화성 효행구 저가양도 양도세 세무사 1주택 부모님 집 매수

핵심 요약

1주택 부모님의 4억 1,000만원 아파트를 자녀가 3억원에 사면 세금은 취득세 533만원뿐입니다(가상 사례).
조정대상지역 주택을 다주택자가 2026년 5월 10일 이후 팔면 기본세율에 20%p(3주택 이상 30%p)가 더해지고 장기보유특별공제가 없습니다.
화성 효행구는 토지거래허가구역이 아니어서 가족 간 매매에 허가가 필요 없고, 자금조달계획서는 거래가 6억원 이상일 때 냅니다.
화성 효행구 저가양도 양도세 세무사는 광교 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담으로 진행합니다.

화성 효행구 저가양도 양도세 세무 포인트

효행구는 봉담읍·매송면·비봉면·정남면·기배동으로 이루어진 화성의 구로, 구청은 봉담읍 분천리에 있습니다. 봉담읍·매송면·비봉면은 화성세무서, 정남면과 기배동은 동화성세무서 관할입니다.

정부는 2026년 세제개편안에서 다주택 중과를 2027~2028년 한시로 낮추고 2026년 5월 10일 이후 중과분도 소급하는 안을 냈고, 국회 심의 중입니다.
특수관계인에게 시가보다 낮게 팔면서 차이가 3억원 이상이거나 시가의 5% 이상이면, 양도가액을 시가로 바꿔 양도세를 계산합니다.
여기서 시가는 양도일 전후 각 3개월 안의 매매사례가액·감정가액 등이고, 아파트는 같은 단지 비슷한 집의 거래가가 기준이 되기 쉽습니다.

지역: 화성 효행구
규제지역: 화성 효행구 조정대상지역·투기과열지구 아님
토지거래허가: 토지거래허가구역 아님 (외국인의 주택 매수만 2027년 8월 25일까지 허가 대상)
관할 세무서: 주소에 따라 화성세무서 또는 동화성세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준) · 동·리별 관할은 홈택스 조회로 확인
취득세 신고: 부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)
가까운 지역: 봉담, 화성 매송면, 화성 비봉면, 화성 정남면

계산 사례: 1주택 부모님의 4억 1,000만원 아파트

부모님이 화성 효행구에서 18년째 살고 있는 아파트(시가 4억 1,000만원) 한 채가 재산의 전부입니다. 자녀가 이 집을 3억원에 사들이는 경우와 그냥 증여받는 경우를 비교했습니다.

표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.

항목	자녀가 3억원에 매수	그냥 증여
파는 분 양도세	비과세 (시가 12억원 이하)	없음
증여재산가액	0원	4억 1,000만원
사는 분 증여세	0원	6,014만원
취득세 구분	유상취득(시가인정액)	증여 취득
취득세 과세표준 (합계 세율)	4억 1,000만원 (1.3%)	4억 1,000만원 (4%)
사는 분 취득세	533만원	1,640만원
가족 전체 세금	533만원	7,654만원
자녀가 낼 대금	3억원	0원

만원 단위 반올림이라 합계가 1만원쯤 다를 수 있습니다. 계산을 위한 가상 사례이며, 실제 세액은 시가 산정과 보유·거주 기간, 다른 재산에 따라 달라집니다. 양도세는 지방소득세 10%를, 취득세는 지방교육세와 농어촌특별세(전용 85㎡ 초과 기준)를 포함했고, 사는 분은 다른 집이 없다고 보았습니다. 부모님은 18년 전 1억 8,000만원에 사서 계속 살아온 1세대1주택(비과세 요건 충족)으로 보았고, 증여에는 성년 자녀 공제 5,000만원을 넣었습니다.

부모님은 1세대1주택 비과세 요건을 갖춰, 거래가가 시가보다 5% 넘게 낮아 양도가액을 시가 4억 1,000만원으로 바꿔 계산해도 12억원 이하라 양도세가 없습니다. 자녀는 차이가 27%라 증여세가 없고 취득세만 533만원을 냅니다. 그냥 증여받으면 증여세 6,014만원과 증여 취득세 1,640만원이 나옵니다.

다만 매수는 자녀가 대금을 실제로 내야 하므로, 대금을 어디서 마련하는지가 이 방법의 전제입니다. 부모님이 받은 대금은 부모님 재산으로 남아 나중에 상속재산에 들어갑니다.

1주택 부모님은 매수가 유리할 수 있습니다

비과세 대상인 부모님은 양도세 걱정이 없어, 자녀가 시가의 70%를 넘는 가격으로 사면 증여보다 세금이 크게 줄어드는 경우가 많습니다.

확인 순서

비과세 확인: 부모님 세대가 집 한 채만 가졌는지, 2년 보유(취득 당시 조정대상지역이던 집은 2년 거주)를 채웠는지 봅니다.
시가 확인: 시가가 12억원을 넘으면 넘는 비율만큼 양도세가 생기므로 시가부터 정합니다.
자녀 자금: 대출·예금·차용으로 낼 금액을 정하고 차용증을 준비합니다.
부모님 거주: 매매 뒤에도 부모님이 사신다면 임대차계약을 맺고 차임을 주고받습니다.
신고: 실거래가 신고와 취득세를 기한 안에 하고, 비과세 양도세 자료는 보관합니다.

놓치기 쉬운 것

부모님이 매매 뒤 다른 집을 사실 계획이면 그때의 취득세와 비과세 요건도 미리 따져 보세요.
부모님이 받은 대금을 다시 자녀에게 보내면 매매가 아니라 증여로 볼 수 있습니다.
양도세 예정신고는 양도일(보통 잔금일)이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 합니다.
시가로 계산될 것을 전제로 처음 산 가격과 필요경비 영수증(중개수수료, 취득세, 확장·샷시 공사비)을 모아 두세요.

세무사에게 맡기면 하는 일

사는 분의 소득·대출·차용으로 대금표를 만들고 증여추정에 대비한 자료를 정리합니다.
계약서 문구(대금 일정, 보증금 승계)와 실거래가 신고, 자금조달계획서를 함께 봅니다.
양도세 예정신고, 증여세 신고, 취득세 신고를 기한 안에 대신 합니다.
신고 뒤 세무서 해명 요청이 오면 시가와 대금 자료로 소명합니다.

위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 화성 효행구에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 부모님 세대 주민등록초본, 처음 산 계약서, 자녀 자금 자료를 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.

자주 묻는 질문

부모님이 1주택이면 자녀에게 싸게 팔아도 양도세가 없나요?

비과세 요건(2년 보유, 취득 당시 조정대상지역이던 집은 2년 거주)을 갖추고 시가가 12억원 이하면 없습니다. 싸게 팔아 시가로 다시 계산해도 같은 결과입니다.

가족에게 싸게 팔면 양도세가 줄어드나요?

차이가 시가의 5% 이상(또는 3억원 이상)이면 시가로 다시 계산하므로 줄어들지 않습니다. 그보다 차이가 작으면 거래가로 계산합니다.

부당행위계산의 시가는 언제 기준인가요?

양도일 전후 각 3개월 안의 매매사례가액, 감정가액 등을 시가로 봅니다. 증여세의 평가기간(전 6개월~후 3개월)과는 다릅니다.

1세대1주택이면 싸게 팔아도 괜찮나요?

양도세는 시가 기준으로 비과세 여부를 봅니다. 시가가 12억원 이하면 비과세이고, 12억원을 넘으면 넘는 부분만 과세됩니다. 사는 쪽 증여세와 취득세는 따로 따져야 합니다.

화성 효행구 저가양도 양도세 세무사, 부모님 비과세 여부부터 확인하세요