서수원 가족 간 매매 세무사 전세 낀 집 세 가지 방법 비교

핵심 요약

시가 4억 4,000만원 전세 낀 집은 이 사례에서 부담부증여가 가족 전체 세금이 가장 적습니다(가상 사례).
자금조달계획서는 조정대상지역·투기과열지구 주택이면 금액과 관계없이, 그 밖의 지역은 거래가 6억원 이상이면 내고, 투기과열지구 주택은 증빙 서류까지 함께 냅니다.
서수원 가운데 장안구 쪽 아파트만 2026년 12월 31일까지 토지거래허가구역입니다.
서수원 가족 간 매매 세무사는 광교 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담으로 진행합니다.

서수원 가족 간 매매 세무 포인트

서수원은 수원 서쪽을 부르는 말로, 보통 권선구 호매실동·금곡동·구운동·입북동·당수동 일대를 가리키고 장안구 율전동까지 넓혀 부르기도 합니다.

배우자·직계존비속에게 판 재산은 일단 증여로 추정되고, 대가를 받은 사실이 명백할 때만 매매로 봅니다(상증법 44조).
대가 지급은 사는 분이 이미 신고한 소득, 상속·증여받은 재산, 가진 재산을 판 돈, 대출금으로 냈다는 기록으로 입증합니다.
형제자매·사위·며느리처럼 직계가 아닌 친족은 증여 추정 대상은 아니지만, 저가양수 증여와 양도세 부당행위 규정은 그대로 적용됩니다.

지역: 수원 권선구·장안구
규제지역: 권선구 쪽은 규제지역 아님, 장안구 율전동 쪽은 조정대상지역·투기과열지구
토지거래허가: 장안구 쪽 아파트만 토지거래허가구역 (2026년 12월 31일까지)
관할 세무서: 수원세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준) · 동·리별 관할은 홈택스 조회로 확인
취득세 신고: 부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)
가까운 지역: 수원 호매실동, 수원 금곡동, 수원 구운동, 수원 고색동

계산 사례: 전세 낀 집을 넘기는 세 가지 방법

부모님이 세를 준 수원 권선구 아파트(시가 4억 4,000만원)에 전세보증금 2억원이 있습니다. 이 집을 자녀에게 넘기는 세 가지 방법을 나란히 계산했습니다.

표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.

항목	부담부증여	저가 매매(3억 3,000만원)	그냥 증여
부모님 양도세	1,412만원	5,059만원	없음
자녀 증여세	2,716만원	0원	6,596만원
자녀 취득세	1,220만원	572만원	1,760만원
가족 전체 세금	5,348만원	5,631만원	8,356만원
자녀가 낼 현금	0원	1억 3,000만원	0원
자녀가 떠안는 전세보증금	2억원	2억원	0원

시가 4억 4,000만원, 전세보증금 2억원, 부모님은 10년 전 2억 2,000만원에 취득. 부모님은 2주택(비조정대상지역, 기본세율)으로 보았습니다. 부담부증여 취득세는 전세보증금 부분을 유상(자녀의 상환 능력 입증 전제, 세율 구간은 집 전체 가액 기준), 나머지를 증여 취득(합계 4%)으로 계산했습니다. 저가 매매(3억 3,000만원)의 취득세는 차이가 5%를 넘어 시가인정액 4억 4,000만원 기준이고, 그냥 증여는 부모님이 전세보증금을 먼저 정리(보증금 반환)한다고 보았습니다. 취득세는 지방교육세·농특세(전용 85㎡ 초과)를 포함했고, 자녀는 다른 집이 없다고 보았습니다. 만원 단위 반올림, 계산을 위한 가상 사례입니다.

가족 전체 세금만 보면 이 사례에서는 부담부증여가 가장 적습니다. 채무 부분에 양도세가 붙어도, 넘기는 채무만큼 증여세가 줄어드는 효과가 더 크기 때문입니다. 저가 매매는 자녀가 현금 1억 3,000만원을 더 내야 하는 대신 증여세가 없습니다.

