광교 증여추정 자금출처 세무사, 전세 낀 집은 만기 계획까지 세우세요

광교 증여추정 자금출처, 세무사가 먼저 보는 것

광교신도시는 대부분 수원 영통구 이의동·원천동·하동과 팔달구 우만동 일원이고, 일부가 용인 수지구 상현동과 기흥구 영덕동에 걸쳐 있습니다. 2011년 7월 첫 입주를 시작했고, 위너세무회계 사무실(광교 SK뷰레이크)도 광교에 있습니다.

• 특수관계인에게 판 재산을 그 사람이 3년 안에 처음 판 사람의 배우자·직계존비속에게 다시 팔면, 그 배우자·직계존비속이 증여받은 것으로 추정될 수 있습니다.
• 부모님께 빌린 돈은 차용증, 적정이자(연 4.6%) 기준의 이자 지급, 원금 상환 기록이 있어야 빌린 돈으로 인정받기 쉽습니다.
• 자금조달계획서는 규제지역 주택이면 금액과 관계없이(그 밖의 지역은 6억원 이상) 내고, 투기과열지구 주택은 예금 잔액·대출·증여세 신고서 같은 증빙도 함께 냅니다.

지역

수원 영통구

규제지역

수원 영통구 조정대상지역·투기과열지구 (2025년 10월 16일부터)

토지거래허가

아파트 토지거래허가구역 (2025년 10월 20일 ~ 2026년 12월 31일)

관할 세무서

주소에 따라 수원 쪽은 동수원세무서(팔달구 우만동 쪽은 수원세무서), 용인 쪽은 용인세무서(상현동)·기흥세무서(영덕동) (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준) · 동·리별 관할은 홈택스 조회로 확인

취득세 신고

부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)

가까운 지역

수원 영통구, 수원 원천동, 수지 상현동, 흥덕

계산 사례: 전세 7억 4,000만원 낀 아파트를 자녀가 살 때

부모님이 전세를 준 광교 아파트(시가 12억 3,000만원, 보증금 7억 4,000만원)를 자녀가 사는 경우입니다. 자녀는 보증금을 그대로 넘겨받고 2억 2,000만원을 현금으로 냅니다.

만원 단위 반올림이라 합계가 1만원쯤 다를 수 있습니다. 계산을 위한 가상 사례이며, 실제 세액은 시가 산정과 보유·거주 기간, 다른 재산에 따라 달라집니다. 양도세는 지방소득세 10%를, 취득세는 지방교육세와 농어촌특별세(전용 85㎡ 초과 기준)를 포함했고, 사는 분은 다른 집이 없다고 보았습니다. 부모님은 12년 전 6억 8,000만원에 산 이 집을 세를 주고 다른 집에 사는 2주택자로 보았습니다(조정대상지역 중과 포함).

넘겨받는 보증금도 자녀가 부담하는 대가라 거래가는 9억 6,000만원입니다. 시가와의 차이가 22%라 증여세는 없지만, 5%가 넘어 양도세는 시가로, 취득세는 시가인정액으로 계산합니다. 보증금을 넘겨받은 자녀는 전세가 끝날 때 그 돈을 세입자에게 돌려줘야 합니다. 이때 부모님이 대신 돌려주면 그 금액은 다시 증여가 됩니다.

광교는 2025년 10월 16일부터 조정대상지역이라, 시가표준액 3억원 이상 주택의 증여 취득세 12%(1세대1주택자가 준 경우 3.5%)와 다주택 양도세 중과를 함께 따져야 합니다.

이 집은 아파트 토지거래허가구역이라 매매 전에 허가를 받아야 합니다. 허가구역 아파트를 세입자가 있는 채로 사면 바로 들어가 살 수 없어, 2026년 5월 12일부터 계속 무주택인 분이 2026년 10월 1일 현재 임대 중인 집을 사고 2027년 12월 31일까지 실거주 유예를 신청하는 경우에만 임대차가 끝날 때(늦어도 2028년 9월 30일, 유예 신청 전에 맺은 갱신 계약 1회·최대 2년을 넣으면 2029년 말)까지 입주를 미룰 수 있습니다.

조정대상지역 주택을 2주택 이상인 분이 2026년 5월 10일 이후 팔면 기본세율에 20%p(3주택 이상 30%p)가 더해지고 장기보유특별공제가 없습니다. 정부의 2026년 세제개편안은 이 중과를 2027~2028년 한시로 낮추고 2026년 5월 10일 이후 중과분에도 소급하는 내용이지만, 아직 국회 심의 중입니다.

진행 순서

1. 임대차 확인: 보증금·만기·세입자 동의 여부를 확인합니다.
2. 대가 계산: 보증금 승계 + 현금으로 거래가를 맞추고 시가와의 차이를 봅니다.
3. 계약서: 매매계약서에 보증금 승계 금액과 현금 지급 일정을 적습니다.
4. 현금 지급: 현금 부분은 자녀 계좌에서 부모님 계좌로 보냅니다.
5. 만기 대비: 전세 만기에 보증금을 돌려줄 자금 계획을 세웁니다.

함께 확인해 둘 것

• 보증금이 시가의 대부분이면 현금이 적게 들지만, 만기 때 돌려줄 돈이 그만큼 큽니다.
• 규제지역은 대출 규제가 있고, 아파트 토지거래허가구역은 세입자가 있으면 실거주 유예 요건까지 갖춰야 하니 먼저 확인하세요.
• 대금을 내기 전에 자녀의 소득금액증명, 예금 잔액, 대출 한도로 낼 수 있는 금액표를 먼저 만들어 보세요.
• 부모님께 빌린 돈은 원금을 조금씩이라도 실제로 갚아 기록을 쌓으세요.

세무사에게 맡기면 하는 일

• 신고 뒤 세무서 해명 요청이 오면 시가와 대금 자료로 소명합니다.
• 같은 단지 거래와 감정가로 시가를 정하고, 5%·30% 기준선을 계산합니다.
• 파는 분 양도세, 사는 분 증여세·취득세를 한 표로 계산해 거래가를 정합니다.
• 사는 분의 소득·대출·차용으로 대금표를 만들고 증여추정에 대비한 자료를 정리합니다.

위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있어 광교에서 방문 상담이 편하고, 전화·화상 상담도 할 수 있습니다. 임대차계약서, 등기사항증명서, 자녀 예금·대출 자료를 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.

자주 묻는 질문