌로 보내세요.
부모님께 빌린 돈도 자금 출처가 되나요?
빌린 돈이라는 것이 확인되면 됩니다. 차용증만으로는 부족하고 이자와 원금을 실제로 갚은 기록이 있어야 합니다. 이자를 덜 내도 연 4.6% 기준 이자와의 차이가 1년에 1,000만원 미만이면 증여세가 없습니다.
자금출처 조사는 언제 나오나요?
실거래가 신고와 자금조달계획서 내용, 소득·재산 신고 자료를 비교해 설명이 안 되는 부분이 있으면 해명 요청이나 조사가 나올 수 있습니다.
미리 증여받은 돈을 대금에 써도 되나요?
네. 증여세를 신고한 돈은 자금 출처로 쓸 수 있습니다. 성년 자녀는 10년 동안 5,000만원(혼인·출산 때 1억원 추가)까지 증여세 없이 받을 수 있습니다.