수원 가족 간 매매 전문세무사, 대금 흐름부터 남기세요

가족 간 매매 쟁점 정리

수원은 장안구·권선구·팔달구·영통구 4개 구로 이루어진 특례시입니다. 장안·팔달·권선구(권선동·곡반정동 제외)는 수원세무서, 영통구와 권선구 권선동·곡반정동은 동수원세무서 관할입니다.

표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.

계산 사례: 5억 3,000만원 대금을 입증할 때와 못 할 때

시가 6억 2,000만원인 수원 장안구의 부모님 아파트를 자녀가 5억 3,000만원에 사는 경우입니다. 자녀가 낼 대금의 출처를 먼저 나눠 보면 다음과 같습니다.

이 대금이 실제로 자녀 계좌에서 부모님 계좌로 넘어가고, 그 돈이 자녀의 예금·대출·차용이라는 것이 확인되면 매매로 인정받을 수 있습니다. 반대로 대금을 주고받은 기록이 없거나, 부모님이 준 돈으로 대금을 냈거나, 낸 대금을 다시 돌려받았다면 배우자·직계존비속 사이 양도라 증여로 추정됩니다(상증법 44조).

만원 단위 반올림이라 합계가 1만원쯤 다를 수 있습니다. 계산을 위한 가상 사례이며, 실제 세액은 시가 산정과 보유·거주 기간, 다른 재산에 따라 달라집니다. 양도세는 지방소득세 10%를, 취득세는 지방교육세와 농어촌특별세(전용 85㎡ 초과 기준)를 포함했고, 사는 분은 다른 집이 없다고 보았습니다. 부모님은 11년 전 3억 1,000만원에 사서 계속 산 1세대1주택(비과세 요건 충족)으로 보았습니다. 증여로 추정되면 매매가 아니라 증여이므로 양도세 대신 증여세와 증여 취득세를 계산합니다.

입증하면 증여세 없이 취득세 895만원으로 끝나지만, 입증하지 못하면 시가 6억 2,000만원 전체가 증여재산이 되어 증여세 1억 767만원과 증여 취득세 2,480만원을 냅니다. 가족 전체 세금 차이는 1억 2,352만원입니다.

수원 장안구는 2025년 10월 16일부터 조정대상지역이라, 시가표준액 3억원 이상 주택의 증여 취득세 12%(1세대1주택자가 준 경우 3.5%)와 다주택 양도세 중과를 함께 따져야 합니다.

세무서 해명 요청과 조사에 대비하는 법

• 가산세는 과소신고 10%, 납부지연 하루 0.022%라 늦게 알수록 커지니 수정신고 시점을 정합니다.
• 신고 전에 시가 근거(매매사례, 감정평가)와 대금 흐름을 한 묶음으로 정리해 둡니다.
• 세무서 해명 요청에는 계약서·이체 내역·소득 자료를 시간 순서대로 맞춰 제출합니다.
• 국세청이 감정평가로 시가를 다시 정하면 그 감정의 평가기간·비교 대상이 맞는지 검토합니다.

수원 지역 확인 사항

지역

수원 (영통구·장안구·팔달구·권선구)

규제지역

영통·장안·팔달구 (2025년 10월 16일부터), 권선구는 규제지역 아님

토지거래허가

영통·장안·팔달구 아파트 (2026년 12월 31일까지)

관할 세무서

주소에 따라 수원세무서 또는 동수원세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준) · 동·리별 관할은 홈택스 조회로 확인

취득세 신고

부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)

가까운 지역

수원 영통구, 수원 장안구, 수원 팔달구, 수원 권선구

• 자녀 소득으로 갚을 수 없는 규모의 차용은 빌린 돈으로 인정받기 어렵습니다.
• 대출을 받았다면 대출금이 자녀 계좌를 거쳐 부모님 계좌로 간 흐름이 보이게 하세요.
• 전세보증금이나 대출을 넘겨받는 것도 대가에 들어가지만, 사는 분이 그 채무를 갚을 능력이 있어야 인정받기 쉽습니다.

전문세무사 상담 안내

위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있어 수원에서 방문 상담이 편하고, 전화·화상 상담도 할 수 있습니다. 자녀 예금 거래내역, 대출약정서, 차용증 초안, 대금 이체 계획을 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.

자주 묻는 질문