수원 영통구 저가양도 양도세 세무사 거래가 범위 정하기

핵심 요약

시가 7억 1,000만원이면 6억 7,450만원을 넘는 거래가는 양도세·취득세를 거래가로 계산하고 증여세는 없습니다(가상 사례).
시가가 12억원을 넘는 1주택은 넘는 비율만큼만 과세하고, 보유·거주 기간에 따라 장기보유특별공제를 최대 80%까지 받습니다.
수원 영통구 아파트는 2026년 12월 31일까지 토지거래허가구역이라 가족 간 매매도 허가를 받고 2년 동안 직접 살아야 합니다.
수원 영통구 저가양도 양도세 세무사는 광교 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담으로 진행합니다.

수원 영통구 저가양도 양도세 세무 포인트

영통구는 수원 동쪽 구로 영통동·매탄동·원천동·망포동·신동과 광교신도시(이의동·하동 일대)가 있습니다. 위너세무회계 사무실도 영통구 하동에 있습니다.

조정대상지역 주택을 다주택자가 2026년 5월 10일 이후 팔면 기본세율에 20%p(3주택 이상 30%p)가 더해지고 장기보유특별공제가 없습니다.
정부는 2026년 세제개편안에서 다주택 중과를 2027~2028년 한시로 낮추고 2026년 5월 10일 이후 중과분도 소급하는 안을 냈고, 국회 심의 중입니다.
특수관계인에게 시가보다 낮게 팔면서 차이가 3억원 이상이거나 시가의 5% 이상이면, 양도가액을 시가로 바꿔 양도세를 계산합니다.

지역: 수원 영통구
규제지역: 수원 영통구 조정대상지역·투기과열지구 (2025년 10월 16일부터)
토지거래허가: 아파트 토지거래허가구역 (2025년 10월 20일 ~ 2026년 12월 31일)
관할 세무서: 동수원세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준)
취득세 신고: 부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)
가까운 지역: 수원 영통동, 수원 매탄동, 수원 원천동, 수원 망포동

계산 사례: 시가 7억 1,000만원 아파트의 거래가별 기준

수원 영통구 아파트의 시가가 7억 1,000만원이라고 할 때, 자녀에게 파는 가격을 시가의 몇 %로 정하느냐에 따라 세 가지 세금의 기준이 어떻게 바뀌는지 표로 정리했습니다.

표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.

거래가	시가와 차이	양도세 기준	증여재산가액	취득세 구분
6억 9,000만원	2.8%	거래가	0원	유상(거래가)
6억 7,000만원	5.6%	시가	0원	유상(시가인정액)
6억원	15.5%	시가	0원	유상(시가인정액)
5억 700만원	28.6%	시가	0원	유상(시가인정액)
4억 9,700만원	30%	시가	0원	증여 취득(시가인정액)
4억 3,000만원	39.4%	시가	6,700만원	증여 취득(시가인정액)

시가 7억 1,000만원 기준. 증여재산가액은 시가와 거래가의 차이에서 시가의 30%를 뺀 금액이고, 취득세 구분은 배우자·직계존비속 사이 거래(2026년 개정 기준)입니다. 계산을 위한 가상 사례입니다.

거래가가 6억 7,450만원을 넘으면(차이 5% 미만) 양도세와 취득세는 거래가 그대로 계산하고 증여세도 없습니다. 6억 7,450만원 이하부터는 파는 분 양도세가 시가 기준이 되고, 취득세 과세표준도 시가인정액으로 바뀝니다. 거래가가 4억 9,700만원 이하가 되면 2026년 개정으로 취득세가 증여 취득으로 바뀌고, 그보다 더 낮추면 낮춘 만큼 증여재산가액이 생깁니다.

수원 영통구는 2025년 10월 16일부터 조정대상지역이라, 시가표준액 3억원 이상 주택의 증여 취득세 12%(1세대1주택자가 준 경우 3.5%)와 다주택 양도세 중과를 함께 따져야 합니다.

