남수원 저가양수 증여세 세무사 거래가별 기준선 정리

핵심 요약

시가 4억 6,000만원이면 4억 3,700만원을 넘는 거래가는 양도세·취득세를 거래가로 계산하고 증여세는 없습니다(가상 사례).
특수관계인에게서 시가보다 낮게 사고 그 차이가 시가의 30% 이상이거나 3억원 이상이면 저가양수 규정으로 증여재산가액을 계산합니다(상증법 35조).
수원 권선구는 토지거래허가구역이 아니어서 가족 간 매매에 허가가 필요 없고, 자금조달계획서는 거래가 6억원 이상일 때 냅니다.
남수원 저가양수 증여세 세무사는 광교 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담으로 진행합니다.

남수원 저가양수 증여세 세무 포인트

남수원은 공식 지명이 아니라 수원 남쪽을 부르는 말로, 이 페이지에서는 권선구 세류동·장지동·곡반정동·대황교동 일대를 묶어 설명합니다. 수원비행장 주변이고 화성시와 맞닿아 있습니다.

시가가 10억원 이하면 30%가, 10억원을 넘으면 3억원이 기준이 되어, 비싼 집일수록 낮출 수 있는 비율이 작아집니다.
증여세 시가는 거래일 전 6개월부터 거래일 후 3개월까지의 매매사례가액·감정가액 등이고, 아파트는 유사매매사례가액이 쓰이기 쉽습니다.
특수관계가 없는 사람에게서 싸게 사면 정당한 사유 없이 30% 이상 낮을 때 차이에서 3억원을 뺀 금액이 증여재산입니다.

지역: 수원 권선구
규제지역: 수원 권선구 조정대상지역·투기과열지구 아님
토지거래허가: 토지거래허가구역 아님 (외국인의 주택 매수만 2027년 8월 25일까지 허가 대상)
관할 세무서: 주소에 따라 수원세무서 또는 동수원세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준) · 동·리별 관할은 홈택스 조회로 확인
취득세 신고: 부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)
가까운 지역: 수원 세류동, 수원 곡반정동, 수원 권선구, 수원 권선동

계산 사례: 시가 4억 6,000만원 아파트의 거래가별 기준

시가 4억 6,000만원인 남수원 아파트를 자녀에게 넘기면서 거래가를 여러 단계로 바꿔 보았습니다. 같은 집이라도 기준선 하나를 넘을 때마다 계산 방법이 달라집니다.

표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.

거래가	시가와 차이	양도세 기준	증여재산가액	취득세 구분
4억 5,000만원	2.2%	거래가	0원	유상(거래가)
4억 4,000만원	4.3%	거래가	0원	유상(거래가)
3억 9,000만원	15.2%	시가	0원	유상(시가인정액)
3억 3,200만원	27.8%	시가	0원	유상(시가인정액)
3억 2,200만원	30%	시가	0원	증여 취득(시가인정액)
2억 8,000만원	39.1%	시가	4,200만원	증여 취득(시가인정액)

시가 4억 6,000만원 기준. 증여재산가액은 시가와 거래가의 차이에서 시가의 30%를 뺀 금액이고, 취득세 구분은 배우자·직계존비속 사이 거래(2026년 개정 기준)입니다. 계산을 위한 가상 사례입니다.

거래가가 4억 3,700만원을 넘으면(차이 5% 미만) 양도세와 취득세는 거래가 그대로 계산하고 증여세도 없습니다. 4억 3,700만원 이하부터는 파는 분 양도세가 시가 기준이 되고, 취득세 과세표준도 시가인정액으로 바뀝니다. 거래가가 3억 2,200만원 이하가 되면 2026년 개정으로 취득세가 증여 취득으로 바뀌고, 그보다 더 낮추면 낮춘 만큼 증여재산가액이 생깁니다.

남수원은 조정대상지역이 아니어서 증여 취득세는 3.5%이고 다주택 양도세 중과도 없습니다.

시가는 하나로 정해 두세요

양도세는 양도일 전후 각 3개월, 증여세는 거래일 전 6개월부터 거래일 후 3개월까지의 거래로 시가를 봅니다. 그 사이에 같은 단지 거래가 새로 나오면 기준이 바뀔 수 있어 감정평가로 시가를 정해 두기도 합니다.

거래가를 정하는 순서

시가 후보 모으기: 거래일 전 6개월부터 같은 단지·비슷한 면적 거래를 모읍니다.
감정평가 검토: 비교할 거래가 없거나 들쭉날쭉하면 감정평가로 시가를 정합니다.
기준선 계산: 5% 선(4억 3,700만원)과 30%·3억원 선(3억 2,200만원)을 구합니다.
대금 마련 확인: 정한 거래가를 사는 분이 실제로 낼 수 있는지 자금표를 만듭니다.
계약·신고: 실거래가 신고, 취득세, 양도세 예정신고를 기한 안에 합니다.

저가양수 증여세에서 자주 놓치는 것

아파트 유사매매사례가액은 같은 단지에서 전용면적과 공시가격 차이가 5% 안인 집 가운데 공시가격 차이가 가장 작은 집의 거래를 먼저 보고, 차이가 같으면 평가기준일에 가까운 거래를 봅니다.
거래가는 한 번 신고하면 바꾸기 어려우니 계약 전에 기준선을 계산하세요.
10년 안에 받은 다른 증여가 있으면 공제가 줄고, 같은 분(아버지와 어머니는 한 분으로 봄)에게 받은 증여는 합산되어 세율이 오를 수 있습니다.
증여세를 낸 저가양수 금액은 나중에 팔 때 취득가액에 더해지니 신고서를 보관하세요.

남수원 저가양수 증여세, 세무사가 하는 일

계약서 문구(대금 일정, 보증금 승계)와 실거래가 신고, 자금조달계획서를 함께 봅니다.
양도세 예정신고, 증여세 신고, 취득세 신고를 기한 안에 대신 합니다.
신고 뒤 세무서 해명 요청이 오면 시가와 대금 자료로 소명합니다.
같은 단지 거래와 감정가로 시가를 정하고, 5%·30% 기준선을 계산합니다.

위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 남수원에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 같은 단지 최근 실거래가, 공시가격, 처음 산 계약서를 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.

자주 묻는 질문

시가 4억 6,000만원 아파트는 얼마까지 낮춰 팔 수 있나요?

증여세만 보면 3억 2,200만원까지는 없지만, 그 가격이면 취득세가 증여 취득으로 바뀝니다. 3억 2,200만원보다 높게 정하면 증여세 없이 유상 취득세가 되고 양도세는 시가 기준입니다. 시가가 나중에 다르게 정해질 수 있어 기준선에서 여유를 두세요.

시가가 15억원인 집을 10억원에 사면요?

차이 5억원에서 3억원(시가 30%인 4억 5천만원보다 적은 금액)을 뺀 2억원이 증여재산가액입니다. 성년 자녀는 5,000만원을 공제한 1억 5천만원에 증여세를 계산합니다.

30% 기준은 이상인가요, 초과인가요?

차이가 시가의 30% 이상이거나 3억원 이상이면 대상입니다. 다만 대상이 되어도 증여재산가액은 기준금액을 넘는 부분만이라, 딱 30%면 증여재산가액은 0원입니다.

증여세 신고는 누가 하나요?

사는 분(수증자)이 자기 주소지 관할 세무서에 신고합니다. 증여일이 속한 달의 말일부터 3개월 안에 신고하면 3% 신고세액공제를 받습니다.

남수원 저가양수 증여세 세무사, 30%와 3억원 기준을 넘는지 보세요