동탄1신도시 저가양수 증여세 세무사, 차액 전부가 증여는 아닙니다

동탄1신도시 저가양수 증여세 세무 포인트

동탄1신도시는 반송동·석우동·능동·금곡동 일대에 먼저 지어진 신도시로, 2007년부터 입주가 시작됐습니다. 행정동으로는 동탄1~3동이 이 일대를 맡습니다.

• 특수관계가 없는 사람에게서 싸게 사면 정당한 사유 없이 30% 이상 낮을 때 차이에서 3억원을 뺀 금액이 증여재산입니다.
• 증여세는 받은 날이 속한 달의 말일부터 3개월 안에 신고하면 산출세액의 3%를 공제받습니다.
• 특수관계인에게서 시가보다 낮게 사고 그 차이가 시가의 30% 이상이거나 3억원 이상이면 저가양수 규정으로 증여재산가액을 계산합니다(상증법 35조).

지역

화성 동탄구

규제지역

화성 동탄구 조정대상지역·투기과열지구 (2026년 7월 1일부터)

토지거래허가

아파트 토지거래허가구역 (2026년 7월 5일 ~ 2027년 12월 31일)

관할 세무서

동화성세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준)

취득세 신고

부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)

가까운 지역

동탄 반송동, 동탄 석우동, 동탄 능동, 동탄2신도시

계산 사례: 시가 7억원 아파트를 자녀에게 팔 때

동탄1신도시에 있는 시가 7억원의 아파트를 아버지가 성년 자녀에게 넘기려는 경우입니다. 아버지는 9년 전 이 아파트를 3억 5,000만원에 샀습니다. 부모님은 이 집 말고 사는 집이 따로 있는 2주택입니다.

거래가를 시가의 74%인 5억 2,000만원으로 할 때와 64%인 4억 5,000만원으로 할 때 세 가지 세금을 나란히 계산했습니다.

표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.

만원 단위 반올림이라 합계가 1만원쯤 다를 수 있습니다. 계산을 위한 가상 사례이며, 실제 세액은 시가 산정과 보유·거주 기간, 다른 재산에 따라 달라집니다. 양도세는 지방소득세 10%를, 취득세는 지방교육세와 농어촌특별세(전용 85㎡ 초과 기준)를 포함했고, 사는 분은 다른 집이 없다고 보았습니다. 파는 분은 9년 전 3억 5,000만원에 산 아파트를 가진 2주택자로 보았고, 조정대상지역 다주택 중과를 넣었습니다.

두 경우 모두 시가와의 차이가 5%를 넘어 아버지의 양도세는 거래가가 아니라 시가 7억원으로 계산되어 똑같이 2억 82만원입니다. 차이가 26%인 5억 2,000만원에는 증여세가 없고 취득세도 유상취득 세율이지만, 과세표준은 거래가가 아니라 시가인정액 7억원입니다. 36% 싸게 사면 기준을 넘은 4,000만원이 증여재산가액이 되고, 2026년부터는 취득세도 증여 취득(지방교육세·농특세 포함 13.4%)으로 계산해 가족 전체 세금이 7,954만원 더 많습니다.

동탄1신도시는 2026년 7월 1일부터 조정대상지역이라, 시가표준액 3억원 이상 주택의 증여 취득세 12%(1세대1주택자가 준 경우 3.5%)와 다주택 양도세 중과를 함께 따져야 합니다.

조정대상지역 주택을 2주택 이상인 분이 2026년 5월 10일 이후 팔면 기본세율에 20%p(3주택 이상 30%p)가 더해지고 장기보유특별공제가 없습니다. 정부의 2026년 세제개편안은 이 중과를 2027~2028년 한시로 낮추고 2026년 5월 10일 이후 중과분에도 소급하는 내용이지만, 아직 국회 심의 중입니다.

가족 간 매매 진행 순서

1. 시가 확인: 같은 단지·같은 면적의 최근 거래가나 감정평가로 시가를 먼저 정합니다.
2. 거래가 정하기: 양도세는 5%, 증여세와 취득세는 30%·3억원 기준으로 거래가 범위를 정합니다.
3. 대금 계획: 사는 분의 소득·대출·보증금 승계로 낼 금액을 정리하고, 모자라면 차용 계획을 세웁니다.
4. 계약과 신고: 계약일부터 30일 안에 실거래가 신고를 합니다(자금조달계획서는 규제지역이면 금액과 관계없이, 그 밖은 6억원 이상일 때).
5. 양도세: 파는 분은 잔금일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고합니다.

놓치기 쉬운 것

• 거래가를 시가의 70%보다 높게 정하면 증여세는 없지만, 양도세와 취득세는 시가 기준이 될 수 있습니다. 시가가 나중에 다르게 정해질 수 있어 기준선에 딱 붙이지 말고 여유를 두세요.
• 파는 분이 다주택자라면 양도세가 가장 큰 세금이 되는 경우가 많아 매도 순서를 먼저 정하세요.
• 증여세를 낸 저가양수 금액은 나중에 팔 때 취득가액에 더해지니 신고서를 보관하세요.
• 대가 지급을 입증하지 못하면 차이만이 아니라 시가 전체가 증여로 추정될 수 있습니다.

동탄1신도시 저가양수 증여세, 세무사가 하는 일

• 파는 분 양도세, 사는 분 증여세·취득세를 한 표로 계산해 거래가를 정합니다.
• 사는 분의 소득·대출·차용으로 대금표를 만들고 증여추정에 대비한 자료를 정리합니다.
• 계약서 문구(대금 일정, 보증금 승계)와 실거래가 신고, 자금조달계획서를 함께 봅니다.
• 양도세 예정신고, 증여세 신고, 취득세 신고를 기한 안에 대신 합니다.

위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 동탄1신도시에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 처음 산 계약서, 같은 단지 최근 실거래가, 자녀 소득·대출 자료를 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.

자주 묻는 질문