- 시가 13억 5,000만원이면 12억 8,250만원을 넘는 거래가는 양도세·취득세를 거래가로 계산하고 증여세는 없습니다(가상 사례).
- 화성 동탄구 주택을 증여로 취득하면 공시가격 3억원 이상일 때 취득세가 12%로 중과됩니다(1세대1주택자가 준 경우 3.5%).
- 동탄2신도시 주제별 안내는 세무사·세금상담·전문세무사 안내 페이지로 나눠 정리했습니다.
- 사례 금액은 계산을 위한 가상 사례입니다.
동탄2신도시 가족 간 저가양수도, 지역부터 확인하세요
동탄2신도시는 영천동·여울동·청계동·신동·중동·목동·산척동·방교동·장지동·송동 일대에 지어진 신도시로, 2015년 1월 첫 아파트 입주가 시작됐습니다. 동탄역과 동탄호수공원이 이 생활권에 있습니다.
- 지역
- 화성 동탄구
- 규제지역
- 화성 동탄구 조정대상지역·투기과열지구 (2026년 7월 1일부터)
- 토지거래허가
- 아파트 토지거래허가구역 (2026년 7월 5일 ~ 2027년 12월 31일)
- 관할 세무서
- 동화성세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준)
- 취득세 신고
- 부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)
- 화성 동탄구는 2026년 7월 1일부터 조정대상지역·투기과열지구라, 주택을 사면 금액과 관계없이 자금조달계획서와 증빙 서류를 냅니다.
- 화성 동탄구 아파트는 2026년 7월 5일부터 2027년 12월 31일까지 토지거래허가구역이라 가족 간 매매도 허가를 받고 2년 동안 직접 살아야 합니다.
동탄2신도시 주제별 안내
동탄2신도시에서 가족 간 매매·저가양수도를 할 때 많이 찾는 주제를 세무사·세금상담·전문세무사 안내로 나눠 정리했습니다. 페이지마다 숫자를 달리한 계산 사례가 있습니다.
계산 사례: 시가 13억 5,000만원 아파트의 거래가별 기준
시가 13억 5,000만원인 동탄2신도시 아파트를 자녀에게 넘기면서 거래가를 여러 단계로 바꿔 보았습니다. 같은 집이라도 기준선 하나를 넘을 때마다 계산 방법이 달라집니다.
표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.
| 거래가 | 시가와 차이 | 양도세 기준 | 증여재산가액 | 취득세 구분 |
|---|---|---|---|---|
| 13억 1,000만원 | 3% | 거래가 | 0원 | 유상(거래가) |
| 12억 8,000만원 | 5.2% | 시가 | 0원 | 유상(시가인정액) |
| 11억 5,000만원 | 14.8% | 시가 | 0원 | 유상(시가인정액) |
| 10억 6,000만원 | 21.5% | 시가 | 0원 | 유상(시가인정액) |
| 10억 5,000만원 | 22.2% | 시가 | 0원 | 증여 취득(시가인정액) |
| 8억 8,000만원 | 34.8% | 시가 | 1억 7,000만원 | 증여 취득(시가인정액) |
시가 13억 5,000만원 기준. 증여재산가액은 시가와 거래가의 차이에서 3억원(시가 30%보다 적은 금액)을 뺀 금액이고, 취득세 구분은 배우자·직계존비속 사이 거래(2026년 개정 기준)입니다. 계산을 위한 가상 사례입니다.
거래가가 12억 8,250만원을 넘으면(차이 5% 미만) 양도세와 취득세는 거래가 그대로 계산하고 증여세도 없습니다. 12억 8,250만원 이하부터는 파는 분 양도세가 시가 기준이 되고, 취득세 과세표준도 시가인정액으로 바뀝니다. 거래가가 10억 5,000만원 이하가 되면 2026년 개정으로 취득세가 증여 취득으로 바뀌고, 그보다 더 낮추면 낮춘 만큼 증여재산가액이 생깁니다. 시가가 10억원을 넘는 집은 30%가 아니라 3억원이 기준이라 낮출 수 있는 비율이 작아집니다.
동탄2신도시는 2026년 7월 1일부터 조정대상지역이라, 시가표준액 3억원 이상 주택의 증여 취득세 12%(1세대1주택자가 준 경우 3.5%)와 다주택 양도세 중과를 함께 따져야 합니다.
양도세는 양도일 전후 각 3개월, 증여세는 거래일 전 6개월부터 거래일 후 3개월까지의 거래로 시가를 봅니다. 그 사이에 같은 단지 거래가 새로 나오면 기준이 바뀔 수 있어 감정평가로 시가를 정해 두기도 합니다.
동탄2신도시 상담 안내
위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 동탄2신도시에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 같은 단지 최근 실거래가, 공시가격, 처음 산 계약서를 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.
함께 보면 좋은 안내
세 가지 세금 기준가족 간 저가양수도 세금2026년 바뀐 취득세가족 간 매매 취득세대금과 자금 출처증여추정과 자금출처 소명자주 묻는 질문
동탄2신도시에서 가족 간 매매를 하면 자금조달계획서를 내나요?
네. 화성 동탄구는 투기과열지구라 금액과 관계없이 자금조달계획서를 내고, 예금·대출·증여 신고서 같은 증빙 서류도 함께 냅니다.
시가 13억 5,000만원 아파트는 얼마까지 낮춰 팔 수 있나요?
증여세만 보면 10억 5,000만원까지는 없지만, 그 가격이면 취득세가 증여 취득으로 바뀝니다. 10억 5,000만원보다 높게 정하면 증여세 없이 유상 취득세가 되고 양도세는 시가 기준입니다. 시가가 나중에 다르게 정해질 수 있어 기준선에서 여유를 두세요.
가족에게 시가보다 얼마나 싸게 팔 수 있나요?
증여세만 보면 시가의 30%(시가가 10억원을 넘으면 3억원)까지 낮춰도 증여세가 없습니다. 하지만 양도세는 차이가 시가의 5% 이상이면 시가로 계산하고, 2026년부터 취득세는 차이가 30%·3억원 이상이면 증여로 계산하므로 세 가지를 함께 따져야 합니다.
2026년부터 가족 간 매매 취득세가 어떻게 바뀌었나요?
배우자·직계존비속 사이에서 대가가 시가인정액보다 3억원 이상 또는 30% 이상 낮으면 대가를 냈더라도 증여 취득으로 보아 시가인정액에 3.5%(조정대상지역 시가표준액 3억원 이상 주택을 1세대1주택자가 아닌 분이 주면 12%)를 매깁니다.