동탄 반송동 토지거래허가 가족 매매 세무사, 실거주가 어렵다면 증여도 계산해 보세요

동탄 반송동 토지거래허가 가족 매매, 세무사가 먼저 보는 것

동탄구 반송동은 동탄1신도시의 중심 동네로, 행정동 동탄1동과 동탄2동이 나눠 맡습니다.

• 2026년 5월 12일부터 계속 무주택인 분이 2026년 10월 1일 현재 세입자가 있는 집을 사면 임대차가 끝날 때까지 실거주를 미룰 수 있고, 신청 기한은 2027년 12월 31일입니다.
• 허가구역 주택 매수는 자금조달계획서와 증빙 서류를 함께 내야 해, 가족 간 대금 흐름이 그대로 드러납니다.
• 허가를 받은 뒤에도 양도세 시가 계산, 저가양수 증여세, 2026년 취득세 증여 간주 기준은 똑같이 적용됩니다.

지역

화성 동탄구

규제지역

화성 동탄구 조정대상지역·투기과열지구 (2026년 7월 1일부터)

토지거래허가

아파트 토지거래허가구역 (2026년 7월 5일 ~ 2027년 12월 31일)

관할 세무서

동화성세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준)

취득세 신고

부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)

가까운 지역

동탄 석우동, 동탄 능동, 동탄1신도시, 동탄 영천동

계산 사례: 동탄 반송동 허가구역 아파트, 매매와 증여

동탄 반송동의 부모님 아파트(시가 6억 8,000만원)를 자녀에게 넘길 때, 허가가 필요한 매매와 허가가 필요 없는 증여를 비교했습니다.

표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.

시가 6억 8,000만원, 부모님은 12년 전 3억 1,000만원에 산 2주택(조정대상지역 중과 포함)으로 보았습니다. 증여는 성년 자녀 공제 5,000만원, 증여 취득세 13.4%. 만원 단위 반올림, 계산을 위한 가상 사례입니다.

부모님이 2주택이라 매매하면 양도세가 중과되고, 증여하면 조정대상지역 증여 취득세 12%가 적용됩니다. 순수 증여는 허가와 실거주 의무가 없는 대신 시가 전체에 증여세 1억 2,513만원이 붙습니다.

부담부증여(보증금·대출을 넘기는 증여)는 대가를 받는 부분이 있어 허가 대상이 되는지 시·군·구에 먼저 확인해야 합니다.

조정대상지역 주택을 2주택 이상인 분이 2026년 5월 10일 이후 팔면 기본세율에 20%p(3주택 이상 30%p)가 더해지고 장기보유특별공제가 없습니다. 정부의 2026년 세제개편안은 이 중과를 2027~2028년 한시로 낮추고 2026년 5월 10일 이후 중과분에도 소급하는 내용이지만, 아직 국회 심의 중입니다.

방법을 고르는 순서

1. 실거주 가능성: 자녀가 2년 동안 살 수 있는지 먼저 봅니다.
2. 두 방법 계산: 매매(허가)와 증여의 가족 전체 세금을 비교합니다.
3. 부모님 주택 수: 1세대1주택이면 양도세 비과세와 증여 취득세 3.5%가 가능합니다.
4. 일정: 허가구역 만료일과 연장 공고를 확인합니다.
5. 신고: 증여세·취득세는 달 말일부터 3개월, 매매는 실거래가 신고와 취득세 60일입니다.

토지거래허가 가족 매매에서 자주 놓치는 것

• 순수 증여는 허가가 없어도 증여세 신고와 증여 취득세 신고를 각각 해야 합니다.
• 1세대1주택 부모님은 매매 때 양도세 비과세, 증여 때 취득세 3.5%가 가능해 선택지가 넓습니다.
• 허가구역 지정 기간이 끝나도 이미 받은 허가의 실거주 의무는 남는지 확인하세요.
• 허가 신청서의 자금조달계획과 실제 대금 이체가 맞아야 이후 소명이 쉽습니다.

동탄 반송동 토지거래허가 가족 매매, 세무사가 하는 일

• 파는 분 양도세, 사는 분 증여세·취득세를 한 표로 계산해 거래가를 정합니다.
• 사는 분의 소득·대출·차용으로 대금표를 만들고 증여추정에 대비한 자료를 정리합니다.
• 계약서 문구(대금 일정, 보증금 승계)와 실거래가 신고, 자금조달계획서를 함께 봅니다.
• 양도세 예정신고, 증여세 신고, 취득세 신고를 기한 안에 대신 합니다.

위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 동탄 반송동에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 부모님 세대 주택 보유 현황, 자녀 실거주 계획, 시가 자료를 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.

자주 묻는 질문