수원 저가양도 양도세 세금상담, 5% 기준부터 확인하세요

수원 저가양도 양도세 세금상담에서 많이 묻는 질문

수원은 장안구·권선구·팔달구·영통구 4개 구로 이루어진 특례시입니다. 장안·팔달·권선구(권선동·곡반정동 제외)는 수원세무서, 영통구와 권선구 권선동·곡반정동은 동수원세무서 관할입니다.

중과 완화는 확정됐나요?

아직 정부안이고 국회 심의 중입니다.

5% 아래로만 낮추면 되나요?

양도세는 거래가로 계산되지만, 사는 쪽 증여세·취득세 기준은 따로 봅니다.

시가가 애매하면 어떻게 하나요?

감정평가를 받아 시가를 정해 두면 다툼을 줄일 수 있습니다.

비과세 집이면 신고가 필요 없나요?

12억원 이하 비과세는 신고하지 않아도 되지만, 시가 산정 자료는 보관하세요.

계산 사례: 시가 7억 1,000만원 아파트를 자녀에게 팔 때

수원 팔달구에 있는 시가 7억 1,000만원의 아파트를 부모님이 성년 자녀에게 넘기려는 경우입니다. 부모님은 9년 전 이 아파트를 3억 6,000만원에 샀습니다. 부모님은 다른 집에 살고 있어 이 집은 두 번째 집입니다.

거래가를 시가의 75%인 5억 3,000만원으로 할 때와 63%인 4억 5,000만원으로 할 때 세 가지 세금을 나란히 계산했습니다.

표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.

만원 단위 반올림이라 합계가 1만원쯤 다를 수 있습니다. 계산을 위한 가상 사례이며, 실제 세액은 시가 산정과 보유·거주 기간, 다른 재산에 따라 달라집니다. 양도세는 지방소득세 10%를, 취득세는 지방교육세와 농어촌특별세(전용 85㎡ 초과 기준)를 포함했고, 사는 분은 다른 집이 없다고 보았습니다. 파는 분은 9년 전 3억 6,000만원에 산 아파트를 가진 2주택자로 보았고, 조정대상지역 다주택 중과를 넣었습니다.

두 경우 모두 시가와의 차이가 5%를 넘어 부모님의 양도세는 거래가가 아니라 시가 7억 1,000만원으로 계산되어 똑같이 2억 82만원입니다. 차이가 25%인 5억 3,000만원에는 증여세가 없고 취득세도 유상취득 세율이지만, 과세표준은 거래가가 아니라 시가인정액 7억 1,000만원입니다. 37% 싸게 사면 기준을 넘은 4,700만원이 증여재산가액이 되고, 2026년부터는 취득세도 증여 취득(지방교육세·농특세 포함 13.4%)으로 계산해 가족 전체 세금이 8,021만원 더 많습니다.

수원 팔달구는 2025년 10월 16일부터 조정대상지역이라, 시가표준액 3억원 이상 주택의 증여 취득세 12%(1세대1주택자가 준 경우 3.5%)와 다주택 양도세 중과를 함께 따져야 합니다.

조정대상지역 주택을 2주택 이상인 분이 2026년 5월 10일 이후 팔면 기본세율에 20%p(3주택 이상 30%p)가 더해지고 장기보유특별공제가 없습니다. 정부의 2026년 세제개편안은 이 중과를 2027~2028년 한시로 낮추고 2026년 5월 10일 이후 중과분에도 소급하는 내용이지만, 아직 국회 심의 중입니다.

준비 서류와 상담 순서

• 같은 단지 최근 실거래가
• 처음 산 매매계약서와 취득세 영수증
• 필요경비 영수증(중개수수료, 확장·샷시 공사비)
• 세대원 전체의 주택 보유 현황

상담은 이렇게 진행합니다.

1. 전화·카카오톡: 집 주소, 시가로 보는 가격, 생각하는 거래가, 가족 관계를 알려 주세요.
2. 1차 계산: 세 가지 세금과 기준선을 계산해 상담 전에 보내 드립니다.
3. 상담(30분): 거래가·대금 마련·신고 일정을 정합니다.
4. 진행: 신고를 맡기시면 계약서 검토부터 신고까지 이어서 진행합니다.

수원 지역 확인 사항

지역

수원 (영통구·장안구·팔달구·권선구)

규제지역

영통·장안·팔달구 (2025년 10월 16일부터), 권선구는 규제지역 아님

토지거래허가

영통·장안·팔달구 아파트 (2026년 12월 31일까지)

관할 세무서

주소에 따라 수원세무서 또는 동수원세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준) · 동·리별 관할은 홈택스 조회로 확인

취득세 신고

부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)

가까운 지역

수원 영통구, 수원 장안구, 수원 팔달구, 수원 권선구

• 수원은 구마다 규제가 달라, 영통·장안·팔달구는 2025년 10월 16일부터 조정대상지역·투기과열지구이고 권선구는 규제지역이 아닙니다.
• 수원의 집을 가족에게 넘길 때는 그 집이 있는 구가 조정대상지역인지부터 확인해야 증여 취득세(3.5%·12%)와 양도세 중과 여부가 정해집니다.

상담 안내

위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있어 수원에서 방문 상담이 편하고, 전화·화상 상담도 할 수 있습니다. 처음 산 계약서, 같은 단지 최근 실거래가, 자녀 소득·대출 자료를 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.

자주 묻는 질문