화성 진안동 부모 자녀 매매 세금상담 증여와 매수 비교

핵심 요약

1주택 부모님의 4억 3,000만원 아파트를 자녀가 3억 2,000만원에 사면 세금은 취득세 559만원뿐입니다(가상 사례).
자녀가 내는 대금은 자녀 소득, 대출, 부모님께 빌린 돈으로 마련할 수 있고, 빌린 돈은 차용증과 이자 지급 기록이 있어야 합니다.
화성 병점구는 토지거래허가구역이 아니어서 가족 간 매매에 허가가 필요 없고, 자금조달계획서는 거래가 6억원 이상일 때 냅니다.
화성 진안동 부모 자녀 매매 세금상담은 광교 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담으로 진행합니다.

화성 진안동 부모 자녀 매매 세금상담에서 많이 묻는 질문

병점구 진안동에는 수도권 전철 1호선 병점역과 병점구청(옛 동부출장소 건물)이 있고, 진안 공공주택지구 사업 구역에도 들어갑니다.

부모님이 1주택이면 양도세는 없나요?: 비과세 요건을 갖추고 시가가 12억원 이하면 없습니다.
자녀 돈이 부족하면 어떻게 하나요?: 대출, 보증금 승계, 부모님 차용을 나눠 쓰고 상환 계획을 세웁니다.
차용증만 쓰면 되나요?: 이자와 원금을 실제로 갚은 계좌 기록이 함께 있어야 합니다.
부모님이 계속 사셔도 되나요?: 허가구역 아파트가 아니라면 임대차계약을 맺고 차임을 주고받으면 됩니다.

계산 사례: 1주택 부모님의 4억 3,000만원 아파트

부모님이 화성 진안동에서 15년째 살고 있는 아파트(시가 4억 3,000만원) 한 채가 재산의 전부입니다. 자녀가 이 집을 3억 2,000만원에 사들이는 경우와 그냥 증여받는 경우를 비교했습니다.

표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.

항목	자녀가 3억 2,000만원에 매수	그냥 증여
파는 분 양도세	비과세 (시가 12억원 이하)	없음
증여재산가액	0원	4억 3,000만원
사는 분 증여세	0원	6,402만원
취득세 구분	유상취득(시가인정액)	증여 취득
취득세 과세표준 (합계 세율)	4억 3,000만원 (1.3%)	4억 3,000만원 (4%)
사는 분 취득세	559만원	1,720만원
가족 전체 세금	559만원	8,122만원
자녀가 낼 대금	3억 2,000만원	0원

만원 단위 반올림이라 합계가 1만원쯤 다를 수 있습니다. 계산을 위한 가상 사례이며, 실제 세액은 시가 산정과 보유·거주 기간, 다른 재산에 따라 달라집니다. 양도세는 지방소득세 10%를, 취득세는 지방교육세와 농어촌특별세(전용 85㎡ 초과 기준)를 포함했고, 사는 분은 다른 집이 없다고 보았습니다. 부모님은 15년 전 1억 9,000만원에 사서 계속 살아온 1세대1주택(비과세 요건 충족)으로 보았고, 증여에는 성년 자녀 공제 5,000만원을 넣었습니다.

부모님은 1세대1주택 비과세 요건을 갖춰, 거래가가 시가보다 5% 넘게 낮아 양도가액을 시가 4억 3,000만원으로 바꿔 계산해도 12억원 이하라 양도세가 없습니다. 자녀는 차이가 26%라 증여세가 없고 취득세만 559만원을 냅니다. 그냥 증여받으면 증여세 6,402만원과 증여 취득세 1,720만원이 나옵니다.

다만 매수는 자녀가 대금을 실제로 내야 하므로, 대금을 어디서 마련하는지가 이 방법의 전제입니다. 부모님이 받은 대금은 부모님 재산으로 남아 나중에 상속재산에 들어갑니다.

1주택 부모님은 매수가 유리할 수 있습니다

비과세 대상인 부모님은 양도세 걱정이 없어, 자녀가 시가의 70%를 넘는 가격으로 사면 증여보다 세금이 크게 줄어드는 경우가 많습니다.

준비 서류와 상담 순서

부모님 집 등기사항증명서와 처음 산 계약서
부모님 세대 주민등록초본(거주 기간 확인)
자녀 소득금액증명과 대출 가능 금액
차용 계획(금액·이자율·상환 기간)

상담은 이렇게 진행합니다.

전화·카카오톡: 집 주소, 시가로 보는 가격, 생각하는 거래가, 가족 관계를 알려 주세요.
1차 계산: 세 가지 세금과 기준선을 계산해 상담 전에 보내 드립니다.
상담(30분): 거래가·대금 마련·신고 일정을 정합니다.
진행: 신고를 맡기시면 계약서 검토부터 신고까지 이어서 진행합니다.

화성 진안동 지역 확인 사항

지역: 화성 병점구
규제지역: 화성 병점구 조정대상지역·투기과열지구 아님
토지거래허가: 토지거래허가구역 아님 (외국인의 주택 매수만 2027년 8월 25일까지 허가 대상)
관할 세무서: 동화성세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준)
취득세 신고: 부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)
가까운 지역: 화성 병점동, 화성 반월동, 화성 화산동, 화성 병점구

화성 병점구는 조정대상지역·투기과열지구가 아니어서 증여 취득세는 3.5%이고 다주택 양도세 중과도 없습니다.
화성 병점구에서 2022년 11월 14일 이후 산 집은 1세대1주택 비과세에 2년 거주 요건이 없지만, 조정대상지역이던 때(2020년 6월 19일~2022년 11월 13일) 산 집은 2년 거주가 필요합니다.

상담 안내

위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 화성 진안동에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 부모님 세대 주민등록초본, 처음 산 계약서, 자녀 자금 자료를 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.

자주 묻는 질문

부모님이 1주택이면 자녀에게 싸게 팔아도 양도세가 없나요?

비과세 요건(2년 보유, 취득 당시 조정대상지역이던 집은 2년 거주)을 갖추고 시가가 12억원 이하면 없습니다. 싸게 팔아 시가로 다시 계산해도 같은 결과입니다.

자녀가 무주택이면 취득세가 낮나요?

유상취득이면 주택 가격에 따라 1~3%이고, 생애최초 주택 구입 감면 요건을 갖추면 감면도 받을 수 있습니다. 다만 3억원·30% 이상 싸게 사면 증여 취득으로 보아 3.5%(조정대상지역 시가표준액(공시가격) 3억원 이상 주택을 1세대1주택자가 아닌 분이 주면 12%)가 될 수 있습니다.

미성년 자녀에게도 팔 수 있나요?

가능하지만 미성년 자녀가 대금을 낼 소득이 없으면 증여로 추정됩니다. 미성년 자녀는 증여재산공제도 2,000만원이라 사실상 증여로 계산해 보는 것이 먼저입니다.

나중에 자녀가 그 집을 팔면 취득가액은 얼마인가요?

자녀가 실제로 낸 대금이 취득가액이고, 저가양수로 증여세를 냈다면 그 증여재산가액을 더합니다. 매매로 산 집이라 증여받은 집과 달리 이월과세는 적용되지 않습니다.

화성 진안동 부모 자녀 매매 세금상담, 증여보다 매수가 나은지 계산해 보세요