동탄 반송동 부모 자녀 매매 세무사 빌린 돈과 증여 구분

핵심 요약

2억 5,000만원을 부모님께 무이자로 빌리면 적정이자(연 4.6%)와의 1년 차이가 1,150만원입니다(가상 사례).
저가로 사서 증여세를 낸 부분은 자녀가 나중에 팔 때 취득가액에 더해 양도차익을 줄여 줍니다.
화성 동탄구는 2026년 7월 1일부터 조정대상지역·투기과열지구라, 주택을 사면 금액과 관계없이 자금조달계획서와 증빙 서류를 냅니다.
동탄 반송동 부모 자녀 매매 세무사는 광교 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담으로 진행합니다.

부모 자녀 매매 전에 챙길 것

동탄구 반송동은 동탄1신도시의 중심 동네로, 행정동 동탄1동과 동탄2동이 나눠 맡습니다.

자녀가 이미 집이 있으면 이번 취득으로 2주택이 되어 취득세 중과나 나중의 양도세 비과세 요건이 달라질 수 있습니다.
부모님이 1세대1주택 비과세 요건을 갖췄다면, 낮은 가격 때문에 양도가액을 시가로 바꿔 계산해도 12억원 이하면 양도세가 없습니다.
자녀가 내는 대금은 자녀 소득, 대출, 부모님께 빌린 돈으로 마련할 수 있고, 빌린 돈은 차용증과 이자 지급 기록이 있어야 합니다.

지역: 화성 동탄구
규제지역: 화성 동탄구 조정대상지역·투기과열지구 (2026년 7월 1일부터)
토지거래허가: 아파트 토지거래허가구역 (2026년 7월 5일 ~ 2027년 12월 31일)
관할 세무서: 동화성세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준)
취득세 신고: 부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)
가까운 지역: 동탄 석우동, 동탄 능동, 동탄1신도시, 동탄 영천동

계산 사례: 대금 중 2억 5,000만원을 부모님께 빌릴 때

동탄 반송동 아파트(시가 6억 6,000만원)를 5억 4,000만원에 사려는 자녀가 예금 1억 2,000만원, 대출 1억 7,000만원으로 모자란 2억 5,000만원을 부모님께 빌리는 경우입니다.

표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.

이자 조건	1년 이자	적정이자(연 4.6%)와 차이	증여재산가액(1년)
무이자	0원	1,150만원	1,150만원
연 2%	500만원	650만원	없음 (1,000만원 미만)
연 4.6%	1,150만원	0원	없음 (1,000만원 미만)

빌린 돈 2억 5,000만원 기준. 적정이자율 연 4.6%로 계산한 이자와 실제 이자의 차이가 1년에 1,000만원 이상이면 그 차이가 증여재산가액이 됩니다(1년마다 다시 계산). 계산을 위한 가상 사례입니다.

무이자로 빌릴 때 차이가 1,000만원 미만이 되는 원금은 약 2억 1,739만원까지입니다. 2억 5,000만원을 무이자로 빌리면 1년 차이가 1,150만원이 되어 그 금액이 매년 증여재산가액이 되므로, 연 2% 정도의 이자를 실제로 내는 편이 낫습니다.

이 거래 자체는 차이가 18%라 증여세가 없고, 부모님은 1세대1주택 비과세(시가 12억원 이하)라 양도세도 없습니다. 자녀의 취득세는 시가인정액 6억 6,000만원 기준 1,148만원입니다.

부모님께 빌린 돈으로 부모님께 대금을 내는 구조는 돈이 한 바퀴 돌아 부모님께 다시 가는 셈이라 세무서가 더 꼼꼼히 봅니다. 차용증만으로는 부족하고, 정한 날에 이자와 원금을 실제로 갚은 계좌 기록이 이어져야 빌린 돈으로 인정받을 수 있습니다.

차용증보다 상환 기록이 중요합니다

차용증을 써도 이자를 안 내고 원금도 갚지 않으면 빌린 돈으로 보기 어렵습니다. 매달 같은 날 이자를, 해마다 원금 일부를 계좌로 보내세요.

부모님 차용 진행 순서

빌릴 금액 정하기: 자녀 예금과 대출로 낼 금액을 뺀 나머지만 빌립니다.
이자율 정하기: 4.6% 기준 이자와의 차이가 1년 1,000만원 미만이 되게 이자율을 정합니다.
차용증 쓰기: 금액·이자율·이자 지급일·원금 상환 일정을 적고 서명합니다.
이자 이체: 매달 정한 날 자녀 계좌에서 부모님 계좌로 이자를 보냅니다.
자금조달계획서: 차입금 항목에 부모님 차용을 적고 차용증을 증빙으로 냅니다.

놓치기 쉬운 것

차용 기간을 정하지 않으면 1년마다 새로 빌린 것으로 보아 이자 차이를 다시 계산합니다.
부모님이 받은 이자는 부모님의 이자소득(비영업대금 이익)이라 원칙적으로 신고 대상입니다.
부모님 비과세 요건(2년 보유, 취득 당시 조정대상지역이던 집은 2년 거주)을 먼저 확인하세요.
부모님께 빌리는 돈은 차용증에 금액·이자율·갚는 날짜를 적고, 이자는 매달 계좌로 보내세요.

세무사에게 맡기면 하는 일

계약서 문구(대금 일정, 보증금 승계)와 실거래가 신고, 자금조달계획서를 함께 봅니다.
양도세 예정신고, 증여세 신고, 취득세 신고를 기한 안에 대신 합니다.
신고 뒤 세무서 해명 요청이 오면 시가와 대금 자료로 소명합니다.
같은 단지 거래와 감정가로 시가를 정하고, 5%·30% 기준선을 계산합니다.

위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 동탄 반송동에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 자녀 소득금액증명, 대출 가능 금액, 차용증 초안(금액·이자율·상환 일정)을 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.

자주 묻는 질문

부모님께 무이자로 얼마까지 빌릴 수 있나요?

적정이자율 연 4.6% 기준 이자가 1년 1,000만원 미만인 원금, 약 2억 1,739만원까지는 무이자여도 이자 차이로 증여세가 생기지 않습니다. 다만 원금을 갚는 기록은 따로 있어야 합니다.

나중에 자녀가 그 집을 팔면 취득가액은 얼마인가요?

자녀가 실제로 낸 대금이 취득가액이고, 저가양수로 증여세를 냈다면 그 증여재산가액을 더합니다. 매매로 산 집이라 증여받은 집과 달리 이월과세는 적용되지 않습니다.

부모님 집을 자녀가 싸게 사면 부모님 양도세는요?

시가와의 차이가 시가의 5% 이상이거나 3억원 이상이면 시가로 양도세를 계산합니다. 다만 부모님이 1세대1주택 비과세 요건을 갖추고 시가가 12억원 이하면 양도세는 없습니다.

부모님께 돈을 빌려 집값을 내도 되나요?

네. 차용증을 쓰고 이자를 실제로 주고받으면 됩니다. 연 4.6%로 계산한 이자와 실제 이자의 차이가 1년에 1,000만원 미만이면 증여세가 없어, 무이자라면 약 2억 1,700만원까지가 그 범위입니다.

동탄 반송동 부모 자녀 매매 세무사, 자금 마련 방법을 먼저 정하세요