딱 30%는 증여세 0원, 취득세는 증여

차이가 기준금액과 같으면 증여재산가액은 0원이지만, 취득세는 “30% 이상”이라 증여 취득이 됩니다. 차이가 기준금액보다 작게 거래가를 정하면 취득세는 유상 취득 세율로 돌아오지만, 평가기간 안에 더 높은 거래가 나와 시가가 바뀌면 기준을 넘을 수 있어 여유를 두는 편이 안전합니다.

기준선 확인 순서

시가 후보 모으기: 거래일 전 6개월부터 같은 단지·비슷한 면적 거래를 모읍니다.
감정평가 검토: 비교할 거래가 없거나 들쭉날쭉하면 감정평가로 시가를 정합니다.
기준선 계산: 5% 선(6억 7,450만원)과 30%·3억원 선(4억 9,700만원)을 구합니다.
대금 마련 확인: 정한 거래가를 사는 분이 실제로 낼 수 있는지 자금표를 만듭니다.
계약·신고: 실거래가 신고, 취득세, 양도세 예정신고를 기한 안에 합니다.

놓치기 쉬운 것

아파트 유사매매사례가액은 같은 단지에서 전용면적과 공시가격 차이가 5% 안인 집 가운데 공시가격 차이가 가장 작은 집의 거래를 먼저 보고, 차이가 같으면 평가기준일에 가까운 거래를 봅니다.
거래가는 한 번 신고하면 바꾸기 어려우니 계약 전에 기준선을 계산하세요.
다주택자는 어느 집을 먼저 팔지에 따라 중과 여부와 다음 집의 비과세가 달라지니 순서를 먼저 정하세요.
양도세 예정신고는 양도일(보통 잔금일)이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 합니다.

세무사에게 맡기면 하는 일

파는 분 양도세, 사는 분 증여세·취득세를 한 표로 계산해 거래가를 정합니다.
사는 분의 소득·대출·차용으로 대금표를 만들고 증여추정에 대비한 자료를 정리합니다.
계약서 문구(대금 일정, 보증금 승계)와 실거래가 신고, 자금조달계획서를 함께 봅니다.
양도세 예정신고, 증여세 신고, 취득세 신고를 기한 안에 대신 합니다.

위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있어 수원 영통구에서 방문 상담이 편하고, 전화·화상 상담도 할 수 있습니다. 같은 단지 최근 실거래가, 공시가격, 처음 산 계약서를 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.

자주 묻는 질문

시가 7억 1,000만원 아파트는 얼마까지 낮춰 팔 수 있나요?

증여세만 보면 4억 9,700만원까지는 없지만, 그 가격이면 취득세가 증여 취득으로 바뀝니다. 4억 9,700만원보다 높게 정하면 증여세 없이 유상 취득세가 되고 양도세는 시가 기준입니다. 시가가 나중에 다르게 정해질 수 있어 기준선에서 여유를 두세요.

부당행위계산의 시가는 언제 기준인가요?

양도일 전후 각 3개월 안의 매매사례가액, 감정가액 등을 시가로 봅니다. 증여세의 평가기간(전 6개월~후 3개월)과는 다릅니다.

1세대1주택이면 싸게 팔아도 괜찮나요?

양도세는 시가 기준으로 비과세 여부를 봅니다. 시가가 12억원 이하면 비과세이고, 12억원을 넘으면 넘는 부분만 과세됩니다. 사는 쪽 증여세와 취득세는 따로 따져야 합니다.

다주택자가 자녀에게 팔면 중과되나요?

조정대상지역 주택을 2주택 이상인 분이 팔면 2026년 5월 10일 이후 양도분부터 중과됩니다. 가족에게 판다고 달라지지 않고, 양도가액도 시가로 계산될 수 있습니다.

수원 영통구 저가양도 양도세 세무사, 파는 분 양도세는 시가로 계산될 수 있습니다