수원 저가양수 증여세 전문세무사 5%와 30% 기준선

핵심 요약

시가 8억 2,000만원이면 7억 7,900만원을 넘는 거래가는 양도세·취득세를 거래가로 계산하고 증여세는 없습니다(가상 사례).
시가가 10억원 이하면 30%가, 10억원을 넘으면 3억원이 기준이 되어, 비싼 집일수록 낮출 수 있는 비율이 작아집니다.
수원에서는 영통·장안·팔달구 아파트가 2026년 12월 31일까지 토지거래허가구역입니다.
수원 저가양수 증여세 전문세무사는 광교 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담으로 진행합니다.

저가양수 증여세 쟁점 정리

수원은 장안구·권선구·팔달구·영통구 4개 구로 이루어진 특례시입니다. 장안·팔달·권선구(권선동·곡반정동 제외)는 수원세무서, 영통구와 권선구 권선동·곡반정동은 동수원세무서 관할입니다.

표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.

쟁점	판단 기준	확인 자료
기준금액	min(시가 × 30%, 3억원)	시가 산정 자료
증여재산가액	시가 - 대가 - 기준금액	매매계약서
평가기간	거래일 전 6개월 ~ 후 3개월	실거래가, 감정평가서
합산	10년 안 같은 분 증여 합산	과거 증여세 신고서
추정과의 관계	대가를 입증 못 하면 시가 전체 증여 추정	대금 이체 내역

계산 사례: 시가 8억 2,000만원 아파트의 거래가별 기준

수원 영통구 아파트의 시가가 8억 2,000만원이라고 할 때, 자녀에게 파는 가격을 시가의 몇 %로 정하느냐에 따라 세 가지 세금의 기준이 어떻게 바뀌는지 표로 정리했습니다.

거래가	시가와 차이	양도세 기준	증여재산가액	취득세 구분
8억원	2.4%	거래가	0원	유상(거래가)
7억 8,000만원	4.9%	거래가	0원	유상(거래가)
7억원	14.6%	시가	0원	유상(시가인정액)
5억 8,400만원	28.8%	시가	0원	유상(시가인정액)
5억 7,400만원	30%	시가	0원	증여 취득(시가인정액)
4억 9,000만원	40.2%	시가	8,400만원	증여 취득(시가인정액)

시가 8억 2,000만원 기준. 증여재산가액은 시가와 거래가의 차이에서 시가의 30%를 뺀 금액이고, 취득세 구분은 배우자·직계존비속 사이 거래(2026년 개정 기준)입니다. 계산을 위한 가상 사례입니다.

거래가가 7억 7,900만원을 넘으면(차이 5% 미만) 양도세와 취득세는 거래가 그대로 계산하고 증여세도 없습니다. 7억 7,900만원 이하부터는 파는 분 양도세가 시가 기준이 되고, 취득세 과세표준도 시가인정액으로 바뀝니다. 거래가가 5억 7,400만원 이하가 되면 2026년 개정으로 취득세가 증여 취득으로 바뀌고, 그보다 더 낮추면 낮춘 만큼 증여재산가액이 생깁니다.

수원 영통구는 2025년 10월 16일부터 조정대상지역이라, 시가표준액 3억원 이상 주택의 증여 취득세 12%(1세대1주택자가 준 경우 3.5%)와 다주택 양도세 중과를 함께 따져야 합니다.

딱 30%는 증여세 0원, 취득세는 증여

차이가 기준금액과 같으면 증여재산가액은 0원이지만, 취득세는 “30% 이상”이라 증여 취득이 됩니다. 차이가 기준금액보다 작게 거래가를 정하면 취득세는 유상 취득 세율로 돌아오지만, 평가기간 안에 더 높은 거래가 나와 시가가 바뀌면 기준을 넘을 수 있어 여유를 두는 편이 안전합니다.

신고 뒤 소명과 경정청구

신고 전에 시가 근거(매매사례, 감정평가)와 대금 흐름을 한 묶음으로 정리해 둡니다.
세무서 해명 요청에는 계약서·이체 내역·소득 자료를 시간 순서대로 맞춰 제출합니다.
국세청이 감정평가로 시가를 다시 정하면 그 감정의 평가기간·비교 대상이 맞는지 검토합니다.
증여로 추정되면 대가 지급 사실(소득, 대출, 처분대금)을 하나씩 입증해 다툽니다.

수원 지역 확인 사항

지역: 수원 (영통구·장안구·팔달구·권선구)
규제지역: 영통·장안·팔달구 (2025년 10월 16일부터), 권선구는 규제지역 아님
토지거래허가: 영통·장안·팔달구 아파트 (2026년 12월 31일까지)
관할 세무서: 주소에 따라 수원세무서 또는 동수원세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준) · 동·리별 관할은 홈택스 조회로 확인
취득세 신고: 부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)
가까운 지역: 수원 영통구, 수원 장안구, 수원 팔달구, 수원 권선구

아파트 유사매매사례가액은 같은 단지에서 전용면적과 공시가격 차이가 5% 안인 집 가운데 공시가격 차이가 가장 작은 집의 거래를 먼저 보고, 차이가 같으면 평가기준일에 가까운 거래를 봅니다.
거래가는 한 번 신고하면 바꾸기 어려우니 계약 전에 기준선을 계산하세요.
증여세 시가는 거래일 전 6개월부터 거래일 후 3개월까지의 매매사례가액·감정가액 등이고, 아파트는 유사매매사례가액이 쓰이기 쉽습니다.

전문세무사 상담 안내

위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있어 수원에서 방문 상담이 편하고, 전화·화상 상담도 할 수 있습니다. 같은 단지 최근 실거래가, 공시가격, 처음 산 계약서를 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.

자주 묻는 질문

시가 8억 2,000만원 아파트는 얼마까지 낮춰 팔 수 있나요?

증여세만 보면 5억 7,400만원까지는 없지만, 그 가격이면 취득세가 증여 취득으로 바뀝니다. 5억 7,400만원보다 높게 정하면 증여세 없이 유상 취득세가 되고 양도세는 시가 기준입니다. 시가가 나중에 다르게 정해질 수 있어 기준선에서 여유를 두세요.

증여세 신고는 누가 하나요?

사는 분(수증자)이 자기 주소지 관할 세무서에 신고합니다. 증여일이 속한 달의 말일부터 3개월 안에 신고하면 3% 신고세액공제를 받습니다.

증여세를 냈는데 취득세도 내나요?

네. 증여세와 취득세는 별개입니다. 2026년부터는 배우자·직계존비속에게서 30%·3억원 이상 싸게 사면 취득세도 증여 취득으로 계산합니다.

저가양수 증여세는 얼마인가요?

시가와 대가의 차이에서 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액을 뺀 금액이 증여재산가액이고, 여기서 증여재산공제를 뺀 뒤 10~50% 세율로 계산합니다.

수원 저가양수 증여세 전문세무사, 5%와 30% 기준선을 표로 확인하세요