화성 송산면 증여추정 자금출처 세금상담, 4.6% 기준 이자부터 계산하세요

증여추정 자금출처 상담 때 먼저 묻는 것

만세구 송산면은 화성 서부 생활권의 중심 시장인 사강시장과 고정리 공룡알 화석지가 있는 곳으로 송산포도가 특산물이고, 북쪽 간척지에서는 송산그린시티 개발이 이어지고 있습니다.

예전에 받은 돈도 소명하나요?

증여세를 신고했으면 그 신고서가 자금 출처가 됩니다.

자녀 연봉이 낮아도 되나요?

대출·보증금 승계·차용을 합쳐 낼 수 있지만 갚을 능력이 함께 검토됩니다.

차용증은 공증이 필요한가요?

필수는 아니지만 작성일을 확인할 수 있게 하고 이자 지급 기록을 남기세요.

자금조달계획서는 누가 보나요?

실거래가 신고와 함께 내고, 세무서에도 자료로 넘어갑니다.

계산 사례: 대금 중 1억 4,000만원을 부모님께 빌릴 때

화성 송산면 아파트(시가 2억 9,000만원)를 2억 3,000만원에 사려는 자녀가 예금 4,000만원, 대출 5,000만원으로 모자란 1억 4,000만원을 부모님께 빌리는 경우입니다.

표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.

빌린 돈 1억 4,000만원 기준. 적정이자율 연 4.6%로 계산한 이자와 실제 이자의 차이가 1년에 1,000만원 이상이면 그 차이가 증여재산가액이 됩니다(1년마다 다시 계산). 계산을 위한 가상 사례입니다.

무이자로 빌릴 때 차이가 1,000만원 미만이 되는 원금은 약 2억 1,739만원까지입니다. 1억 4,000만원은 그 범위 안이라 무이자여도 이자 차이로 증여세가 생기지는 않습니다. 다만 원금을 갚지 않으면 원금 자체를 증여로 볼 수 있습니다.

이 거래 자체는 차이가 21%라 증여세가 없고, 부모님은 1세대1주택 비과세(시가 12억원 이하)라 양도세도 없습니다. 자녀의 취득세는 시가인정액 2억 9,000만원 기준 377만원입니다.

부모님께 빌린 돈으로 부모님께 대금을 내는 구조는 돈이 한 바퀴 돌아 부모님께 다시 가는 셈이라 세무서가 더 꼼꼼히 봅니다. 차용증만으로는 부족하고, 정한 날에 이자와 원금을 실제로 갚은 계좌 기록이 이어져야 빌린 돈으로 인정받을 수 있습니다.

상담 전에 준비할 서류

• 과거 증여세 신고서
• 사는 분 소득금액증명(최근 3년)과 예금 잔액
• 대출약정서 또는 대출 가능 금액
• 부모님께 빌린다면 차용증 초안

상담은 이렇게 진행합니다.

1. 전화·카카오톡: 집 주소, 시가로 보는 가격, 생각하는 거래가, 가족 관계를 알려 주세요.
2. 1차 계산: 세 가지 세금과 기준선을 계산해 상담 전에 보내 드립니다.
3. 상담(30분): 거래가·대금 마련·신고 일정을 정합니다.
4. 진행: 신고를 맡기시면 계약서 검토부터 신고까지 이어서 진행합니다.

화성 송산면 지역 확인 사항

지역

화성 만세구

규제지역

화성 만세구 조정대상지역·투기과열지구 아님

토지거래허가

토지거래허가구역 아님 (외국인의 주택 매수만 2027년 8월 25일까지 허가 대상)

관할 세무서

화성세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준)

취득세 신고

부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)

가까운 지역

화성 새솔동, 화성 남양읍, 화성 서신면, 화성 만세구

• 화성 만세구는 조정대상지역·투기과열지구가 아니어서 증여 취득세는 3.5%이고 다주택 양도세 중과도 없습니다.
• 화성 만세구에서 2022년 11월 14일 이후 산 집은 1세대1주택 비과세에 2년 거주 요건이 없지만, 조정대상지역이던 때(2020년 6월 19일~2022년 11월 13일) 산 집은 2년 거주가 필요합니다.

상담 안내

위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 화성 송산면에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 자녀 소득금액증명, 대출 가능 금액, 차용증 초안(금액·이자율·상환 일정)을 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.

자주 묻는 질문