수원 구운동 증여추정 자금출처 세무사, 어디서 난 돈인지 먼저 정리하세요

증여추정 자금출처 전에 챙길 것

권선구 구운동은 서수원 생활권의 아파트 단지와 단독주택이 섞인 곳으로, 신분당선 연장 사업에 구운역 신설이 추진되고 있습니다.

• 부모님께 빌린 돈은 차용증, 적정이자(연 4.6%) 기준의 이자 지급, 원금 상환 기록이 있어야 빌린 돈으로 인정받기 쉽습니다.
• 자금조달계획서는 규제지역 주택이면 금액과 관계없이(그 밖의 지역은 6억원 이상) 내고, 투기과열지구 주택은 예금 잔액·대출·증여세 신고서 같은 증빙도 함께 냅니다.
• 대출이나 전세보증금으로 대금을 낼 때도 사는 분이 그 돈을 갚을 수 있는 소득이나 재산이 있는지가 함께 검토됩니다.

지역

수원 권선구

규제지역

수원 권선구 조정대상지역·투기과열지구 아님

토지거래허가

토지거래허가구역 아님 (외국인의 주택 매수만 2027년 8월 25일까지 허가 대상)

관할 세무서

수원세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준) · 동·리별 관할은 홈택스 조회로 확인

취득세 신고

부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)

가까운 지역

서수원, 수원 호매실동, 수원 율전동, 수원 서둔동

계산 사례: 3억 1,000만원 대금을 입증할 때와 못 할 때

자녀가 수원 구운동에 있는 부모님 아파트를 시가 3억 9,000만원보다 낮은 3억 1,000만원에 사기로 했습니다. 대금은 아래처럼 마련합니다.

이 대금이 실제로 자녀 계좌에서 부모님 계좌로 넘어가고, 그 돈이 자녀의 예금·대출·차용이라는 것이 확인되면 매매로 인정받을 수 있습니다. 반대로 대금을 주고받은 기록이 없거나, 부모님이 준 돈으로 대금을 냈거나, 낸 대금을 다시 돌려받았다면 배우자·직계존비속 사이 양도라 증여로 추정됩니다(상증법 44조).

표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.

만원 단위 반올림이라 합계가 1만원쯤 다를 수 있습니다. 계산을 위한 가상 사례이며, 실제 세액은 시가 산정과 보유·거주 기간, 다른 재산에 따라 달라집니다. 양도세는 지방소득세 10%를, 취득세는 지방교육세와 농어촌특별세(전용 85㎡ 초과 기준)를 포함했고, 사는 분은 다른 집이 없다고 보았습니다. 부모님은 11년 전 1억 5,000만원에 사서 계속 산 1세대1주택(비과세 요건 충족)으로 보았습니다. 증여로 추정되면 매매가 아니라 증여이므로 양도세 대신 증여세와 증여 취득세를 계산합니다.

입증하면 증여세 없이 취득세 507만원으로 끝나지만, 입증하지 못하면 시가 3억 9,000만원 전체가 증여재산이 되어 증여세 5,626만원과 증여 취득세 1,560만원을 냅니다. 가족 전체 세금 차이는 6,679만원입니다.

수원 구운동은 조정대상지역이 아니어서 증여 취득세는 3.5%이고 다주택 양도세 중과도 없습니다.

입증 준비 순서

1. 자금표 만들기: 자녀 예금·대출·차용으로 낼 금액을 먼저 표로 정리합니다.
2. 대출 확인: 규제지역은 대출 한도가 낮으니 실제 대출 가능 금액을 은행에서 확인합니다.
3. 계좌 이체: 계약금·잔금을 자녀 계좌에서 부모님 계좌로 보내고 내역을 보관합니다.
4. 자금조달계획서: 규제지역은 금액과 관계없이(그 밖은 6억원 이상), 투기과열지구는 증빙 서류까지 냅니다.
5. 사후 관리: 잔금 뒤에도 차용금 이자·원금 상환 기록을 이어 갑니다.

증여추정 자금출처에서 자주 놓치는 것

• 자녀 소득으로 갚을 수 없는 규모의 차용은 빌린 돈으로 인정받기 어렵습니다.
• 대출을 받았다면 대출금이 자녀 계좌를 거쳐 부모님 계좌로 간 흐름이 보이게 하세요.
• 대금을 내기 전에 자녀의 소득금액증명, 예금 잔액, 대출 한도로 낼 수 있는 금액표를 먼저 만들어 보세요.
• 부모님께 빌린 돈은 원금을 조금씩이라도 실제로 갚아 기록을 쌓으세요.

세무사에게 맡기면 하는 일

• 같은 단지 거래와 감정가로 시가를 정하고, 5%·30% 기준선을 계산합니다.
• 파는 분 양도세, 사는 분 증여세·취득세를 한 표로 계산해 거래가를 정합니다.
• 사는 분의 소득·대출·차용으로 대금표를 만들고 증여추정에 대비한 자료를 정리합니다.
• 계약서 문구(대금 일정, 보증금 승계)와 실거래가 신고, 자금조달계획서를 함께 봅니다.

위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 수원 구운동에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 자녀 예금 거래내역, 대출약정서, 차용증 초안, 대금 이체 계획을 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.

자주 묻는 질문