수원 부모 자녀 매매 세금상담 나중에 팔 때 취득가액

핵심 요약

증여재산가액 7,200만원을 취득가액에 더하면 양도세가 4,720만원 줄어듭니다(가상 사례).
성년 자녀는 부모님께 10년 동안 5,000만원(미성년 2,000만원)까지 증여세 없이 받을 수 있고, 혼인·출산 때는 1억원을 더 받을 수 있습니다.
수원에서는 영통·장안·팔달구 아파트가 2026년 12월 31일까지 토지거래허가구역입니다.
수원 부모 자녀 매매 세금상담은 광교 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담으로 진행합니다.

수원 부모 자녀 매매 상담 질문 정리

수원은 장안구·권선구·팔달구·영통구 4개 구로 이루어진 특례시입니다. 장안·팔달·권선구(권선동·곡반정동 제외)는 수원세무서, 영통구와 권선구 권선동·곡반정동은 동수원세무서 관할입니다.

자녀 돈이 부족하면 어떻게 하나요?: 대출, 보증금 승계, 부모님 차용을 나눠 쓰고 상환 계획을 세웁니다.
차용증만 쓰면 되나요?: 이자와 원금을 실제로 갚은 계좌 기록이 함께 있어야 합니다.
부모님이 1주택이면 양도세는 없나요?: 비과세 요건을 갖추고 시가가 12억원 이하면 없습니다.

계산 사례: 4억 6,000만원에 산 집을 8억 2,000만원에 팔 때

5년 전 부모님께 시가 7억 6,000만원인 수원 장안구 아파트를 4억 6,000만원에 사고 증여세(증여재산가액 7,200만원)를 신고한 자녀가, 그 집을 8억 2,000만원에 팔 때의 양도세입니다.

표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.

항목	증여재산가액을 빼먹은 경우	취득가액에 더한 경우
파는 가격	8억 2,000만원	8억 2,000만원
취득가액	4억 6,000만원 (대금만)	5억 3,200만원 (대금 + 증여재산가액)
양도차익	3억 6,000만원	2억 8,800만원
장기보유특별공제	0원	0원
양도세 (지방소득세 포함)	2억 742만원	1억 6,022만원

자녀가 5년 전 시가 7억 6,000만원인 집을 4억 6,000만원에 사면서 증여재산가액 7,200만원에 증여세 213만원을 신고·납부했다고 보았습니다. 조정대상지역에서 2주택 상태로 판다고 보아 중과(+20%p, 장기보유특별공제 없음)를 넣었습니다. 만원 단위 반올림, 계산을 위한 가상 사례입니다.

저가양수로 증여세를 과세받은 금액은 나중에 팔 때 취득가액에 더합니다(소득세법 시행령 163조 10항). 이 금액을 빼먹고 신고하면 양도세를 4,720만원 더 내게 됩니다. 증여받은 집과 달리 매매로 산 집이라, 10년 안에 팔아도 증여자의 취득가액으로 계산하는 이월과세는 적용되지 않습니다.

수원 장안구는 2025년 10월 16일부터 조정대상지역이라, 시가표준액 3억원 이상 주택의 증여 취득세 12%(1세대1주택자가 준 경우 3.5%)와 다주택 양도세 중과를 함께 따져야 합니다.

조정대상지역 주택을 2주택 이상인 분이 2026년 5월 10일 이후 팔면 기본세율에 20%p(3주택 이상 30%p)가 더해지고 장기보유특별공제가 없습니다. 정부의 2026년 세제개편안은 이 중과를 2027~2028년 한시로 낮추고 2026년 5월 10일 이후 중과분에도 소급하는 내용이지만, 아직 국회 심의 중입니다.

증여세 신고서를 꼭 보관하세요

몇 년 뒤 집을 팔 때 취득가액에 더할 증여재산가액을 증명하는 자료가 증여세 신고서와 결정 내용입니다. 세무서 결정으로 금액이 바뀌었다면 바뀐 금액을 씁니다.

상담 전에 준비할 서류

부모님 집 등기사항증명서와 처음 산 계약서
부모님 세대 주민등록초본(거주 기간 확인)
자녀 소득금액증명과 대출 가능 금액
차용 계획(금액·이자율·상환 기간)

상담은 이렇게 진행합니다.

전화·카카오톡: 집 주소, 시가로 보는 가격, 생각하는 거래가, 가족 관계를 알려 주세요.
1차 계산: 세 가지 세금과 기준선을 계산해 상담 전에 보내 드립니다.
상담(30분): 거래가·대금 마련·신고 일정을 정합니다.
진행: 신고를 맡기시면 계약서 검토부터 신고까지 이어서 진행합니다.

수원 지역 확인 사항

지역: 수원 (영통구·장안구·팔달구·권선구)
규제지역: 영통·장안·팔달구 (2025년 10월 16일부터), 권선구는 규제지역 아님
토지거래허가: 영통·장안·팔달구 아파트 (2026년 12월 31일까지)
관할 세무서: 주소에 따라 수원세무서 또는 동수원세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준) · 동·리별 관할은 홈택스 조회로 확인
취득세 신고: 부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)
가까운 지역: 수원 영통구, 수원 장안구, 수원 팔달구, 수원 권선구

수원은 구마다 규제가 달라, 영통·장안·팔달구는 2025년 10월 16일부터 조정대상지역·투기과열지구이고 권선구는 규제지역이 아닙니다.
수원의 집을 가족에게 넘길 때는 그 집이 있는 구가 조정대상지역인지부터 확인해야 증여 취득세(3.5%·12%)와 양도세 중과 여부가 정해집니다.

수원 부모 자녀 매매 세금상담 안내

위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있어 수원에서 방문 상담이 편하고, 전화·화상 상담도 할 수 있습니다. 매매계약서, 증여세 신고서, 취득세 영수증, 필요경비 영수증을 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.

자주 묻는 질문

부모님께 싸게 산 집을 팔면 취득가액은 얼마인가요?

실제로 낸 대금이 기본이고, 저가양수로 증여세를 과세받았다면 그 증여재산가액을 더합니다.

자녀가 무주택이면 취득세가 낮나요?

유상취득이면 주택 가격에 따라 1~3%이고, 생애최초 주택 구입 감면 요건을 갖추면 감면도 받을 수 있습니다. 다만 3억원·30% 이상 싸게 사면 증여 취득으로 보아 3.5%(조정대상지역 시가표준액(공시가격) 3억원 이상 주택을 1세대1주택자가 아닌 분이 주면 12%)가 될 수 있습니다.

미성년 자녀에게도 팔 수 있나요?

가능하지만 미성년 자녀가 대금을 낼 소득이 없으면 증여로 추정됩니다. 미성년 자녀는 증여재산공제도 2,000만원이라 사실상 증여로 계산해 보는 것이 먼저입니다.

수원에 살면 양도세와 증여세는 어느 세무서에 신고하나요?

양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분의 주소지 관할 세무서에 신고합니다. 수원에 주소가 있으면 주소에 따라 수원세무서 또는 동수원세무서 관할이고, 취득세는 집이 있는 시·군·구에 신고합니다. 동·리에 따라 관할이 다를 수 있어 홈택스 관할 세무서 조회로 확인하세요.

수원 부모 자녀 매매 세금상담, 되팔 때 양도세까지 계산하세요