기흥 구갈동 저가양도 양도세 세무사, 거래가에 따라 세금이 이렇게 달라집니다

기흥 구갈동 저가양도 양도세 세무 포인트

기흥구 구갈동에는 수인분당선과 용인경전철 에버라인이 만나는 기흥역이 있고, 기흥구청 가까운 구갈2지구와 강남대학교 가까운 구갈3지구 같은 택지가 있습니다.

• 여기서 시가는 양도일 전후 각 3개월 안의 매매사례가액·감정가액 등이고, 아파트는 같은 단지 비슷한 집의 거래가가 기준이 되기 쉽습니다.
• 부당행위계산이 적용돼도 1세대1주택 비과세는 그대로 따지므로, 시가가 12억원 이하면 양도세가 없습니다.
• 시가가 12억원을 넘는 1주택은 넘는 비율만큼만 과세하고, 보유·거주 기간에 따라 장기보유특별공제를 최대 80%까지 받습니다.

지역

용인 기흥구

규제지역

용인 기흥구 조정대상지역·투기과열지구 (2026년 7월 1일부터)

토지거래허가

아파트 토지거래허가구역 (2026년 7월 5일 ~ 2027년 12월 31일)

관할 세무서

기흥세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준)

취득세 신고

부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)

가까운 지역

기흥 신갈동, 기흥 마북동, 기흥 보정동, 기흥

계산 사례: 시가 7억 9,000만원 아파트를 자녀에게 팔 때

기흥 구갈동에 있는 시가 7억 9,000만원의 아파트를 부모님이 성년 자녀에게 넘기려는 경우입니다. 부모님은 9년 전 이 아파트를 4억원에 샀습니다. 부모님은 다른 집에 살고 있어 이 집은 두 번째 집입니다.

거래가를 시가의 75%인 5억 9,000만원으로 할 때와 65%인 5억 1,000만원으로 할 때 세 가지 세금을 나란히 계산했습니다.

표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.

만원 단위 반올림이라 합계가 1만원쯤 다를 수 있습니다. 계산을 위한 가상 사례이며, 실제 세액은 시가 산정과 보유·거주 기간, 다른 재산에 따라 달라집니다. 양도세는 지방소득세 10%를, 취득세는 지방교육세와 농어촌특별세(전용 85㎡ 초과 기준)를 포함했고, 사는 분은 다른 집이 없다고 보았습니다. 파는 분은 9년 전 4억원에 산 아파트를 가진 2주택자로 보았고, 조정대상지역 다주택 중과를 넣었습니다.

두 경우 모두 시가와의 차이가 5%를 넘어 부모님의 양도세는 거래가가 아니라 시가 7억 9,000만원으로 계산되어 똑같이 2억 2,722만원입니다. 차이가 25%인 5억 9,000만원에는 증여세가 없고 취득세도 유상취득 세율이지만, 과세표준은 거래가가 아니라 시가인정액 7억 9,000만원입니다. 35% 싸게 사면 기준을 넘은 4,300만원이 증여재산가액이 되고, 2026년부터는 취득세도 증여 취득(지방교육세·농특세 포함 13.4%)으로 계산해 가족 전체 세금이 8,455만원 더 많습니다.

기흥 구갈동은 2026년 7월 1일부터 조정대상지역이라, 시가표준액 3억원 이상 주택의 증여 취득세 12%(1세대1주택자가 준 경우 3.5%)와 다주택 양도세 중과를 함께 따져야 합니다.

조정대상지역 주택을 2주택 이상인 분이 2026년 5월 10일 이후 팔면 기본세율에 20%p(3주택 이상 30%p)가 더해지고 장기보유특별공제가 없습니다. 정부의 2026년 세제개편안은 이 중과를 2027~2028년 한시로 낮추고 2026년 5월 10일 이후 중과분에도 소급하는 내용이지만, 아직 국회 심의 중입니다.

가족 간 매매 진행 순서

1. 시가 확인: 같은 단지·같은 면적의 최근 거래가나 감정평가로 시가를 먼저 정합니다.
2. 거래가 정하기: 양도세는 5%, 증여세와 취득세는 30%·3억원 기준으로 거래가 범위를 정합니다.
3. 대금 계획: 사는 분의 소득·대출·보증금 승계로 낼 금액을 정리하고, 모자라면 차용 계획을 세웁니다.
4. 취득세: 잔금일부터 60일 안에 집이 있는 시·군·구에 신고합니다(증여 취득이면 달 말일부터 3개월).
5. 양도세: 파는 분은 잔금일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고합니다.

놓치기 쉬운 것

• 거래가를 시가의 70%보다 높게 정하면 증여세는 없지만, 양도세와 취득세는 시가 기준이 될 수 있습니다. 시가가 나중에 다르게 정해질 수 있어 기준선에 딱 붙이지 말고 여유를 두세요.
• 파는 분이 다주택자라면 양도세가 가장 큰 세금이 되는 경우가 많아 매도 순서를 먼저 정하세요.
• 양도세 예정신고는 양도일(보통 잔금일)이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 합니다.
• 시가로 계산될 것을 전제로 처음 산 가격과 필요경비 영수증(중개수수료, 취득세, 확장·샷시 공사비)을 모아 두세요.

기흥 구갈동 저가양도 양도세, 세무사가 하는 일

• 양도세 예정신고, 증여세 신고, 취득세 신고를 기한 안에 대신 합니다.
• 신고 뒤 세무서 해명 요청이 오면 시가와 대금 자료로 소명합니다.
• 같은 단지 거래와 감정가로 시가를 정하고, 5%·30% 기준선을 계산합니다.
• 파는 분 양도세, 사는 분 증여세·취득세를 한 표로 계산해 거래가를 정합니다.

위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 기흥 구갈동에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 처음 산 계약서, 같은 단지 최근 실거래가, 자녀 소득·대출 자료를 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.

자주 묻는 질문