동탄1신도시 부부 간 매매 세무사, 이월과세 10년을 먼저 세어 보세요

동탄1신도시 부부 간 매매, 세무사가 먼저 보는 것

동탄1신도시는 반송동·석우동·능동·금곡동 일대에 먼저 지어진 신도시로, 2007년부터 입주가 시작됐습니다. 행정동으로는 동탄1~3동이 이 일대를 맡습니다.

• 매매로 넘기면 파는 배우자가 양도세를 내고, 차이가 5% 이상 낮으면 시가로 계산합니다.
• 배우자에게는 10년 동안 6억원까지 증여세 없이 증여할 수 있습니다.

지역

화성 동탄구

규제지역

화성 동탄구 조정대상지역·투기과열지구 (2026년 7월 1일부터)

토지거래허가

아파트 토지거래허가구역 (2026년 7월 5일 ~ 2027년 12월 31일)

관할 세무서

동화성세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준)

취득세 신고

부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)

가까운 지역

동탄 반송동, 동탄 석우동, 동탄 능동, 동탄2신도시

계산 사례: 배우자에게 증여한 상가 건물을 팔 때

남편이 동탄1신도시에 가진 상가 건물을 아내에게 증여한 뒤 아내가 6억 7,000만원에 파는 경우입니다. 증여 뒤 4년 만에 팔 때와 11년 뒤 팔 때를 비교했습니다.

표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.

남편이 8년 전 3억 1,000만원에 산 상가 건물을 시가 5억 6,000만원일 때 아내에게 증여(배우자 공제 6억원 안이라 증여세 없음, 증여 취득세 2,240만원)했다고 보았습니다. 이월과세 때는 증여세 상당액만 필요경비로 넣을 수 있어 아내가 낸 증여 취득세는 넣지 않았고(10년 뒤 양도에는 취득가액에 포함), 보유기간은 남편이 산 날부터 셉니다. 만원 단위 반올림, 계산을 위한 가상 사례입니다.

증여받고 10년이 안 돼 팔면 증여 때 시가가 아니라 남편이 처음 산 3억 1,000만원이 취득가액이 되어 양도세가 9,139만원입니다. 10년이 지나 팔면 증여받을 때 시가 5억 6,000만원이 취득가액이라 1,104만원으로 줄어듭니다. 2022년까지 증여받은 자산은 이 기간이 5년이었고, 2023년 이후 증여분부터 10년입니다.

팔기 전에 확인할 것

1. 보유 계획: 증여받은 재산을 언제 팔지 먼저 정합니다.
2. 이월과세 계산: 10년 안에 팔면 증여자 취득가액으로 다시 계산합니다.
3. 비과세 예외: 이월과세로 계산해 1세대1주택 비과세가 되는 경우 등은 이월과세를 적용하지 않습니다.
4. 필요경비: 이월과세 때는 증여 때 낸 증여세 상당액을 필요경비로 넣고, 받는 분이 낸 증여 취득세는 넣지 않는 것으로 봅니다.
5. 신고: 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고합니다.

놓치기 쉬운 것

• 이월과세를 적용한 세액이 적용하지 않은 세액보다 적으면 이월과세를 적용하지 않습니다.
• 증여받은 재산을 판 대금이 증여한 배우자에게 돌아가면 실질과세 원칙에 따라 증여자가 판 것으로 볼 수 있어 조심해야 합니다.
• 이혼에 따른 재산분할은 증여나 매매와 세금이 다르니 따로 상담하세요.
• 증여 뒤 10년 안에 팔 계획이 있으면 이월과세로 세금이 다시 커질 수 있습니다.

세무사에게 맡기면 하는 일

• 같은 단지 거래와 감정가로 시가를 정하고, 5%·30% 기준선을 계산합니다.
• 파는 분 양도세, 사는 분 증여세·취득세를 한 표로 계산해 거래가를 정합니다.
• 사는 분의 소득·대출·차용으로 대금표를 만들고 증여추정에 대비한 자료를 정리합니다.
• 계약서 문구(대금 일정, 임대차 승계)와 실거래가 신고를 함께 봅니다.

위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 동탄1신도시에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 증여계약서, 증여자 취득 계약서, 증여세·취득세 신고서를 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.

자주 묻는 질문