광교 부모 자녀 매매 세무사 저가로 산 집 양도세

핵심 요약

증여재산가액 1억 1,000만원을 취득가액에 더하면 양도세가 7,260만원 줄어듭니다(가상 사례).
자녀가 내는 대금은 자녀 소득, 대출, 부모님께 빌린 돈으로 마련할 수 있고, 빌린 돈은 차용증과 이자 지급 기록이 있어야 합니다.
수원 영통구 아파트는 2026년 12월 31일까지 토지거래허가구역이라 가족 간 매매도 허가를 받고 2년 동안 직접 살아야 합니다.
광교 부모 자녀 매매 세무사는 광교 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담으로 진행합니다.

광교 부모 자녀 매매, 세무사가 먼저 보는 것

광교신도시는 대부분 수원 영통구 이의동·원천동·하동과 팔달구 우만동 일원이고, 일부가 용인 수지구 상현동과 기흥구 영덕동에 걸쳐 있습니다. 2011년 7월 첫 입주를 시작했고, 위너세무회계 사무실(광교 SK뷰레이크)도 광교에 있습니다.

부모님께 빌린 돈은 적정이자율 연 4.6%로 계산한 이자와 실제 낸 이자의 차이가 1년에 1,000만원 미만이면 증여세가 없습니다.
성년 자녀는 부모님께 10년 동안 5,000만원(미성년 2,000만원)까지 증여세 없이 받을 수 있고, 혼인·출산 때는 1억원을 더 받을 수 있습니다.
저가로 사서 증여세를 낸 부분은 자녀가 나중에 팔 때 취득가액에 더해 양도차익을 줄여 줍니다.

지역: 수원 영통구
규제지역: 수원 영통구 조정대상지역·투기과열지구 (2025년 10월 16일부터)
토지거래허가: 아파트 토지거래허가구역 (2025년 10월 20일 ~ 2026년 12월 31일)
관할 세무서: 주소에 따라 수원 쪽은 동수원세무서(팔달구 우만동 쪽은 수원세무서), 용인 쪽은 용인세무서(상현동)·기흥세무서(영덕동) (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준) · 동·리별 관할은 홈택스 조회로 확인
취득세 신고: 부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)
가까운 지역: 수원 영통구, 수원 원천동, 수지 상현동, 흥덕

계산 사례: 6억 7,000만원에 산 집을 11억 7,000만원에 팔 때

4년 전 부모님께 시가 10억 8,000만원인 광교 아파트를 6억 7,000만원에 사고 증여세(증여재산가액 1억 1,000만원)를 신고한 자녀가, 그 집을 11억 7,000만원에 팔 때의 양도세입니다.

표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.

항목	증여재산가액을 빼먹은 경우	취득가액에 더한 경우
파는 가격	11억 7,000만원	11억 7,000만원
취득가액	6억 7,000만원 (대금만)	7억 8,000만원 (대금 + 증여재산가액)
양도차익	5억원	3억 9,000만원
장기보유특별공제	0원	0원
양도세 (지방소득세 포함)	2억 9,982만원	2억 2,722만원

자녀가 4년 전 시가 10억 8,000만원인 집을 6억 7,000만원에 사면서 증여재산가액 1억 1,000만원에 증여세 582만원을 신고·납부했다고 보았습니다. 조정대상지역에서 2주택 상태로 판다고 보아 중과(+20%p, 장기보유특별공제 없음)를 넣었습니다. 만원 단위 반올림, 계산을 위한 가상 사례입니다.

저가양수로 증여세를 과세받은 금액은 나중에 팔 때 취득가액에 더합니다(소득세법 시행령 163조 10항). 이 금액을 빼먹고 신고하면 양도세를 7,260만원 더 내게 됩니다. 증여받은 집과 달리 매매로 산 집이라, 10년 안에 팔아도 증여자의 취득가액으로 계산하는 이월과세는 적용되지 않습니다.

광교는 2025년 10월 16일부터 조정대상지역이라, 시가표준액 3억원 이상 주택의 증여 취득세 12%(1세대1주택자가 준 경우 3.5%)와 다주택 양도세 중과를 함께 따져야 합니다.

