화성 진안동 부담부증여 비교 세금상담 넘기는 방법별 세금

핵심 요약

시가 3억 8,000만원 1주택 부모님 집은 이 사례에서 저가 매매가 가족 전체 세금이 가장 적습니다(가상 사례).
저가 매매는 받는 쪽이 대금을 실제로 내야 하므로 자금 출처가 필요하고, 그 대신 증여세가 크게 줄 수 있습니다.
화성 병점구는 토지거래허가구역이 아니어서 가족 간 매매에 허가가 필요 없고, 자금조달계획서는 거래가 6억원 이상일 때 냅니다.
화성 진안동 부담부증여 비교 세금상담은 광교 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담으로 진행합니다.

화성 진안동 부담부증여 비교 상담 질문 정리

병점구 진안동에는 수도권 전철 1호선 병점역과 병점구청(옛 동부출장소 건물)이 있고, 진안 공공주택지구 사업 구역에도 들어갑니다.

보증금도 넘기면 증여세가 줄어드나요?: 넘긴 보증금만큼 증여재산이 줄고 그 부분은 양도세로 바뀝니다.
부모님 1주택이면요?: 채무 부분 양도세가 비과세될 수 있어 유리합니다.
자녀 소득이 없어도 되나요?: 채무 부분 유상 인정과 자금 출처에서 불리합니다.
세 방법을 다 계산해 주나요?: 네. 같은 집으로 세 가지 합계를 나란히 비교해 드립니다.

계산 사례: 1주택 부모님 집을 넘기는 세 가지 방법

부모님이 오래 살다가 지금은 전세를 놓고 전셋집으로 옮긴 화성 진안동의 아파트(시가 3억 8,000만원, 보증금 1억 7,000만원)입니다. 부모님은 이 집 한 채만 가진 1세대1주택으로 비과세 요건을 갖췄습니다. 자녀에게 넘기는 세 가지 방법을 나란히 계산했습니다.

표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.

항목	부담부증여	저가 매매(2억 8,000만원)	그냥 증여
부모님 양도세	비과세	비과세	없음
자녀 증여세	2,134만원	0원	5,432만원
자녀 취득세	1,061만원	494만원	1,520만원
가족 전체 세금	3,195만원	494만원	6,952만원
자녀가 낼 현금	0원	1억 1,000만원	0원
자녀가 떠안는 전세보증금	1억 7,000만원	1억 7,000만원	0원

시가 3억 8,000만원, 전세보증금 1억 7,000만원, 부모님은 15년 전 1억 5,000만원에 취득. 부모님은 1세대1주택(비과세 요건 충족)으로 보았습니다. 부담부증여 취득세는 전세보증금 부분을 유상(자녀의 상환 능력 입증 전제, 세율 구간은 집 전체 가액 기준), 나머지를 증여 취득(합계 4%)으로 계산했습니다. 저가 매매(2억 8,000만원)의 취득세는 차이가 5%를 넘어 시가인정액 3억 8,000만원 기준이고, 그냥 증여는 부모님이 전세보증금을 먼저 정리(보증금 반환)한다고 보았습니다. 취득세는 지방교육세·농특세(전용 85㎡ 초과)를 포함했고, 자녀는 다른 집이 없다고 보았습니다. 만원 단위 반올림, 계산을 위한 가상 사례입니다.

가족 전체 세금만 보면 이 사례에서는 저가 매매가 가장 적습니다. 부모님이 1세대1주택이라 시가로 다시 계산해도 양도세가 비과세이고, 저가 매매에는 증여세도 없기 때문입니다. 저가 매매는 자녀가 현금 1억 1,000만원을 더 내야 하는 대신 증여세가 없습니다.

배우자·직계존비속에게 한 부담부증여는 채무를 넘긴 사실이 확인되지 않으면 그 채무도 증여로 추정되고, 취득세는 받는 분 본인의 소득·재산으로 채무를 갚을 능력이 있어야 채무 부분을 유상취득으로 인정합니다(대법원 2025. 10. 16. 선고 2024두67238 판결).

화성 진안동은 조정대상지역이 아니어서 증여 취득세는 3.5%이고 다주택 양도세 중과도 없습니다.

넘긴 채무는 끝까지 자녀가 갚아야 합니다

부담부증여나 승계로 넘긴 보증금·대출을 부모님이 대신 갚으면 그때 다시 증여가 됩니다. 세무서는 넘긴 채무가 실제로 갚아지는지 사후 관리합니다.

준비 서류와 상담 순서

부모님 취득 계약서와 세대 주택 보유 현황
자녀 소득·재산 자료
등기사항증명서와 임대차계약서(보증금)
대출 잔액증명

상담은 이렇게 진행합니다.

전화·카카오톡: 집 주소, 시가로 보는 가격, 생각하는 거래가, 가족 관계를 알려 주세요.
1차 계산: 세 가지 세금과 기준선을 계산해 상담 전에 보내 드립니다.
상담(30분): 거래가·대금 마련·신고 일정을 정합니다.
진행: 신고를 맡기시면 계약서 검토부터 신고까지 이어서 진행합니다.

화성 진안동 지역 확인 사항

지역: 화성 병점구
규제지역: 화성 병점구 조정대상지역·투기과열지구 아님
토지거래허가: 토지거래허가구역 아님 (외국인의 주택 매수만 2027년 8월 25일까지 허가 대상)
관할 세무서: 동화성세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준)
취득세 신고: 부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)
가까운 지역: 화성 병점동, 화성 반월동, 화성 화산동, 화성 병점구

화성 병점구는 조정대상지역·투기과열지구가 아니어서 증여 취득세는 3.5%이고 다주택 양도세 중과도 없습니다.
화성 병점구에서 2022년 11월 14일 이후 산 집은 1세대1주택 비과세에 2년 거주 요건이 없지만, 조정대상지역이던 때(2020년 6월 19일~2022년 11월 13일) 산 집은 2년 거주가 필요합니다.

화성 진안동 부담부증여 비교 세금상담 안내

위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 화성 진안동에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 등기사항증명서, 임대차계약서 또는 대출 잔액증명, 부모님 취득 자료, 자녀 소득 자료를 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.

자주 묻는 질문

부담부증여와 저가 매매 중 무엇이 유리한가요?

이 사례에서는 저가 매매가 가족 전체 세금이 가장 적습니다. 부모님의 비과세 여부, 채무 크기, 자녀가 낼 수 있는 현금에 따라 결론이 바뀌니 같은 집으로 세 가지를 모두 계산해 보세요.

전세 낀 집을 저가로 팔면 보증금은 어떻게 보나요?

자녀가 넘겨받는 보증금은 대가에 들어가 거래가의 일부가 됩니다. 보증금과 현금을 합친 대가로 증여세·양도세 기준을 판단합니다.

그냥 증여하면 무엇이 단순한가요?

대금이 오가지 않아 자금 출처 문제가 없지만, 시가 전체에 증여세와 증여 취득세가 붙어 세금이 가장 큰 경우가 많습니다.

화성 진안동은 규제지역인가요?

아닙니다. 화성 병점구는 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역이 아니어서 증여 취득세 12% 중과와 다주택 양도세 중과가 없고, 자금조달계획서는 거래가 6억원 이상일 때 냅니다.

화성 진안동 부담부증여 비교 세금상담, 세 가지 방법을 나란히 계산하세요