동탄2신도시 저가양도 양도세 세무사, 양도가액이 시가로 바뀌는지 보세요

동탄2신도시 저가양도 양도세, 세무사가 먼저 보는 것

동탄2신도시는 영천동·여울동·청계동·신동·중동·목동·산척동·방교동·장지동·송동 일대에 지어진 신도시로, 2015년 1월 첫 아파트 입주가 시작됐습니다. 동탄역과 동탄호수공원이 이 생활권에 있습니다.

• 부당행위계산이 적용돼도 1세대1주택 비과세는 그대로 따지므로, 시가가 12억원 이하면 양도세가 없습니다.
• 시가가 12억원을 넘는 1주택은 넘는 비율만큼만 과세하고, 보유·거주 기간에 따라 장기보유특별공제를 최대 80%까지 받습니다.
• 조정대상지역 주택을 다주택자가 2026년 5월 10일 이후 팔면 기본세율에 20%p(3주택 이상 30%p)가 더해지고 장기보유특별공제가 없습니다.

지역

화성 동탄구

규제지역

화성 동탄구 조정대상지역·투기과열지구 (2026년 7월 1일부터)

토지거래허가

아파트 토지거래허가구역 (2026년 7월 5일 ~ 2027년 12월 31일)

관할 세무서

동화성세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준)

취득세 신고

부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)

가까운 지역

동탄 여울동, 동탄 청계동, 동탄 영천동, 동탄 산척동

계산 사례: 2주택 부모님의 12억 7,000만원 아파트

부모님이 집 두 채 가운데 동탄2신도시에 있는 아파트(시가 12억 7,000만원)를 자녀에게 팔려고 합니다. 시가의 96%와 80% 두 가격으로 계산했습니다.

표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.

만원 단위 반올림이라 합계가 1만원쯤 다를 수 있습니다. 계산을 위한 가상 사례이며, 실제 세액은 시가 산정과 보유·거주 기간, 다른 재산에 따라 달라집니다. 양도세는 지방소득세 10%를, 취득세는 지방교육세와 농어촌특별세(전용 85㎡ 초과 기준)를 포함했고, 사는 분은 다른 집이 없다고 보았습니다. 부모님은 6년 전 8억 5,000만원에 산 이 집 말고 집이 한 채 더 있는 2주택자로 보았습니다. 조정대상지역 2주택 중과(+20%p, 장기보유특별공제 없음)를 넣었습니다.

12억 2,000만원에 팔면 차이가 5% 미만이라 거래가로 양도세를 계산해 2억 1,402만원이고, 10억 2,000만원에 팔면 시가로 다시 계산해 2억 4,702만원입니다. 파는 쪽 세금은 싸게 판다고 줄지 않고, 사는 자녀의 취득세 과세표준도 시가인정액으로 바뀝니다. 이 집은 조정대상지역 주택이라 중과가 붙어, 중과가 없을 때의 양도세(거래가 12억 2,000만원 기준 1억 1,363만원)보다 크게 늘어납니다.

동탄2신도시는 2026년 7월 1일부터 조정대상지역이라, 시가표준액 3억원 이상 주택의 증여 취득세 12%(1세대1주택자가 준 경우 3.5%)와 다주택 양도세 중과를 함께 따져야 합니다.

조정대상지역 주택을 2주택 이상인 분이 2026년 5월 10일 이후 팔면 기본세율에 20%p(3주택 이상 30%p)가 더해지고 장기보유특별공제가 없습니다. 정부의 2026년 세제개편안은 이 중과를 2027~2028년 한시로 낮추고 2026년 5월 10일 이후 중과분에도 소급하는 내용이지만, 아직 국회 심의 중입니다.

확인 순서

1. 주택 수 확인: 부모님 세대 전체의 주택·분양권·입주권·주거용 오피스텔 수를 셉니다.
2. 중과 여부: 넘길 집이 조정대상지역인지, 중과 제외 주택(장기임대 등)인지 봅니다.
3. 매도 순서: 남는 집을 1세대1주택으로 비과세받을 수 있게 순서를 정합니다.
4. 거래가: 5% 선 안쪽인지 바깥인지에 따라 양도세 계산 방법이 달라집니다.
5. 예정신고: 잔금일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 신고합니다.

놓치기 쉬운 것

• 주거용 오피스텔과 분양권도 주택 수에 들어갈 수 있으니 빠짐없이 세세요.
• 중과 완화 정부안이 국회를 통과하면 2026년 중과분도 환급될 수 있어 신고서와 납부 영수증을 보관하세요.
• 양도세 예정신고는 양도일(보통 잔금일)이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 합니다.
• 시가로 계산될 것을 전제로 처음 산 가격과 필요경비 영수증(중개수수료, 취득세, 확장·샷시 공사비)을 모아 두세요.

동탄2신도시 저가양도 양도세, 세무사가 하는 일

• 신고 뒤 세무서 해명 요청이 오면 시가와 대금 자료로 소명합니다.
• 같은 단지 거래와 감정가로 시가를 정하고, 5%·30% 기준선을 계산합니다.
• 파는 분 양도세, 사는 분 증여세·취득세를 한 표로 계산해 거래가를 정합니다.
• 사는 분의 소득·대출·차용으로 대금표를 만들고 증여추정에 대비한 자료를 정리합니다.

위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 동탄2신도시에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 부모님 세대 주택 보유 현황, 처음 산 계약서, 필요경비 영수증을 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.

자주 묻는 질문