배우자·직계존비속에게 한 부담부증여는 채무를 넘긴 사실이 확인되지 않으면 그 채무도 증여로 추정되고, 취득세는 받는 분 본인의 소득·재산으로 채무를 갚을 능력이 있어야 채무 부분을 유상취득으로 인정합니다(대법원 2025. 10. 16. 선고 2024두67238 판결).

수원 권선구는 조정대상지역이 아니어서 증여 취득세는 3.5%이고 다주택 양도세 중과도 없습니다.

세 가지 합계로 비교하세요

부담부증여는 양도세와 증여세가 함께 나오고, 저가 매매는 현금이 필요하며, 그냥 증여는 대금이 오가지 않는 대신 증여세가 큰 경우가 많습니다. 한 가지 세금만 보지 말고 가족 전체 합계와 자녀가 낼 현금을 함께 보세요.

진행 순서

채무 확인: 보증금·대출 잔액과 만기를 확인합니다.
세 가지 계산: 증여·부담부증여·저가 매매의 세금 합계와 자녀가 낼 현금을 비교합니다.
상환 능력: 자녀가 넘겨받을 채무를 갚을 소득·재산이 있는지 확인합니다.
승계 절차: 대출은 은행 승인, 전세는 임대인 지위 승계를 정리합니다.
신고: 증여세와 부모님 양도세(부담부증여 채무 부분)는 모두 증여일이 속한 달의 말일부터 3개월 안에 신고하고, 취득세는 집이 있는 시·군·구에 신고합니다.

가족 간 매매에서 자주 놓치는 것

부담부증여 뒤 넘긴 채무의 상환·만기는 세무서가 사후 관리하니 상환 기록을 남기세요.
부모님이 1세대1주택인지에 따라 결론이 뒤집히는 경우가 많습니다.
계약금과 잔금은 사는 분 명의 계좌에서 파는 분 명의 계좌로 보내고, 현금으로 주고받지 마세요.
부모님께 빌린 돈으로 대금을 낸다면 차용증을 쓰고 이자와 원금을 실제로 갚은 기록을 남기세요.

서수원 가족 간 매매, 세무사가 하는 일

신고 뒤 세무서 해명 요청이 오면 시가와 대금 자료로 소명합니다.
같은 단지 거래와 감정가로 시가를 정하고, 5%·30% 기준선을 계산합니다.
파는 분 양도세, 사는 분 증여세·취득세를 한 표로 계산해 거래가를 정합니다.
사는 분의 소득·대출·차용으로 대금표를 만들고 증여추정에 대비한 자료를 정리합니다.

위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 서수원에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 등기사항증명서, 임대차계약서 또는 대출 잔액증명, 부모님 취득 자료, 자녀 소득 자료를 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.

자주 묻는 질문

부담부증여와 저가 매매 중 무엇이 유리한가요?

이 사례에서는 부담부증여가 가족 전체 세금이 가장 적습니다. 부모님의 비과세 여부, 채무 크기, 자녀가 낼 수 있는 현금에 따라 결론이 바뀌니 같은 집으로 세 가지를 모두 계산해 보세요.

가족 간 매매도 증여로 볼 수 있나요?

네. 배우자·직계존비속 사이의 매매는 증여로 추정됩니다. 사는 분이 자기 소득이나 대출, 가진 재산을 판 돈으로 대금을 냈다는 것을 계좌 기록으로 보여 주면 매매로 인정받을 수 있습니다.

형제에게 집을 팔면 어떻게 되나요?

형제자매는 증여 추정 대상이 아니지만 특수관계인입니다. 시가보다 많이 낮으면 사는 형제에게 저가양수 증여세가, 파는 쪽에는 시가 기준 양도세가 생길 수 있습니다.

전세 낀 집을 자녀에게 팔면 보증금도 대가가 되나요?

네. 자녀가 넘겨받는 전세보증금은 대가에 들어갑니다. 다만 나중에 보증금을 부모님이 대신 돌려주면 그 금액은 증여가 될 수 있습니다.

서수원 가족 간 매매 세무사, 대금 흐름부터 남기세요