서수원 저가양도 양도세 세무사, 세 가지 세금을 한 번에 계산해 보세요

서수원 저가양도 양도세, 세무사가 먼저 보는 것

서수원은 수원 서쪽을 부르는 말로, 보통 권선구 호매실동·금곡동·구운동·입북동·당수동 일대를 가리키고 장안구 율전동까지 넓혀 부르기도 합니다.

지역

수원 권선구·장안구

규제지역

권선구 쪽은 규제지역 아님, 장안구 율전동 쪽은 조정대상지역·투기과열지구

토지거래허가

장안구 쪽 아파트만 토지거래허가구역 (2026년 12월 31일까지)

관할 세무서

수원세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준) · 동·리별 관할은 홈택스 조회로 확인

취득세 신고

부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)

가까운 지역

수원 호매실동, 수원 금곡동, 수원 구운동, 수원 고색동

계산 사례: 시가 3억 3,000만원 토지를 자녀에게 팔 때

어머니가 수원 권선구에 12년 전 1억 4,000만원에 산 토지를 가지고 있고, 성년 자녀에게 팔려고 합니다. 감정평가액(주변 거래가 드문 토지라)으로 본 시가는 3억 3,000만원입니다.

거래가를 시가의 76%인 2억 5,000만원으로 할 때와 64%인 2억 1,000만원으로 할 때 세 가지 세금을 나란히 계산했습니다.

표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.

만원 단위 반올림이라 합계가 1만원쯤 다를 수 있습니다. 계산을 위한 가상 사례이며, 실제 세액은 시가 산정과 보유·거주 기간, 다른 재산에 따라 달라집니다. 양도세는 지방소득세 10%를, 취득세는 지방교육세와 농어촌특별세(전용 85㎡ 초과 기준)를 포함했고, 사는 분은 다른 집이 없다고 보았습니다. 파는 분은 12년 전 1억 4,000만원에 산 토지로 보았고, 증여재산공제는 성년 자녀 5,000만원입니다.

두 경우 모두 시가와의 차이가 5%를 넘어 어머니의 양도세는 거래가가 아니라 시가 3억 3,000만원으로 계산되어 똑같이 3,765만원입니다. 차이가 24%인 2억 5,000만원에는 증여세가 없고 취득세도 유상취득 세율이지만, 과세표준은 거래가가 아니라 시가인정액 3억 3,000만원입니다. 36% 싸게 사면 기준을 넘은 2,100만원이 증여재산가액이 되고, 2026년부터는 취득세도 증여 취득(지방교육세·농특세 포함 4%)으로 계산해 가족 전체 세금이 -198만원 더 많습니다.

가족 간 매매 진행 순서

1. 시가 확인: 같은 단지·같은 면적의 최근 거래가나 감정평가로 시가를 먼저 정합니다.
2. 거래가 정하기: 양도세는 5%, 증여세와 취득세는 30%·3억원 기준으로 거래가 범위를 정합니다.
3. 계약과 신고: 계약일부터 30일 안에 실거래가 신고를 합니다(자금조달계획서는 규제지역이면 금액과 관계없이, 그 밖은 6억원 이상일 때).
4. 취득세: 잔금일부터 60일 안에 집이 있는 시·군·구에 신고합니다(증여 취득이면 달 말일부터 3개월).
5. 양도세: 파는 분은 잔금일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고합니다.

저가양도 양도세에서 자주 놓치는 것

• 거래가를 시가의 70%보다 높게 정하면 증여세는 없지만, 양도세와 취득세는 시가 기준이 될 수 있습니다. 시가가 나중에 다르게 정해질 수 있어 기준선에 딱 붙이지 말고 여유를 두세요.
• 파는 분이 다주택자라면 양도세가 가장 큰 세금이 되는 경우가 많아 매도 순서를 먼저 정하세요.
• 양도세 예정신고는 양도일(보통 잔금일)이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 합니다.
• 시가로 계산될 것을 전제로 처음 산 가격과 필요경비 영수증(중개수수료, 취득세, 확장·샷시 공사비)을 모아 두세요.

세무사에게 맡기면 하는 일

• 신고 뒤 세무서 해명 요청이 오면 시가와 대금 자료로 소명합니다.
• 같은 단지 거래와 감정가로 시가를 정하고, 5%·30% 기준선을 계산합니다.
• 파는 분 양도세, 사는 분 증여세·취득세를 한 표로 계산해 거래가를 정합니다.
• 사는 분의 소득·대출·차용으로 대금표를 만들고 증여추정에 대비한 자료를 정리합니다.

위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 서수원에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 처음 산 계약서, 감정평가서(또는 공시지가), 자녀 소득·대출 자료를 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.

자주 묻는 질문