수원 구운동 가족 간 매매 세무사, 보증금 승계와 현금을 합쳐 계산하세요

수원 구운동 가족 간 매매 세무 포인트

권선구 구운동은 서수원 생활권의 아파트 단지와 단독주택이 섞인 곳으로, 신분당선 연장 사업에 구운역 신설이 추진되고 있습니다.

• 자금조달계획서는 조정대상지역·투기과열지구 주택이면 금액과 관계없이, 그 밖의 지역은 거래가 6억원 이상이면 내고, 투기과열지구 주택은 증빙 서류까지 함께 냅니다.
• 배우자·직계존비속에게 판 재산은 일단 증여로 추정되고, 대가를 받은 사실이 명백할 때만 매매로 봅니다(상증법 44조).
• 대가 지급은 사는 분이 이미 신고한 소득, 상속·증여받은 재산, 가진 재산을 판 돈, 대출금으로 냈다는 기록으로 입증합니다.

지역

수원 권선구

규제지역

수원 권선구 조정대상지역·투기과열지구 아님

토지거래허가

토지거래허가구역 아님 (외국인의 주택 매수만 2027년 8월 25일까지 허가 대상)

관할 세무서

수원세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준) · 동·리별 관할은 홈택스 조회로 확인

취득세 신고

부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)

가까운 지역

서수원, 수원 호매실동, 수원 율전동, 수원 서둔동

계산 사례: 전세 2억 2,000만원 낀 아파트를 자녀가 살 때

수원 구운동의 전세 낀 아파트(시가 4억 4,000만원)를 자녀에게 넘기면서 보증금 2억 2,000만원을 자녀가 떠안고 차액 1억 3,000만원만 주고받기로 했습니다.

만원 단위 반올림이라 합계가 1만원쯤 다를 수 있습니다. 계산을 위한 가상 사례이며, 실제 세액은 시가 산정과 보유·거주 기간, 다른 재산에 따라 달라집니다. 양도세는 지방소득세 10%를, 취득세는 지방교육세와 농어촌특별세(전용 85㎡ 초과 기준)를 포함했고, 사는 분은 다른 집이 없다고 보았습니다. 부모님은 10년 전 2억 4,000만원에 산 이 집을 세를 주고 다른 집에 사는 2주택자로 보았습니다.

넘겨받는 보증금도 자녀가 부담하는 대가라 거래가는 3억 5,000만원입니다. 시가와의 차이가 20%라 증여세는 없지만, 5%가 넘어 양도세는 시가로, 취득세는 시가인정액으로 계산합니다. 보증금을 넘겨받은 자녀는 전세가 끝날 때 그 돈을 세입자에게 돌려줘야 합니다. 이때 부모님이 대신 돌려주면 그 금액은 다시 증여가 됩니다.

수원 구운동은 조정대상지역이 아니어서 증여 취득세는 3.5%이고 다주택 양도세 중과도 없습니다.

진행 순서

1. 임대차 확인: 보증금·만기·세입자 동의 여부를 확인합니다.
2. 대가 계산: 보증금 승계 + 현금으로 거래가를 맞추고 시가와의 차이를 봅니다.
3. 계약서: 매매계약서에 보증금 승계 금액과 현금 지급 일정을 적습니다.
4. 현금 지급: 현금 부분은 자녀 계좌에서 부모님 계좌로 보냅니다.
5. 만기 대비: 전세 만기에 보증금을 돌려줄 자금 계획을 세웁니다.

함께 확인해 둘 것

• 보증금이 시가의 대부분이면 현금이 적게 들지만, 만기 때 돌려줄 돈이 그만큼 큽니다.
• 규제지역은 대출 규제가 있고, 아파트 토지거래허가구역은 세입자가 있으면 실거주 유예 요건까지 갖춰야 하니 먼저 확인하세요.
• 전세를 낀 집이면 임대차계약서와 보증금 승계 내용을 매매계약서에 함께 적으세요.
• 잔금 뒤 몇 달 안에 파는 분이 같은 돈을 다시 사는 분에게 보내면 대금이 돌아온 것으로 볼 수 있으니 피하세요.

수원 구운동 가족 간 매매, 세무사가 하는 일

• 같은 단지 거래와 감정가로 시가를 정하고, 5%·30% 기준선을 계산합니다.
• 파는 분 양도세, 사는 분 증여세·취득세를 한 표로 계산해 거래가를 정합니다.
• 사는 분의 소득·대출·차용으로 대금표를 만들고 증여추정에 대비한 자료를 정리합니다.
• 계약서 문구(대금 일정, 보증금 승계)와 실거래가 신고, 자금조달계획서를 함께 봅니다.

위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 수원 구운동에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 임대차계약서, 등기사항증명서, 자녀 예금·대출 자료를 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.

자주 묻는 질문