남수원 저가양수 증여세 전문세무사 나중에 팔 때 취득가액

핵심 요약

증여재산가액 7,700만원을 취득가액에 더하면 양도세가 3,026만원 줄어듭니다(가상 사례).
특수관계인에게서 시가보다 낮게 사고 그 차이가 시가의 30% 이상이거나 3억원 이상이면 저가양수 규정으로 증여재산가액을 계산합니다(상증법 35조).
수원 권선구에서 2022년 11월 14일 이후 산 집은 1세대1주택 비과세에 2년 거주 요건이 없지만, 조정대상지역이던 때(2020년 2월 21일~2022년 11월 13일) 산 집은 2년 거주가 필요합니다.
남수원 저가양수 증여세 전문세무사는 광교 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담으로 진행합니다.

저가양수 증여세 쟁점 정리

남수원은 공식 지명이 아니라 수원 남쪽을 부르는 말로, 이 페이지에서는 권선구 세류동·장지동·곡반정동·대황교동 일대를 묶어 설명합니다. 수원비행장 주변이고 화성시와 맞닿아 있습니다.

표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.

쟁점	판단 기준	확인 자료
기준금액	min(시가 × 30%, 3억원)	시가 산정 자료
증여재산가액	시가 - 대가 - 기준금액	매매계약서
평가기간	거래일 전 6개월 ~ 후 3개월	실거래가, 감정평가서
합산	10년 안 같은 분 증여 합산	과거 증여세 신고서
추정과의 관계	대가를 입증 못 하면 시가 전체 증여 추정	대금 이체 내역

계산 사례: 2억 1,000만원에 산 집을 4억 8,000만원에 팔 때

3년 전 부모님께 시가 4억 1,000만원인 남수원 아파트를 2억 1,000만원에 사고 증여세(증여재산가액 7,700만원)를 신고한 자녀가, 그 집을 4억 8,000만원에 팔 때의 양도세입니다.

항목	증여재산가액을 빼먹은 경우	취득가액에 더한 경우
파는 가격	4억 8,000만원	4억 8,000만원
취득가액	2억 1,000만원 (대금만)	2억 8,700만원 (대금 + 증여재산가액)
양도차익	2억 7,000만원	1억 9,300만원
장기보유특별공제	1,620만원	1,158만원
양도세 (지방소득세 포함)	8,311만원	5,285만원

자녀가 3년 전 시가 4억 1,000만원인 집을 2억 1,000만원에 사면서 증여재산가액 7,700만원에 증여세 262만원을 신고·납부했다고 보았습니다. 1세대1주택 비과세가 안 되는 경우(다른 집이 있는 경우 등)로 보고 기본세율을 적용했습니다. 만원 단위 반올림, 계산을 위한 가상 사례입니다.

저가양수로 증여세를 과세받은 금액은 나중에 팔 때 취득가액에 더합니다(소득세법 시행령 163조 10항). 이 금액을 빼먹고 신고하면 양도세를 3,026만원 더 내게 됩니다. 증여받은 집과 달리 매매로 산 집이라, 10년 안에 팔아도 증여자의 취득가액으로 계산하는 이월과세는 적용되지 않습니다.

남수원은 조정대상지역이 아니어서 증여 취득세는 3.5%이고 다주택 양도세 중과도 없습니다.

증여세 신고서를 꼭 보관하세요

몇 년 뒤 집을 팔 때 취득가액에 더할 증여재산가액을 증명하는 자료가 증여세 신고서와 결정 내용입니다. 세무서 결정으로 금액이 바뀌었다면 바뀐 금액을 씁니다.

신고 뒤 소명과 경정청구

증여로 추정되면 대가 지급 사실(소득, 대출, 처분대금)을 하나씩 입증해 다툽니다.
이미 낸 세금이 많다고 판단되면 법정신고기한부터 5년 안에 경정청구를 검토합니다.
가산세는 과소신고 10%, 납부지연 하루 0.022%라 늦게 알수록 커지니 수정신고 시점을 정합니다.
신고 전에 시가 근거(매매사례, 감정평가)와 대금 흐름을 한 묶음으로 정리해 둡니다.

남수원 지역 확인 사항

지역: 수원 권선구
규제지역: 수원 권선구 조정대상지역·투기과열지구 아님
토지거래허가: 토지거래허가구역 아님 (외국인의 주택 매수만 2027년 8월 25일까지 허가 대상)
관할 세무서: 주소에 따라 수원세무서 또는 동수원세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준) · 동·리별 관할은 홈택스 조회로 확인
취득세 신고: 부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)
가까운 지역: 수원 세류동, 수원 곡반정동, 수원 권선구, 수원 권선동

증여재산가액이 없는 저가 매수(차이가 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액 미만)는 실제 낸 대금이 취득가액입니다.
팔기 전에 1세대1주택 비과세 요건을 채울 수 있는지 먼저 보세요. 비과세면 취득가액 계산이 필요 없습니다.
시가가 10억원 이하면 30%가, 10억원을 넘으면 3억원이 기준이 되어, 비싼 집일수록 낮출 수 있는 비율이 작아집니다.

남수원 저가양수 증여세 전문세무사 상담

위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 남수원에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 매매계약서, 증여세 신고서, 취득세 영수증, 필요경비 영수증을 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.

자주 묻는 질문

부모님께 싸게 산 집을 팔면 취득가액은 얼마인가요?

실제로 낸 대금이 기본이고, 저가양수로 증여세를 과세받았다면 그 증여재산가액을 더합니다.

저가양수 증여세는 얼마인가요?

시가와 대가의 차이에서 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액을 뺀 금액이 증여재산가액이고, 여기서 증여재산공제를 뺀 뒤 10~50% 세율로 계산합니다.

시가가 15억원인 집을 10억원에 사면요?

차이 5억원에서 3억원(시가 30%인 4억 5천만원보다 적은 금액)을 뺀 2억원이 증여재산가액입니다. 성년 자녀는 5,000만원을 공제한 1억 5천만원에 증여세를 계산합니다.

30% 기준은 이상인가요, 초과인가요?

차이가 시가의 30% 이상이거나 3억원 이상이면 대상입니다. 다만 대상이 되어도 증여재산가액은 기준금액을 넘는 부분만이라, 딱 30%면 증여재산가액은 0원입니다.

남수원 저가양수 증여세 전문세무사, 되팔 때 양도세까지 계산하세요