조정대상지역 주택을 2주택 이상인 분이 2026년 5월 10일 이후 팔면 기본세율에 20%p(3주택 이상 30%p)가 더해지고 장기보유특별공제가 없습니다. 정부의 2026년 세제개편안은 이 중과를 2027~2028년 한시로 낮추고 2026년 5월 10일 이후 중과분에도 소급하는 내용이지만, 아직 국회 심의 중입니다.

증여세 신고서를 꼭 보관하세요

몇 년 뒤 집을 팔 때 취득가액에 더할 증여재산가액을 증명하는 자료가 증여세 신고서와 결정 내용입니다. 세무서 결정으로 금액이 바뀌었다면 바뀐 금액을 씁니다.

팔기 전에 확인할 것

취득 자료 모으기: 매매계약서, 대금 이체 내역, 취득세 영수증을 모읍니다.
증여세 신고서 확인: 저가양수 증여재산가액과 세무서 결정 내용을 확인합니다.
비과세 검토: 1세대1주택 비과세(2년 보유, 조정대상지역 취득분은 2년 거주)가 되는지 봅니다.
필요경비: 취득세, 중개수수료, 확장·샷시 공사비 영수증을 정리합니다.
예정신고: 잔금일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 신고합니다.

부모 자녀 매매에서 자주 놓치는 것

증여재산가액이 없는 저가 매수(차이가 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액 미만)는 실제 낸 대금이 취득가액입니다.
팔기 전에 1세대1주택 비과세 요건을 채울 수 있는지 먼저 보세요. 비과세면 취득가액 계산이 필요 없습니다.
부모님 비과세 요건(2년 보유, 취득 당시 조정대상지역이던 집은 2년 거주)을 먼저 확인하세요.
부모님께 빌리는 돈은 차용증에 금액·이자율·갚는 날짜를 적고, 이자는 매달 계좌로 보내세요.

세무사에게 맡기면 하는 일

같은 단지 거래와 감정가로 시가를 정하고, 5%·30% 기준선을 계산합니다.
파는 분 양도세, 사는 분 증여세·취득세를 한 표로 계산해 거래가를 정합니다.
사는 분의 소득·대출·차용으로 대금표를 만들고 증여추정에 대비한 자료를 정리합니다.
계약서 문구(대금 일정, 보증금 승계)와 실거래가 신고, 자금조달계획서를 함께 봅니다.

위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있어 광교에서 방문 상담이 편하고, 전화·화상 상담도 할 수 있습니다. 매매계약서, 증여세 신고서, 취득세 영수증, 필요경비 영수증을 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.

자주 묻는 질문

부모님께 싸게 산 집을 팔면 취득가액은 얼마인가요?

실제로 낸 대금이 기본이고, 저가양수로 증여세를 과세받았다면 그 증여재산가액을 더합니다.

부모님께 돈을 빌려 집값을 내도 되나요?

네. 차용증을 쓰고 이자를 실제로 주고받으면 됩니다. 연 4.6%로 계산한 이자와 실제 이자의 차이가 1년에 1,000만원 미만이면 증여세가 없어, 무이자라면 약 2억 1,700만원까지가 그 범위입니다.

자녀가 무주택이면 취득세가 낮나요?

유상취득이면 주택 가격에 따라 1~3%이고, 생애최초 주택 구입 감면 요건을 갖추면 감면도 받을 수 있습니다. 다만 3억원·30% 이상 싸게 사면 증여 취득으로 보아 3.5%(조정대상지역 시가표준액(공시가격) 3억원 이상 주택을 1세대1주택자가 아닌 분이 주면 12%)가 될 수 있습니다.

미성년 자녀에게도 팔 수 있나요?

가능하지만 미성년 자녀가 대금을 낼 소득이 없으면 증여로 추정됩니다. 미성년 자녀는 증여재산공제도 2,000만원이라 사실상 증여로 계산해 보는 것이 먼저입니다.

광교 부모 자녀 매매 세무사, 되팔 때 양도세까지 계산하세요