기흥 구갈동 토지거래허가 가족 매매 세무사, 허가 일정과 세금을 함께 보세요

기흥 구갈동 토지거래허가 가족 매매, 세무사가 먼저 보는 것

기흥구 구갈동에는 수인분당선과 용인경전철 에버라인이 만나는 기흥역이 있고, 기흥구청 가까운 구갈2지구와 강남대학교 가까운 구갈3지구 같은 택지가 있습니다.

• 허가를 받은 뒤에도 양도세 시가 계산, 저가양수 증여세, 2026년 취득세 증여 간주 기준은 똑같이 적용됩니다.
• 아파트 토지거래허가구역에서는 가족 간이라도 매매계약 전에 허가를 받아야 하고, 허가 없이 맺은 계약은 효력이 없습니다.
• 허가를 받아 산 아파트는 사는 분이 취득일부터 2년 동안 직접 살아야 하고, 그동안 전세나 월세를 줄 수 없습니다.

지역

용인 기흥구

규제지역

용인 기흥구 조정대상지역·투기과열지구 (2026년 7월 1일부터)

토지거래허가

아파트 토지거래허가구역 (2026년 7월 5일 ~ 2027년 12월 31일)

관할 세무서

기흥세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준)

취득세 신고

부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)

가까운 지역

기흥 신갈동, 기흥 마북동, 기흥 보정동, 기흥

계산 사례: 전세 낀 기흥 구갈동 아파트를 무주택 자녀가 살 때

부모님이 전세를 준 기흥 구갈동 아파트(시가 6억 4,000만원, 보증금 3억 5,000만원)를 무주택 자녀가 사려 합니다. 허가구역에서는 원래 바로 들어가 살아야 하지만, 세입자가 있는 집에는 예외가 있습니다.

• 2026년 5월 12일부터 계속 무주택인 분이 2026년 10월 1일 현재 세입자가 있는 집을 사면, 2027년 12월 31일까지 신청해 임대차가 끝날 때까지 실거주를 미룰 수 있습니다.
• 입주는 늦어도 2028년 9월 30일까지이고, 유예 신청 전에 맺은 갱신 계약 1회(최대 2년)를 넣으면 2029년 말까지 늦출 수 있습니다(2026년 10월 1일 시행 개정 기준).
• 실거주 의무 기간 2년은 줄지 않고, 들어간 날부터 2년을 채워야 합니다.

만원 단위 반올림이라 합계가 1만원쯤 다를 수 있습니다. 계산을 위한 가상 사례이며, 실제 세액은 시가 산정과 보유·거주 기간, 다른 재산에 따라 달라집니다. 양도세는 지방소득세 10%를, 취득세는 지방교육세와 농어촌특별세(전용 85㎡ 초과 기준)를 포함했고, 사는 분은 다른 집이 없다고 보았습니다. 부모님은 10년 전 3억 2,000만원에 산 이 집을 세 준 2주택자(조정대상지역 중과 포함)로 보았습니다.

보증금 3억 5,000만원 승계와 현금 1억 6,000만원을 합친 5억 1,000만원이 대가입니다. 증여세는 없지만 양도세는 시가로, 취득세는 시가인정액으로 계산합니다. 부모님이 2주택이라 조정대상지역 중과가 붙어 양도세가 가장 큰 세금입니다.

조정대상지역 주택을 2주택 이상인 분이 2026년 5월 10일 이후 팔면 기본세율에 20%p(3주택 이상 30%p)가 더해지고 장기보유특별공제가 없습니다. 정부의 2026년 세제개편안은 이 중과를 2027~2028년 한시로 낮추고 2026년 5월 10일 이후 중과분에도 소급하는 내용이지만, 아직 국회 심의 중입니다.

진행 순서

1. 임대차 확인: 임대차 만기와 갱신 여부, 세입자 동의를 확인합니다.
2. 무주택 확인: 사는 자녀가 2026년 5월 12일부터 계속 무주택인지 확인합니다.
3. 허가 신청: 실거주 유예를 함께 신청하고 임대차계약서를 냅니다.
4. 보증금 승계: 매매계약서에 보증금 승계 금액을 적고 현금 부분을 계좌로 보냅니다.
5. 입주: 임대차가 끝나면 입주해 2년 동안 거주합니다.

함께 확인해 둘 것

• 전세 만기에 보증금을 자녀가 돌려줘야 하므로 입주 시점의 자금 계획을 미리 세우세요.
• 부모님이 보증금을 대신 돌려주면 그 금액은 증여가 됩니다.
• 허가 신청서의 자금조달계획과 실제 대금 이체가 맞아야 이후 소명이 쉽습니다.
• 허가 신청 전에 사는 분이 2년 실거주를 할 수 있는지(직장, 학교, 지금 사는 집)를 먼저 확인하세요.

세무사에게 맡기면 하는 일

• 양도세 예정신고, 증여세 신고, 취득세 신고를 기한 안에 대신 합니다.
• 신고 뒤 세무서 해명 요청이 오면 시가와 대금 자료로 소명합니다.
• 같은 단지 거래와 감정가로 시가를 정하고, 5%·30% 기준선을 계산합니다.
• 파는 분 양도세, 사는 분 증여세·취득세를 한 표로 계산해 거래가를 정합니다.

위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 기흥 구갈동에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 임대차계약서, 자녀 세대 무주택 확인 자료, 매매 조건을 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.

자주 묻는 질문