- 10억 8,000만원 아파트 지분 절반을 배우자에게 증여하면 증여세는 0원, 취득세는 2,160만원입니다(가상 사례, 1세대1주택).
- 배우자 사이의 매매도 증여로 추정되므로 대가를 받은 사실이 명백해야 매매로 인정됩니다.
- 수원 영통구 아파트는 2026년 12월 31일까지 토지거래허가구역이라 가족 간 매매도 허가를 받고 2년 동안 직접 살아야 합니다.
- 광교 부부 간 매매 세무사는 광교 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담으로 진행합니다.
부부 간 매매 전에 챙길 것
광교신도시는 대부분 수원 영통구 이의동·원천동·하동과 팔달구 우만동 일원이고, 일부가 용인 수지구 상현동과 기흥구 영덕동에 걸쳐 있습니다. 2011년 7월 첫 입주를 시작했고, 위너세무회계 사무실(광교 SK뷰레이크)도 광교에 있습니다.
- 매매로 넘기면 파는 배우자가 양도세를 내고, 차이가 5% 이상 낮으면 시가로 계산합니다.
- 지분 일부만 증여하거나 파는 경우도 같은 기준이고, 공동명의가 되면 나중에 양도차익이 두 사람에게 나뉩니다.
- 취득세는 증여면 시가인정액의 3.5%(조정대상지역 시가표준액 3억원 이상 주택을 1세대1주택자가 아닌 분이 주면 12%), 매매라도 30%·3억원 이상 싸면 증여 취득입니다.
- 지역
- 수원 영통구
- 규제지역
- 수원 영통구 조정대상지역·투기과열지구 (2025년 10월 16일부터)
- 토지거래허가
- 아파트 토지거래허가구역 (2025년 10월 20일 ~ 2026년 12월 31일)
- 관할 세무서
- 주소에 따라 수원 쪽은 동수원세무서(팔달구 우만동 쪽은 수원세무서), 용인 쪽은 용인세무서(상현동)·기흥세무서(영덕동) (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준) · 동·리별 관할은 홈택스 조회로 확인
- 취득세 신고
- 부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)
계산 사례: 10억 8,000만원 아파트 지분 절반을 배우자에게
광교의 시가 10억 8,000만원 아파트를 공동명의로 바꾸면서 지분 2분의 1(5억 4,000만원)을 배우자에게 증여합니다. 증여세보다 취득세가 관건인 사례입니다.
표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.
| 항목 | 이 집 한 채만 가진 경우 | 다른 집이 더 있는 경우 |
|---|---|---|
| 증여하는 지분 가액 | 5억 4,000만원 | 5억 4,000만원 |
| 배우자 증여세 (6억원 공제) | 0원 | 0원 |
| 취득세 세율 | 4% | 13.4% |
| 취득세 | 2,160만원 | 7,236만원 |
시가 10억 8,000만원 아파트의 지분 2분의 1을 증여한다고 보았습니다. 취득세는 지분 가액(시가인정액 × 1/2)에 증여 세율을 적용했고, 전용 85㎡ 초과 기준입니다. 만원 단위 반올림, 계산을 위한 가상 사례입니다.
이 집은 조정대상지역에 있어, 시가표준액(공시가격) 3억원 이상인 집을 1세대1주택자가 아닌 분이 증여하면 취득세가 12%로 중과됩니다. 이 집 한 채만 가진 1세대1주택자가 배우자에게 주는 경우는 중과에서 빠져 합계 4%입니다.
광교는 2025년 10월 16일부터 조정대상지역이라, 시가표준액 3억원 이상 주택의 증여 취득세 12%(1세대1주택자가 준 경우 3.5%)와 다주택 양도세 중과를 함께 따져야 합니다.
공동명의가 되면 나중에 팔 때 양도차익이 두 사람에게 나뉘어 세율 구간이 낮아질 수 있지만, 증여 뒤 10년 안에 팔면 증여한 지분은 남편의 취득가액으로 계산합니다(이월과세, 그렇게 계산해 1세대1주택 비과세가 되면 적용하지 않음).
6억원 공제로 증여세가 없어도 지분 가액에 증여 취득세가 붙습니다. 다주택 부부가 조정대상지역 집을 나누면 12%가 될 수 있어 먼저 계산해 보세요.
공동명의 전환 순서
- 주택 수 확인: 부부 세대가 가진 주택·분양권·주거용 오피스텔을 셉니다.
- 지분 크기: 증여할 지분 가액이 6억원 공제 안인지(10년 합산) 확인합니다.
- 취득세 계산: 조정대상지역·공시가격 3억원 이상·다주택 여부로 세율을 정합니다.
- 증여계약서와 등기: 증여계약서를 쓰고 지분 이전 등기를 합니다.
- 신고: 증여세와 취득세를 증여일이 속한 달의 말일부터 3개월 안에 신고합니다.
부부 간 매매에서 자주 놓치는 것
- 1세대1주택 부부는 공동명의라도 종합부동산세에서 1주택자 특례를 신청할 수 있습니다.
- 대출이 있는 집은 지분 증여 전에 은행 동의가 필요한지 확인하세요.
- 증여 뒤 10년 안에 팔 계획이 있으면 이월과세로 세금이 다시 커질 수 있습니다.
- 이혼에 따른 재산분할은 증여나 매매와 세금이 다르니 따로 상담하세요.
광교 부부 간 매매, 세무사가 하는 일
- 사는 분의 소득·대출·차용으로 대금표를 만들고 증여추정에 대비한 자료를 정리합니다.
- 계약서 문구(대금 일정, 보증금 승계)와 실거래가 신고, 자금조달계획서를 함께 봅니다.
- 양도세 예정신고, 증여세 신고, 취득세 신고를 기한 안에 대신 합니다.
- 신고 뒤 세무서 해명 요청이 오면 시가와 대금 자료로 소명합니다.
위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있어 광교에서 방문 상담이 편하고, 전화·화상 상담도 할 수 있습니다. 등기사항증명서, 공시가격 열람, 부부 세대 주택 보유 현황을 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.
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부부 공동명의로 바꾸면 취득세가 나오나요?
네. 증여한 지분 가액에 증여 취득세가 붙습니다. 이 사례에서는 1세대1주택이면 2,160만원, 다른 집이 더 있으면 7,236만원입니다.
배우자에게 지분 절반을 증여하면요?
지분 가액이 6억원 이하면 증여세는 없고, 지분 가액에 증여 취득세가 나옵니다. 공동명의가 되면 나중에 팔 때 양도차익이 둘로 나뉘어 세율 구간이 낮아질 수 있습니다.
배우자에게 받은 집을 바로 팔면요?
2023년 이후 증여받은 집을 10년 안에 팔면 증여한 배우자의 취득가액으로 양도세를 계산합니다. 다만 그렇게 계산해 1세대1주택 비과세가 되는 경우는 이월과세를 적용하지 않습니다.
부부 간 매매도 증여로 보나요?
네. 배우자에게 양도한 재산은 증여로 추정됩니다. 받는 배우자가 자기 소득이나 재산으로 대금을 냈다는 것을 계좌로 보여 줘야 매매로 인정받을 수 있습니다.