동탄2신도시 저가양도 양도세 세금상담, 고가 1주택도 5% 기준이 중요합니다

동탄2신도시 저가양도 양도세 상담 질문 정리

동탄2신도시는 영천동·여울동·청계동·신동·중동·목동·산척동·방교동·장지동·송동 일대에 지어진 신도시로, 2015년 1월 첫 아파트 입주가 시작됐습니다. 동탄역과 동탄호수공원이 이 생활권에 있습니다.

시가가 애매하면 어떻게 하나요?

감정평가를 받아 시가를 정해 두면 다툼을 줄일 수 있습니다.

비과세 집이면 신고가 필요 없나요?

12억원 이하 비과세는 신고하지 않아도 되지만, 시가 산정 자료는 보관하세요.

중과 완화는 확정됐나요?

아직 정부안이고 국회 심의 중입니다.

5% 아래로만 낮추면 되나요?

양도세는 거래가로 계산되지만, 사는 쪽 증여세·취득세 기준은 따로 봅니다.

계산 사례: 시가 13억 8,000만원 1주택 부모님 집

동탄2신도시의 시가 13억 8,000만원 아파트에 사는 1주택 부모님입니다. 고가주택은 12억원 넘는 비율만큼 과세되는데, 가족에게 판 가격이 시가보다 5% 이상 낮으면 그 비율도 시가로 계산합니다.

표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.

만원 단위 반올림이라 합계가 1만원쯤 다를 수 있습니다. 계산을 위한 가상 사례이며, 실제 세액은 시가 산정과 보유·거주 기간, 다른 재산에 따라 달라집니다. 양도세는 지방소득세 10%를, 취득세는 지방교육세와 농어촌특별세(전용 85㎡ 초과 기준)를 포함했고, 사는 분은 다른 집이 없다고 보았습니다. 부모님은 10년 전 6억 2,000만원에 사서 10년 거주한 1세대1주택(비과세 요건 충족)으로 보았습니다.

10억 9,000만원에 팔면 차이가 5%를 넘어 양도가액이 시가 13억 8,000만원으로 바뀌고, 12억원 넘는 비율도 시가 기준으로 계산해 양도세가 147만원입니다. 차이를 5% 안쪽으로 줄인 13억 3,000만원에 팔면 거래가 그대로 계산해 75만원입니다. 세금만 보면 5% 안쪽 가격이 양도세와 취득세 모두 적지만, 자녀가 낼 대금이 2억 4,000만원 더 많아 대금 마련 계획과 함께 정해야 합니다.

동탄2신도시는 2026년 7월 1일부터 조정대상지역이라, 시가표준액 3억원 이상 주택의 증여 취득세 12%(1세대1주택자가 준 경우 3.5%)와 다주택 양도세 중과를 함께 따져야 합니다.

상담 전에 준비할 서류

• 같은 단지 최근 실거래가
• 처음 산 매매계약서와 취득세 영수증
• 필요경비 영수증(중개수수료, 확장·샷시 공사비)
• 세대원 전체의 주택 보유 현황

상담은 이렇게 진행합니다.

1. 전화·카카오톡: 집 주소, 시가로 보는 가격, 생각하는 거래가, 가족 관계를 알려 주세요.
2. 1차 계산: 세 가지 세금과 기준선을 계산해 상담 전에 보내 드립니다.
3. 상담(30분): 거래가·대금 마련·신고 일정을 정합니다.
4. 진행: 신고를 맡기시면 계약서 검토부터 신고까지 이어서 진행합니다.

동탄2신도시 지역 확인 사항

지역

화성 동탄구

규제지역

화성 동탄구 조정대상지역·투기과열지구 (2026년 7월 1일부터)

토지거래허가

아파트 토지거래허가구역 (2026년 7월 5일 ~ 2027년 12월 31일)

관할 세무서

동화성세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준)

취득세 신고

부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)

가까운 지역

동탄 여울동, 동탄 청계동, 동탄 영천동, 동탄 산척동

• 화성 동탄구는 2026년 7월 1일부터 조정대상지역·투기과열지구라, 주택을 사면 금액과 관계없이 자금조달계획서와 증빙 서류를 냅니다.
• 화성 동탄구 주택을 증여로 취득하면 공시가격 3억원 이상일 때 취득세가 12%로 중과됩니다(1세대1주택자가 준 경우 3.5%).

상담 안내

위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 동탄2신도시에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 부모님 세대 주민등록초본, 처음 산 계약서, 필요경비 영수증, 시가 자료를 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.

자주 묻는 질문