동탄 반송동 증여추정 자금출처 세무사, 소명 자료를 거래 전에 준비하세요

동탄 반송동 증여추정 자금출처 세무 포인트

동탄구 반송동은 동탄1신도시의 중심 동네로, 행정동 동탄1동과 동탄2동이 나눠 맡습니다.

• 대출이나 전세보증금으로 대금을 낼 때도 사는 분이 그 돈을 갚을 수 있는 소득이나 재산이 있는지가 함께 검토됩니다.
• 배우자·직계존비속에게 양도한 재산은 그 가액을 증여한 것으로 추정되고, 대가를 받은 것이 명백할 때만 예외입니다(상증법 44조).
• 대가 지급은 이미 신고한 소득, 상속·증여받은 재산, 가진 재산을 판 돈으로 냈다는 것이 입증될 때 인정됩니다.

지역

화성 동탄구

규제지역

화성 동탄구 조정대상지역·투기과열지구 (2026년 7월 1일부터)

토지거래허가

아파트 토지거래허가구역 (2026년 7월 5일 ~ 2027년 12월 31일)

관할 세무서

동화성세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준)

취득세 신고

부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)

가까운 지역

동탄 석우동, 동탄 능동, 동탄1신도시, 동탄 영천동

계산 사례: 대금 중 2억 5,000만원을 부모님께 빌릴 때

동탄 반송동 아파트(시가 7억 6,000만원)를 6억 5,000만원에 사려는 자녀가 예금 1억 6,000만원, 대출 2억 4,000만원으로 모자란 2억 5,000만원을 부모님께 빌리는 경우입니다.

표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.

빌린 돈 2억 5,000만원 기준. 적정이자율 연 4.6%로 계산한 이자와 실제 이자의 차이가 1년에 1,000만원 이상이면 그 차이가 증여재산가액이 됩니다(1년마다 다시 계산). 계산을 위한 가상 사례입니다.

무이자로 빌릴 때 차이가 1,000만원 미만이 되는 원금은 약 2억 1,739만원까지입니다. 2억 5,000만원을 무이자로 빌리면 1년 차이가 1,150만원이 되어 그 금액이 매년 증여재산가액이 되므로, 연 2% 정도의 이자를 실제로 내는 편이 낫습니다.

이 거래 자체는 차이가 14%라 증여세가 없고, 부모님은 1세대1주택 비과세(시가 12억원 이하)라 양도세도 없습니다. 자녀의 취득세는 시가인정액 7억 6,000만원 기준 1,883만원입니다.

부모님께 빌린 돈으로 부모님께 대금을 내는 구조는 돈이 한 바퀴 돌아 부모님께 다시 가는 셈이라 세무서가 더 꼼꼼히 봅니다. 차용증만으로는 부족하고, 정한 날에 이자와 원금을 실제로 갚은 계좌 기록이 이어져야 빌린 돈으로 인정받을 수 있습니다.

부모님 차용 진행 순서

1. 빌릴 금액 정하기: 자녀 예금과 대출로 낼 금액을 뺀 나머지만 빌립니다.
2. 차용증 쓰기: 금액·이자율·이자 지급일·원금 상환 일정을 적고 서명합니다.
3. 이자 이체: 매달 정한 날 자녀 계좌에서 부모님 계좌로 이자를 보냅니다.
4. 원금 상환: 상여금이나 여윳돈이 생기면 원금을 일부 갚아 기록을 남깁니다.
5. 자금조달계획서: 차입금 항목에 부모님 차용을 적고 차용증을 증빙으로 냅니다.

증여추정 자금출처에서 자주 놓치는 것

• 차용 기간을 정하지 않으면 1년마다 새로 빌린 것으로 보아 이자 차이를 다시 계산합니다.
• 부모님이 받은 이자는 부모님의 이자소득(비영업대금 이익)이라 원칙적으로 신고 대상입니다.
• 증여로 일부를 받는다면 미리 증여세 신고를 해 두면 그 돈은 자금 출처로 쓸 수 있습니다.
• 대금을 내기 전에 자녀의 소득금액증명, 예금 잔액, 대출 한도로 낼 수 있는 금액표를 먼저 만들어 보세요.

세무사에게 맡기면 하는 일

• 신고 뒤 세무서 해명 요청이 오면 시가와 대금 자료로 소명합니다.
• 같은 단지 거래와 감정가로 시가를 정하고, 5%·30% 기준선을 계산합니다.
• 파는 분 양도세, 사는 분 증여세·취득세를 한 표로 계산해 거래가를 정합니다.
• 사는 분의 소득·대출·차용으로 대금표를 만들고 증여추정에 대비한 자료를 정리합니다.

위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 동탄 반송동에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 자녀 소득금액증명, 대출 가능 금액, 차용증 초안(금액·이자율·상환 일정)을 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.

자주 묻는 질문